Yurt Dışında Yaşayan Ev Sahibi İçin Kira, Vekâletname ve Tahliye

1. Yurt dışından kira işleri için vekâletname nasıl verilir, hangi yetkiler özel yetki ister?

Malik, kira işlerini kendisi yürütebilir veya vekâlet sözleşmesiyle (Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 502) bir vekile bırakabilir. Vekilin görev kapsamı, vekâlet sözleşmesine ve vekâletnamede yazılı yetkilere göre belirlenir; kapsam açıkça gösterilmemişse işin niteliğine bakılır (TBK m. 504). Mahkeme ve hakem önünde başkasına ait hakları dava etmek ve savunmak, adli işlemleri takip etmek ve bu işlere ait evrakı düzenlemek yalnız baroda yazılı avukatlara aittir (Avukatlık Kanunu m. 35/1); malik kendi davasını kendisi açabilir ve takip edebilir (m. 35/3).

Yurt dışında vekâletname Türk konsolosluğunda (Noterlik Kanunu m. 191) veya bulunulan ülkenin noterinde düzenlenir. Lahey Sözleşmesi kapsamında yabancı noter belgesine, düzenlendiği devletin yetkili makamı apostil şerhi ekler; imzanın gerçekliğini belgelemek için istenebilecek tek merasim apostil şerhidir (1961 Lahey Sözleşmesi m. 3-5). Sözleşme, diplomatik veya konsolosluk görevlilerince düzenlenen belgeleri kapsamaz (m. 1/3).

Dava açma, sulh, hakeme başvurma, feragat, davayı kabul, tevkil ve alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurma gibi işler için vekâletnamede özel yetki bulunması gerekir (TBK m. 504/3; HMK m. 74).

Kira işleri için verilecek vekâletnamede şu başlıklar ayrı ayrı yer alabilir:

kira sözleşmesini yapma, yenileme ve değiştirme; artış ve fesih bildirimleri ile noter aracılığıyla ihtarname gönderme (Noterlik Kanunu m. 60/7);

kira ve yan giderlerin tahsili, kira güvencesi, taşınmazın teslim alınması ve geri verilmesi; icra takibi, tahliye talepleri, dava açma ve yürütme;

zorunlu arabulucuya başvurma ve anlaşma yapma (toplantılara kimlerin katılabileceği için 6. bölüm).

2. Kira sözleşmesi yazılı mı olmalı, depozito (kira güvencesi) en çok ne kadar olabilir?

Kanun kira sözleşmesi için genel bir yazılı şekil şartı koymaz (TBK m. 12). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise fesih bildirimi (m. 348), tahliye taahhüdü (m. 352/1) ve alt kira ile kullanım hakkının devri için kiraya verenin rızası (m. 322/2) yazılı şekle bağlıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346).

Aynı kiralarda sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342/1). Para verilecekse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı bankada vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (m. 342/2). Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 342).

3. Kira artışı en çok ne kadar olabilir ve kira bedeli nasıl belirlenir?

Yenilenen kira döneminde kira bedeli tarafların anlaşmasıyla belirlenir; anlaşılan artış, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez ve bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m. 344/1).

Anlaşma yoksa bedeli, aynı oranı geçmemek üzere hâkim, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler (m. 344/2).

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda, anlaşma olsa da olmasa da yeni kira yılı bedelini hâkim belirler. Hâkim bu belirlemede TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde karar verir (m. 344/3).

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 numaralı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedeli, yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de gözeterek hâkim belirler (m. 344/4). Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarındaki kira sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramaz (32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar m. 4/g); yurt dışındaki malik için sonucu ayrıca değerlendirmek gerekir.

Konut kiralarındaki yüzde 25'lik geçici artış sınırı (TBK geçici m. 1 ve 2) en son 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen dönemler için uygulanmıştır. TBK'nın güncel metninde bu tarihten sonrasına ilişkin ek bir geçici sınır yoktur.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı bildirmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345/1-2). Bu davadan önce de arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6. bölüm).

4. Kiracı kirayı ödemezse hangi yollar izlenir ve süreler nelerdir?

Kiracı kirayı veya yan gideri ödemezse kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir veya İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamı uyarınca ilamsız icra takibi başlatabilir.

1. Fesih yolunda yazılı ihtar, kiralananın tesliminden sonra ödenmeyen bedel için yapılır; süre en az on gün, konut ve çatılı işyerinde en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m. 315). İlamsız icra yolunda ihtar, ödeme emrinin içinde yer alır (İİK m. 269).

2. Alacaklı yabancı memlekette oturuyorsa takip talebinde Türkiye'de göstereceği yerleşim yeri belirtilir; gösteremezse icra dairesinin bulunduğu yer yerleşim yeri kabul edilir (İİK m. 58). Tahliye de isteniyorsa bu talep takip talebinde yer almalıdır (İİK m. 269).

3. Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini bildirmek zorundadır (İİK m. 62, 269). Yedi gün yalnız itiraz süresidir; ödeme süresi ayrıdır.

4. İtiraz edilmez ve borç ihtar süresinde ödenmezse, ihtar süresinin bitiminden sonraki altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesi tahliyeye karar verir (m. 269/a).

5. İtiraz edilirse takip durur. Borçlu sözleşmeyi veya imzasını reddederse, noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış sözleşmeye dayanan alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (m. 269/b). İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (m. 269).

6. Alacaklı itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası da açabilir (m. 67); bunun için önce arabulucuya başvurulur (6. bölüm).

5. Kira süresi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi, tahliye hangi sebeplerle istenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış olur; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1).

Bunun dışında tahliye, kanunda gösterilen sebeplerle ve sürelerle istenebilir; dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Ödeme temerrüdü (4. bölüm) dışındaki başlıca sebepler şunlardır:

Yazılı tahliye taahhüdü (m. 352/1): kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. İcra yolunda kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur (İİK m. 274).

İki haklı ihtar (m. 352/2): kiracı, kira bedelini ödemediği için yazılı iki haklı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren dava açabilir. İhtarlar, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olmalıdır. Dava, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Gereksinim (m. 350/1) ve yeniden inşa veya imar (m. 350/2): kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğundaysa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa dava açabilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Yeni malik (m. 351): kiralananı sonradan edinen kişi, gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.

Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış kabul edilir (TBK m. 353). Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz; aykırılıkta son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355).

6. Kira davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu, dava hangi mahkemede açılır?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B/1-⁠a); görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-⁠a). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler (İİK m. 269 vd., 272 vd.) bu kuralın dışındadır. Kesin yetki kuralı yoktur; dava davalının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m. 6) veya kiralananın bulunduğu yer, yani sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde (HMK m. 10) açılabilir; arabuluculuk başvurusu yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m. 18/A/4).

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; süreyi zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatabilir (HUAK m. 18/A/9). Son tutanak dava dilekçesine eklenir; eklenmezse bir haftalık kesin süre verilir (m. 18/A/2). Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise süre verilmeksizin usulden reddedilir.

Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 16/2, 18/A/15).

Arabuluculuk toplantılarına taraflar kendileri, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilir (HUAK m. 15/6); vekilin avukat olmaması hâlinde katılım, kanun metninde ayrıca sayılmamıştır.

Türkiye'de mutad meskeni olmayan Türk vatandaşının dava açması veya takip yapması hâlinde davalı tarafın muhtemel yargılama giderlerini karşılayacak uygun bir teminat gösterilir (HMK m. 84/1-⁠a). Davacının adli yardımdan yararlanması, yurt içinde teminatı karşılamaya yeterli taşınmaz malının bulunması veya ilamlı icra takibi yapılması gibi hâllerde teminat istenemez (m. 85/1). Yabancı uyruklu malikler için geçerli kural bu yazıda ele alınmamıştır.

Sık sorulan sorular

Yurt dışından Türkiye'deki ev için vekâletname nasıl verilir?

Yurt dışında vekâletname, Türk konsolosluğunda veya bulunulan ülkenin noterinde düzenlenir. Yabancı noterde düzenlenen belgeye, Lahey Sözleşmesi kapsamında, düzenlendiği devletin yetkili makamı apostil şerhi ekler; imzanın gerçekliği için istenebilecek tek merasim budur. Diplomatik veya konsolosluk görevlilerince düzenlenen belgeler bu sözleşmenin kapsamında değildir. Noterlik Kanunu'na göre, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekâletnameler düzenleme şeklinde yapılır. Lahey Sözleşmesi'ne taraf olmayan ülkelerdeki usul bu yazıda ele alınmamıştır. (Noterlik Kanunu m. 191, 89; 1961 Lahey Sözleşmesi m. 1/3, 3-5)

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir, yüzde 25 sınırı devam ediyor mu?

Yenilenen dönemde anlaşılan artış, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni bedeli, anlaşma olsa da olmasa da, hâkim emsal kira bedellerini de gözeterek belirler. Konut kiralarındaki yüzde 25'lik geçici sınır, 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen dönemlerde uygulanmıştır; TBK'nın güncel metninde sonrasına ilişkin ek bir geçici sınır yoktur. (TBK m. 344; TBK geçici m. 1 ve 2)

Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ne yapabilir?

Kiraya veren, kiracıya yazılı süre vererek bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir veya ilamsız icra takibi başlatabilir. Konut ve çatılı işyerinde ödeme süresi en az otuz gündür. İcra yolunda borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini bildirmek zorundadır; bu yedi gün ödeme süresi değil, itiraz süresidir. İtiraz edilmez ve borç ihtar süresinde ödenmezse, ihtar süresinin bitiminden sonraki altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesi tahliyeye karar verir. (TBK m. 315; İİK m. 62, 269, 269/a)

Kira süresi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Gereksinim, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi tahliye sebepleri ayrıca düzenlenmiştir. (TBK m. 347/1, 350, 352)

Kira davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın dışındadır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; süreyi zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatabilir. Son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise süre verilmeksizin usulden reddedilir. Görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. (HUAK m. 18/B/1-⁠a, 18/A/9, 18/A/2; HMK m. 4/1-⁠a)

Bu yazı 28 Ekim 2026 tarihli mevzuata göre hazırlanmıştır. Büronun diğer yazıları Yayınlar sayfasında yer alır.

Çebi Hukuk & Danışmanlık, 2019'da kurulmuş, İstanbul Bakırköy'de bulunan bir hukuk bürosudur ve Türkçe, İngilizce, İspanyolca ve Arapça çalışır. Yurt dışında yaşayan maliklere yönelik hizmetler Mülk Yönetimi sayfasında anlatılmıştır. Büronun gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmaları, Çalışma Alanları sayfasının Gayrimenkul Hukuku bölümünde anlatılmıştır. Sorularınız için İletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.

Bu yazı, yayım tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bir değerlendirmedir; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.