Arrendamiento, poder y desalojo para el arrendador que vive en el extranjero

1. ¿Cómo se otorga un poder desde el extranjero para asuntos de arrendamiento y qué facultades requieren una autorización especial?

El propietario puede gestionar personalmente los asuntos de arrendamiento o encomendarlos a un mandatario mediante un contrato de mandato (Código de Obligaciones turco, TBK art. 502). El alcance de las funciones del mandatario se determina según el contrato de mandato y las facultades escritas en el poder; si el alcance no se indica expresamente, se atiende a la naturaleza del asunto (TBK art. 504). Demandar y defender ante los tribunales y los árbitros los derechos de otra persona, seguir las actuaciones judiciales y redactar los documentos relativos a ellas corresponde únicamente a los abogados inscritos en un colegio de abogados (Ley de la Abogacía art. 35/1); el propietario puede interponer y seguir personalmente su propia demanda (art. 35/3).

En el extranjero, el poder se otorga ante un consulado turco (Ley del Notariado art. 191) o ante un notario del país en que se encuentre la persona. En virtud del Convenio de La Haya, la autoridad competente del Estado en que se otorgó un documento notarial extranjero le añade una apostilla; la apostilla es la única formalidad que puede exigirse para acreditar la autenticidad de la firma (Convenio de La Haya de 1961, arts. 3-5). El Convenio no comprende los documentos otorgados por agentes diplomáticos o consulares (art. 1/3).

Para actos como interponer una demanda, transigir, someter una controversia a arbitraje, renunciar, allanarse a la demanda, nombrar a un sustituto y acudir a medios alternativos de resolución de conflictos, el poder debe contener una facultad especial (TBK art. 504/3; Código Procesal Civil, HMK art. 74).

En un poder otorgado para asuntos de arrendamiento pueden figurar por separado los siguientes epígrafes:

celebrar, renovar y modificar el contrato de arrendamiento; notificaciones de aumento y de terminación, y envío de un requerimiento a través de notario (Ley del Notariado art. 60/7);

cobro de la renta y de los gastos accesorios, la fianza del arrendamiento, recepción y devolución del inmueble arrendado; procedimientos de ejecución, solicitudes de desalojo, interposición y tramitación de demandas;

acudir a la mediación obligatoria y celebrar acuerdos (véase el apartado 6 sobre quiénes pueden asistir a las reuniones).

2. ¿Debe constar por escrito el contrato de arrendamiento y cuál es el importe máximo del depósito (fianza del arrendamiento)?

La ley no establece una exigencia general de forma escrita para el contrato de arrendamiento (TBK art. 12). En cambio, en los arrendamientos de viviendas y locales de negocio cubiertos, la notificación de terminación (art. 348), el compromiso de desalojo (art. 352/1) y el consentimiento del arrendador para el subarriendo y la cesión del derecho de uso (art. 322/2) están sujetos a la forma escrita.

En los arrendamientos de viviendas y locales de negocio cubiertos no puede imponerse ninguna obligación de pago distinta de la renta y de los gastos accesorios; son nulos los pactos según los cuales, si la renta no se paga a tiempo, deberá pagarse una cláusula penal o las rentas posteriores pasarán a ser exigibles (TBK art. 346).

Si en esos mismos arrendamientos el contrato obliga al inquilino a prestar una fianza, esta no puede exceder de tres meses de renta (TBK art. 342/1). Si la fianza ha de darse en dinero, el inquilino ingresa la suma en una cuenta de ahorro a plazo en un banco, de la que no podrá retirarse sin la aprobación del arrendador (art. 342/2). El banco devuelve la fianza solo con el consentimiento de ambas partes, cuando el procedimiento de ejecución ha devenido firme o en virtud de una resolución judicial firme. Si el arrendador no ha comunicado por escrito al banco, dentro de los tres meses siguientes a la terminación del contrato, que ha interpuesto una demanda contra el inquilino relativa al contrato de arrendamiento o que ha iniciado un procedimiento de ejecución o de quiebra, el banco está obligado a devolver la fianza a solicitud del inquilino (TBK art. 342).

3. ¿Cuál es el aumento máximo de la renta y cómo se determina la renta?

En un período de arrendamiento renovado, la renta se determina por acuerdo de las partes; el aumento pactado no puede superar la tasa media de variación de doce meses del Índice de Precios al Consumidor (TÜFE) del año de arrendamiento anterior, y esta regla se aplica también a los contratos de duración superior a un año (TBK art. 344/1).

Si no hay acuerdo, el juez determina la renta, sin superar esa misma tasa, con arreglo a la equidad y teniendo en cuenta el estado del inmueble arrendado (art. 344/2).

En los contratos de duración superior a cinco años, en los renovados después de cinco años y al final de cada cinco años, el juez determina la renta del nuevo año de arrendamiento, haya o no acuerdo. Al hacerlo, el juez decide de forma equitativa, teniendo en cuenta la tasa del TÜFE, el estado del inmueble arrendado y las rentas comparables (art. 344/3).

Si la renta se ha pactado en moneda extranjera, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley n.º 1567, la renta no puede modificarse mientras no hayan transcurrido cinco años; queda a salvo el art. 138 del TBK (excesiva onerosidad sobrevenida). Transcurridos los cinco años, el juez determina la renta, teniendo en cuenta también las variaciones del valor de la moneda extranjera (art. 344/4). Las personas residentes en Turquía no pueden pactar entre sí, en los contratos de arrendamiento, la renta en moneda extranjera ni indexarla a una moneda extranjera (Decisión n.º 32 sobre la Protección del Valor de la Moneda Turca, art. 4/g); para el propietario que vive en el extranjero hay que valorar el resultado por separado.

El límite temporal del 25 % para los aumentos de renta en los arrendamientos de vivienda (TBK arts. provisionales 1 y 2) se aplicó, como máximo, a los períodos renovados hasta el 1 de julio de 2024 inclusive. El texto vigente del TBK no contiene ningún límite temporal adicional para el período posterior a esa fecha.

Si la demanda para determinar la renta se interpuso al menos treinta días antes del comienzo del nuevo período, o si el arrendador notificó el aumento por escrito dentro de ese plazo, la renta determinada en una demanda interpuesta hasta el final del siguiente nuevo período de arrendamiento vincula al inquilino desde el comienzo del nuevo período (TBK art. 345/1-2). También antes de esta demanda es requisito de procedibilidad acudir a la mediación (apartado 6).

4. ¿Qué vías se siguen si el inquilino no paga la renta y cuáles son los plazos?

Si el inquilino no paga la renta o un gasto accesorio, el arrendador puede, conforme al TBK art. 315, fijarle por escrito un plazo y comunicarle que resolverá el contrato, o puede iniciar un procedimiento de ejecución sin sentencia conforme a la Ley de Ejecución y Quiebra (İİK) art. 269 y siguientes.

1. En la vía de la resolución, el requerimiento escrito se hace por el importe impagado tras la entrega del inmueble arrendado; el plazo es de al menos diez días y, en viviendas y locales de negocio cubiertos, de al menos treinta días, y comienza a correr el día siguiente a la fecha en que se hizo la notificación escrita (TBK art. 315). En la vía de ejecución sin sentencia, el requerimiento va incluido en la orden de pago (İİK art. 269).

2. Si el acreedor reside en un país extranjero, en la solicitud de ejecución se indica el domicilio que designe en Turquía; si no puede designar ninguno, se considera domicilio el lugar donde se encuentra la oficina de ejecución (İİK art. 58). Si también se solicita el desalojo, esta solicitud debe incluirse en la solicitud de ejecución (İİK art. 269).

3. El deudor debe comunicar los motivos de su oposición dentro de los siete días siguientes a la notificación de la orden de pago (İİK arts. 62, 269). Los siete días son únicamente el plazo de oposición; el plazo de pago es distinto.

4. Si no hay oposición y la deuda no se paga dentro del plazo del requerimiento, el Juzgado de Ejecución, a solicitud del acreedor, ordena el desalojo dentro de los seis meses siguientes al vencimiento del plazo del requerimiento (art. 269/a).

5. Si hay oposición, el procedimiento se suspende. Si el deudor niega el contrato o su firma, el acreedor que se base en un contrato otorgado ante notario o con firma notarialmente legitimada puede pedir al Juzgado de Ejecución que levante la oposición y ordene el desalojo (art. 269/b). El acreedor que no pida el levantamiento de la oposición dentro de los seis meses siguientes a la notificación de la oposición no puede volver a iniciar, por el mismo crédito, un procedimiento de ejecución sin sentencia (art. 269).

6. El acreedor puede también interponer, dentro del año siguiente a la notificación de la oposición, una acción de anulación de la oposición (art. 67); para ello se acude antes a la mediación (apartado 6).

5. ¿Puede el arrendador sacar al inquilino cuando termina el plazo del arrendamiento y por qué motivos puede pedirse el desalojo?

En los arrendamientos de viviendas y locales de negocio cubiertos, un contrato de duración determinada se entiende prorrogado por un año en las mismas condiciones, salvo que el inquilino notifique lo contrario al menos quince días antes de que termine el plazo; el arrendador no puede poner fin al contrato basándose en el vencimiento del plazo. Al final del período de prórroga de diez años, el arrendador puede poner fin al contrato sin indicar motivo, siempre que lo notifique al menos tres meses antes del final de cada año de prórroga posterior a ese período (TBK art. 347/1).

Fuera de ello, el desalojo puede pedirse por los motivos y dentro de los plazos que establece la ley; las disposiciones sobre la terminación por vía judicial no pueden modificarse en perjuicio del inquilino (TBK art. 354). Los principales motivos, además del impago (apartado 4), son los siguientes:

Compromiso escrito de desalojo (art. 352/1): si el inquilino, tras la entrega del inmueble arrendado, se ha comprometido por escrito a desalojarlo en una fecha determinada y no lo ha desalojado, el arrendador puede poner fin al contrato dentro del mes siguiente a esa fecha, acudiendo a la oficina de ejecución o interponiendo una demanda. En la vía de ejecución, el inquilino puede oponerse dentro de los siete días siguientes a la notificación de la orden de desalojo, y la oposición suspende el procedimiento (İİK art. 274).

Dos requerimientos fundados (art. 352/2): si el inquilino, por no haber pagado la renta, ha dado lugar a dos requerimientos escritos fundados, el arrendador puede interponer una demanda. Los requerimientos deben haberse hecho dentro del plazo del arrendamiento en los contratos de duración inferior a un año, y dentro de un año de arrendamiento o de un período superior a un año de arrendamiento en los contratos de un año o más. La demanda se interpone dentro del mes siguiente al final del plazo del arrendamiento o, en los arrendamientos de duración superior a un año, al final del año de arrendamiento en que se hicieron los requerimientos.

Necesidad (art. 350/1) y reconstrucción o urbanización (art. 350/2): el arrendador puede interponer una demanda si se ve obligado a usar el inmueble arrendado como vivienda o local de negocio para sí mismo, su cónyuge, sus descendientes, sus ascendientes o las personas que debe mantener por ley, o si, con el fin de reconstruir o urbanizar el inmueble arrendado, es necesaria una reparación sustancial, una ampliación o una modificación y el uso es imposible mientras se realizan esas obras. La demanda se interpone dentro del mes siguiente al final del plazo en los contratos de duración determinada y, en los contratos de duración indefinida, a partir de la fecha que se determine respetando el período de terminación y los plazos de preaviso.

Nuevo propietario (art. 351): quien adquiere posteriormente el inmueble arrendado, si se ve obligado a usarlo por necesidad, puede interponer una demanda pasados seis meses, siempre que notifique la situación por escrito al inquilino dentro del mes siguiente a la fecha de adquisición; si lo desea, puede también interponer la demanda dentro del mes siguiente al final del plazo del contrato.

Si el arrendador ha notificado por escrito al inquilino, dentro del plazo para interponer la demanda, que la interpondrá, se considera que el plazo para interponerla se prorroga por un año de arrendamiento (TBK art. 353). Un inmueble desalojado por necesidad no puede, sin una causa justificada, arrendarse a nadie que no sea su antiguo inquilino mientras no hayan transcurrido tres años; en caso de infracción se debe una indemnización no inferior a la renta de un año pagada en el último año de arrendamiento (TBK art. 355).

6. ¿Es obligatorio acudir a la mediación antes de interponer una demanda de arrendamiento y ante qué tribunal se interpone?

Sí. En los conflictos derivados de la relación de arrendamiento, haber acudido a la mediación antes de interponer la demanda es un requisito de procedibilidad (Ley de Mediación en Conflictos Civiles, HUAK art. 18/B/1-a); el tribunal competente es el juzgado civil de paz (sulh hukuk mahkemesi), con independencia del valor o la cuantía del objeto de la demanda (HMK art. 4/1-a). Las disposiciones sobre el desalojo de inmuebles arrendados mediante procedimiento de ejecución sin sentencia (İİK arts. 269 y ss., 272 y ss.) quedan fuera de esta regla. No existe una regla de competencia territorial exclusiva; la demanda puede interponerse ante el juzgado del domicilio del demandado (HMK art. 6) o ante el juzgado del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado, es decir, el lugar de cumplimiento del contrato (HMK art. 10); la solicitud de mediación se presenta en la oficina de mediación del lugar donde tiene su sede el tribunal competente (HUAK art. 18/A/4).

El mediador concluye la mediación en el plazo de tres semanas desde la fecha de su designación y, en casos necesarios, puede prorrogar ese plazo como máximo una semana (HUAK art. 18/A/9). El acta final se adjunta a la demanda; si no se adjunta, se concede un plazo perentorio de una semana (art. 18/A/2). La demanda interpuesta sin haber acudido nunca a un mediador se rechaza por motivos procesales, sin conceder plazo.

Desde la solicitud hasta el acta final se suspende la prescripción y no corre el plazo de caducidad (HUAK arts. 16/2, 18/A/15).

A las reuniones de mediación pueden asistir las partes por sí mismas, por medio de sus representantes legales o de sus abogados (HUAK art. 15/6); la asistencia de un mandatario que no sea abogado no está prevista de forma expresa en el texto de la ley.

Si un ciudadano turco sin residencia habitual en Turquía interpone una demanda o inicia un procedimiento de ejecución, debe prestar una caución adecuada para cubrir las probables costas procesales de la parte demandada (HMK art. 84/1-a). No puede exigirse caución en casos como cuando el demandante se beneficia de asistencia jurídica gratuita, cuando tiene en Turquía bienes inmuebles suficientes para cubrir la caución o cuando se inicia una ejecución con sentencia (art. 85/1). La regla aplicable a los propietarios de nacionalidad extranjera no se trata en este artículo.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se otorga un poder desde el extranjero para una vivienda en Turquía?

En el extranjero, el poder se otorga ante un consulado turco o ante un notario del país en que se encuentre la persona. En un documento otorgado ante un notario extranjero, en virtud del Convenio de La Haya, la autoridad competente del Estado en que se otorgó le añade una apostilla; es la única formalidad que puede exigirse para acreditar la autenticidad de la firma. Los documentos otorgados por agentes diplomáticos o consulares no están comprendidos en este Convenio. Según la Ley del Notariado, los poderes que por su naturaleza requieren una operación en el registro de la propiedad se otorgan en forma de redacción notarial (düzenleme). El procedimiento en los países que no son parte del Convenio de La Haya no se trata en este artículo. (Ley del Notariado arts. 191, 89; Convenio de La Haya de 1961, arts. 1/3, 3-5)

¿Cuál es el aumento máximo de la renta y sigue vigente el límite del 25 %?

El aumento pactado para un período renovado no puede superar la tasa media de variación de doce meses del Índice de Precios al Consumidor (TÜFE) del año de arrendamiento anterior. En los contratos de duración superior a cinco años, en los renovados después de cinco años y al final de cada cinco años, el juez determina la nueva renta, haya o no acuerdo, teniendo en cuenta también las rentas comparables. El límite temporal del 25 % para los arrendamientos de vivienda se aplicó a los períodos renovados hasta el 1 de julio de 2024 inclusive; el texto vigente del TBK no contiene ningún límite temporal adicional para el período posterior. (TBK art. 344; TBK arts. provisionales 1 y 2)

¿Qué puede hacer el arrendador si el inquilino no paga la renta?

El arrendador puede fijar al inquilino por escrito un plazo y comunicarle que resolverá el contrato si no se paga en ese plazo, o puede iniciar un procedimiento de ejecución sin sentencia. En viviendas y locales de negocio cubiertos, el plazo de pago es de al menos treinta días. En la vía de ejecución, el deudor debe comunicar los motivos de su oposición dentro de los siete días siguientes a la notificación de la orden de pago; esos siete días no son un plazo de pago, sino el plazo de oposición. Si no hay oposición y la deuda no se paga dentro del plazo del requerimiento, el Juzgado de Ejecución, a solicitud del acreedor, ordena el desalojo dentro de los seis meses siguientes al vencimiento del plazo del requerimiento. (TBK art. 315; İİK arts. 62, 269, 269/a)

¿Puede el arrendador sacar al inquilino cuando termina el plazo del arrendamiento?

En los arrendamientos de viviendas y locales de negocio cubiertos, el vencimiento del plazo no es por sí solo un motivo de desalojo. Un contrato de duración determinada se prorroga un año en las mismas condiciones, salvo que el inquilino notifique lo contrario al menos quince días antes de que termine el plazo. Al final del período de prórroga de diez años, el arrendador puede poner fin al contrato sin indicar motivo, notificándolo al menos tres meses antes del final de cada año de prórroga posterior a ese período. Los motivos de desalojo como la necesidad, el compromiso escrito de desalojo y los dos requerimientos fundados están regulados por separado. (TBK arts. 347/1, 350, 352)

¿Es obligatorio acudir a la mediación antes de interponer una demanda de arrendamiento?

Sí. En los conflictos derivados de la relación de arrendamiento, haber acudido a la mediación antes de interponer la demanda es un requisito de procedibilidad. El desalojo de un inmueble arrendado mediante procedimiento de ejecución sin sentencia conforme a la Ley de Ejecución y Quiebra queda fuera de esta regla. El mediador concluye la mediación en el plazo de tres semanas desde la fecha de su designación y, en casos necesarios, puede prorrogar ese plazo como máximo una semana. El acta final se adjunta a la demanda. La demanda interpuesta sin haber acudido nunca a un mediador se rechaza por motivos procesales, sin conceder plazo. El tribunal competente es el juzgado civil de paz (sulh hukuk mahkemesi), con independencia del valor o la cuantía del objeto de la demanda. (HUAK art. 18/B/1-a, 18/A/9, 18/A/2; HMK art. 4/1-a)

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