El efecto de la epidemia de coronavirus (Covid-⁠19) en los contratos de arrendamiento

¿Pueden las partes poner fin unilateralmente al contrato de arrendamiento? ¿Qué es la fuerza mayor? ¿Puede considerarse la epidemia de coronavirus un supuesto de fuerza mayor?

Debido a la epidemia de coronavirus (Covid-⁠19), que surgió en la ciudad china de Wuhan y fue declarada “pandemia” por la Organización Mundial de la Salud con fecha 11 de marzo de 2020, muchos países adoptaron medidas en el marco de la lucha contra la enfermedad. En este contexto, a continuación se enumeran algunas de las medidas adoptadas por nuestro país:

- Según lo publicado en la edición adicional (mükerrer) del Boletín Oficial (Resmî Gazete) de 26 de marzo de 2020, en virtud del artículo transitorio 2 de la Ley, el impago de la renta de locales de negocio devengada desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 30 de junio de 2020 no constituirá causa de terminación del contrato de arrendamiento ni de desalojo,

- La suspensión, hasta el 30 de abril de 2020, de las actuaciones y trámites de ejecución, salvo los relativos a créditos por pensión alimenticia,

- El cierre de los lugares de ocio abiertos al público, conforme a la circular emitida por el Ministerio del Interior el 16 de marzo de 2020,

- La prohibición de salir a la calle para los mayores de 65 años y las personas con enfermedades crónicas,

- La limitación de las casas de comidas y los restaurantes, a partir del 22 de marzo de 2020, a la prestación exclusiva del servicio de entrega a domicilio, en virtud de la circular complementaria enviada por el Ministerio del Interior a todas las gobernaciones provinciales,

- La recomendación de la Asociación de Centros Comerciales e Inversores, de 20 de marzo de 2020, relativa al cierre de los centros comerciales,

- El cierre de barberías y salones de belleza a partir del 21 de marzo de 2020,

- La prohibición, a partir del 28 de marzo de 2020, de hacer pícnic y practicar deporte en parques, zonas de esparcimiento y áreas de pícnic, así como de pescar en las franjas costeras,

- La suspensión temporal, a partir del 27 de marzo de 2020, de la actividad de todos los mercados, salvo aquellos en los que se venden productos de primera necesidad,

- La suspensión de todos los servicios de transporte internacionales y nacionales y la imposición de prohibiciones de viaje,

- El cierre temporal de 149.382 establecimientos por parte del Estado como resultado de las medidas adoptadas.

Como consecuencia de estas y otras medidas similares y del fomento del aislamiento social, la vida económica se ha visto considerablemente afectada. Se prevé que, en estas condiciones adversas, los comerciantes puedan tener dificultades para pagar la renta. Por consiguiente, surgen ciertas preocupaciones sobre el destino de los contratos de arrendamiento.

1. ¿Pueden las partes poner fin unilateralmente al contrato de arrendamiento?

Por regla general, las partes son libres de determinar el contenido del contrato en el marco de la libertad contractual. No obstante, en los contratos de arrendamiento hay más disposiciones imperativas, que las partes no pueden excluir mediante pacto en contrario, que en los demás contratos. Aunque en los contratos de arrendamiento no existe un derecho de terminación unilateral arbitraria, se reconoce a cada una de las partes el derecho a poner fin unilateralmente al contrato si se cumplen determinadas condiciones.

En lo que respecta a los locales de negocio, pueden realizarse ciertos ajustes en los contratos de arrendamiento con base en causas extraordinarias. El proceso en el que nos encontramos actualmente es un ejemplo de situación extraordinaria y puede considerarse “fuerza mayor”. Las vías propias de este tipo de situaciones se explican a continuación.

2. ¿Qué es la fuerza mayor?

La fuerza mayor no está definida en la ley. Según el Tribunal de Casación y la doctrina, la fuerza mayor es un hecho extraordinario, que se produce fuera de la actividad y de la empresa del responsable o del deudor, que conduce de manera absoluta e inevitable a la infracción de una norma general de conducta o de la obligación, y que no puede preverse ni resistirse. Debido a la fuerza mayor, el cumplimiento de la responsabilidad contractual se vuelve imposible de forma parcial o total, temporal o permanente. Como consecuencia de esta situación, la responsabilidad de las partes se extingue, queda suspendida durante un período determinado o cambia su naturaleza.

3. ¿Puede considerarse la epidemia de coronavirus un supuesto de fuerza mayor?

La Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación (YHGK), en su sentencia de 27 de junio de 2018, declaró: “Los desastres naturales como los terremotos, las inundaciones, los incendios y las enfermedades epidémicas se consideran fuerza mayor.” (YHGK, expediente n.º 2017/11-90, resolución n.º 2018/1259, 27.06.2018). Esta epidemia, que va en aumento en nuestro país y en el mundo y que hace imprescindibles las medidas, podrá ser considerada fuerza mayor por los tribunales.

4. ¿A qué vías jurídicas puede recurrirse cuando concurre fuerza mayor?

En su forma más básica, los requisitos de la fuerza mayor están vinculados a un hecho de “imposibilidad”. Cuando se trate de imposibilidad de cumplimiento, entrarán en juego los arts. 136, 137 y 138 del Código de Obligaciones turco n.º 6098 (TBK).

- Art. 136 del TBK: Imposibilidad de cumplimiento

- Art. 137 del TBK: Imposibilidad parcial de cumplimiento

- Art. 138 del TBK: Excesiva onerosidad sobrevenida

Lo que debe tenerse en cuenta aquí es que la fuerza mayor ha de valorarse específicamente en cada caso. Debe valorarse si la parte del contrato sufre, en el caso concreto, una imposibilidad y si dicha imposibilidad es o no parcial. Cuál de estos tres artículos de la ley, que se explican a continuación, servirá de base para recurrir a las vías jurídicas quedará claro tras valorar las circunstancias existentes en cada caso.

5. ¿Qué es la imposibilidad de cumplimiento y cuáles son sus requisitos?

“Artículo 136: Si el cumplimiento de la obligación se vuelve imposible por causas no imputables al deudor, la obligación se extingue. En los contratos que imponen obligaciones recíprocas, el deudor liberado de su obligación a causa de la imposibilidad está obligado a restituir, conforme a las disposiciones sobre el enriquecimiento injusto, la prestación que haya recibido de la otra parte, y pierde el derecho a reclamar la prestación que aún no se le haya cumplido. Quedan fuera del ámbito de esta disposición los casos en que la ley o el contrato atribuyen al acreedor el riesgo surgido antes del cumplimiento de la obligación. Si el deudor no notifica sin demora al acreedor que el cumplimiento se ha vuelto imposible y no adopta las medidas necesarias para evitar que el daño aumente, está obligado a reparar los daños que de ello se deriven.”

La imposibilidad de cumplimiento puede definirse como la situación en la que una o ambas partes de una relación obligatoria no pueden, de forma definitiva, cumplir la prestación a la que están obligadas por una causa extraordinaria que no proviene de ellas. Para que pueda hablarse de imposibilidad de cumplimiento, deben concurrir simultáneamente los tres requisitos siguientes:

a. El cumplimiento de la obligación debe haberse vuelto imposible,

b. La imposibilidad debe haber surgido después de la celebración del contrato,

c. El deudor no debe ser responsable de la causa que hizo imposible la obligación ni de la situación de imposibilidad.

6. ¿Subsiste la obligación de pagar la renta en caso de imposibilidad de cumplimiento?

Dado que conforme a la Circular del Ministerio del Interior de 16 de marzo de 2020 se ha decidido suspender la actividad de determinados establecimientos, cesará la obligación de pago derivada del contrato de arrendamiento, como la renta, la renta mínima, la renta sobre la facturación, etc. En otras palabras, durante este período no nacerá para el inquilino la obligación de pagar la renta. Como consecuencia natural de ello, si el uso del bien arrendado no es posible por una causa objetiva, ajena a la persona del inquilino y válida para todos (por ejemplo, la imposibilidad de entrar en el edificio a causa de una enfermedad contagiosa o el incendio total de la vivienda sin culpa del inquilino), no puede obligarse al inquilino a pagar la renta.

No es posible decir lo mismo de los establecimientos que no han sido cerrados por la circular del Ministerio del Interior y que no tienen ningún impedimento para continuar su actividad. Respecto de estos establecimientos, no cabe hablar de imposibilidad de cumplimiento, sino de “dificultad de cumplimiento”. Las obligaciones de pago de la renta de estos establecimientos subsisten. No obstante, siempre que hayan pagado la renta con reserva, conservan su derecho a solicitar la adaptación (modificación de la renta).

7. ¿Cuándo puede ponerse fin al contrato de arrendamiento por imposibilidad de cumplimiento?

En los establecimientos cerrados por la Circular del Ministerio del Interior, si el cierre del local se prolonga y llega a un punto insoportable para las partes, se planteará la terminación unilateral del contrato de arrendamiento. En este caso, la obligación de pagar la renta se extingue por imposibilidad sin culpa.

Si la imposibilidad existente en el momento de la celebración del contrato tiene carácter de imposibilidad temporal, es decir, si es de tal naturaleza que puede desaparecer, surge la cuestión de durante cuánto tiempo permanecerán vinculadas las partes por ese contrato. “La regla en esta materia es que, en virtud del principio "pacta sunt servanda, fidelidad a la palabra dada", las partes queden vinculadas por el contrato. Sin embargo, existen algunas situaciones especiales en las que considerar a las partes vinculadas por ese contrato no solo restringiría su libertad económica, sino que también eliminaría la oportunidad de celebrar un contrato con otra persona. En la práctica, el período durante el cual las partes permanecen vinculadas por ese contrato en caso de imposibilidad temporal se denomina "plazo de tolerancia del contrato" (akde tahammül süresi). Si este plazo se ha cumplido o no debe valorarse en cada caso concreto y en el marco de las circunstancias existentes” (YHGK, expediente n.º 2010/15-193, resolución n.º 2010/235, 28.04.2010). La imposibilidad derivada de la epidemia que vivimos actualmente tiene carácter temporal. Según las circunstancias del caso concreto, si se supera el plazo de tolerancia del contrato, podrá ser posible terminar el contrato o resolverlo.

En cambio, en los establecimientos no cerrados por la circular del Ministerio del Interior, no podrá plantearse la terminación del contrato por imposibilidad de cumplimiento, sino la adaptación (modificación de la renta). Esta situación se explica en detalle más adelante.

8. Si solo una parte del establecimiento se ha cerrado en virtud de la Circular del Ministerio del Interior, ¿hay imposibilidad de cumplimiento respecto de todo el establecimiento?

“Artículo 137: Si el cumplimiento de la obligación se vuelve parcialmente imposible por causas no imputables al deudor, este queda liberado únicamente de la parte de su obligación que se ha vuelto imposible. Sin embargo, si resulta claramente que las partes no habrían celebrado tal contrato de haber previsto de antemano esta imposibilidad parcial de cumplimiento, la obligación se extingue en su totalidad. En los contratos que imponen obligaciones recíprocas, si la obligación de una de las partes se vuelve parcialmente imposible y el acreedor acepta el cumplimiento parcial, la contraprestación también se cumple en esa proporción. Si el acreedor no acepta tal cumplimiento o si la contraprestación es de naturaleza indivisible, se aplican las disposiciones sobre la imposibilidad total.”

Este artículo, que es una aplicación del “principio de que la parte útil no queda afectada por la parte inútil”, puede aplicarse a los establecimientos que sufren daños de forma parcial. En el proceso que atravesamos, la imposibilidad que sufren algunos establecimientos será parcial. Por ejemplo, habrá imposibilidad parcial en el caso de un establecimiento que explota una cafetería y, al mismo tiempo, funciona como un supermercado en el que se realizan operaciones de compraventa. Ello se debe a que, mientras que existen medidas relativas a las cafeterías, actualmente no hay ninguna prohibición para los supermercados. Si la parte cerrada del establecimiento corresponde a sus actividades principales, podrá decirse en ese caso que la imposibilidad de cumplimiento se ha producido respecto de la totalidad del establecimiento.

9. ¿Qué es la excesiva onerosidad sobrevenida? ¿Cuáles son sus requisitos?

“Artículo 138: Si una situación extraordinaria, no prevista por las partes en el momento de la celebración del contrato y cuya previsión tampoco cabía esperar, surge por una causa no imputable al deudor y altera los hechos existentes en el momento de la celebración del contrato en perjuicio del deudor hasta tal punto que exigirle el cumplimiento sería contrario a las reglas de la buena fe, y el deudor aún no ha cumplido su obligación o la ha cumplido reservándose los derechos derivados de la excesiva dificultad del cumplimiento, el deudor tiene derecho a solicitar al juez la adaptación del contrato a las nuevas condiciones y, si ello no fuera posible, a resolver el contrato. En los contratos de tracto sucesivo, el deudor ejerce, por regla general, el derecho de terminación en lugar del derecho de resolución.”

La “excesiva onerosidad sobrevenida” se plantea en los casos en que el cumplimiento no es imposible, pero el cumplimiento de las obligaciones se ha vuelto más difícil. Los elementos que se tienen en cuenta en este artículo son la imprevisibilidad y la desaparición de la base del negocio. “También en la exposición de motivos del artículo correspondiente se indica: “Esta nueva regulación se refiere a la "desaparición de la base del negocio", aceptada en la doctrina y en la práctica como una de las excepciones al principio de fuerza vinculante del contrato (pacta sunt servanda). El fundamento de la pretensión de adaptación basada en la excesiva onerosidad sobrevenida, que es distinta del concepto de imposibilidad, es la regla de la buena fe prevista en el artículo 2 del Código Civil turco.”(Tribunal de Casación, Sala 3.ª de lo Civil, expediente n.º 2017/14562, resolución n.º 2019/9074, 12.11.2019). Para poder formular una solicitud conforme a este artículo, es necesario:

a. Que exista un contrato válido,

b. Que se produzcan acontecimientos extraordinarios que no fuera posible anticipar, prever ni tener en cuenta de antemano,

c. Que el deudor no haya causado la situación extraordinaria y que esta genere una dificultad de cumplimiento,

ç. Que el deudor no haya cumplido su obligación o la haya cumplido con reserva.

10. ¿Puede solicitarse la adaptación (modificación de la renta) por existir dificultad de cumplimiento?

Esta disposición puede aplicarse especialmente a los establecimientos que el Estado no ha cerrado en el marco de las medidas. Teniendo en cuenta también que actualmente no se aplica un toque de queda, las partes del contrato de arrendamiento pueden solicitar la adaptación del contrato con base en el artículo 138 del TBK.

“...Así pues, puede decirse que, si se acredita que, debido a las condiciones extraordinarias que exige la adaptación, el equilibrio entre las prestaciones se ha alterado excesivamente en perjuicio del demandante ( inquilino ), podrá llevarse a cabo la adaptación de la cláusula del contrato relativa a la renta por desaparición de la base del negocio.” (Tribunal de Casación, Sala 3.ª de lo Civil, expediente n.º 2000/2648, resolución n.º 2000/2640, 27.3.2000)

11. ¿Qué deben hacer quienes vayan a invocar la imposibilidad de cumplimiento o la excesiva onerosidad sobrevenida?

La parte que invoque la fuerza mayor debe informar inmediatamente a la otra parte de esta situación. Si la información no se facilita a tiempo o no se facilita en absoluto, no podrá invocarse la fuerza mayor o podrá surgir responsabilidad por los daños derivados de ello.

Las notificaciones deben efectuarse por correo electrónico certificado (KEP) y/o a través de notario. En estas notificaciones debe expresarse de forma clara y comprensible qué hechos constituyen fuerza mayor, cómo afecta la fuerza mayor al uso del bien arrendado y a la situación del inquilino, cuáles son las solicitudes/propuestas del inquilino en relación con el proceso, que el derecho de terminación y todos los derechos legales quedan reservados aun cuando se efectúe el pago, y que el pago se realiza con reserva.

A diferencia de la imposibilidad de cumplimiento, en caso de excesiva onerosidad sobrevenida deben pagarse las rentas con regularidad. No obstante, en cada pago debe indicarse expresamente, con referencia a la notificación realizada al principio, que el pago se efectúa con reserva.

Durante este proceso, el inquilino debe realizar los esfuerzos razonables necesarios para reducir al mínimo todos los efectos negativos derivados de la fuerza mayor.

12. ¿Es posible la terminación extraordinaria conforme al art. 331 del TBK?

“Artículo 331: Cualquiera de las partes puede terminar el contrato en cualquier momento, respetando el plazo legal de preaviso, si existen causas importantes que hagan insoportable para ella la continuación de la relación arrendaticia. El juez, teniendo en cuenta la situación y las circunstancias, resolverá sobre las consecuencias pecuniarias de la notificación de terminación extraordinaria.”

Conforme a este artículo, en caso de causas importantes que hagan insoportable la relación arrendaticia para las partes, el contrato de arrendamiento podrá ser terminado, respetando los plazos legales de preaviso, tanto por el inquilino como por el arrendador. Las causas importantes deben estar relacionadas con el contrato de arrendamiento y ser insoportables. La causa importante puede derivar de la culpa de una o de ambas partes, pero también puede surgir de causas no imputables a las partes. Las causas reguladas específicamente en la ley (p. ej., la mora del inquilino, la falta de uso diligente del bien arrendado o el hecho de no mantener el bien arrendado en condiciones de uso) no se consideran causas importantes a efectos del art. 331 del TBK. La opinión del Tribunal de Casación a este respecto es la siguiente: “en los casos en que es posible la corrección, no puede solicitarse la terminación del contrato de arrendamiento.”

En una nota a pie de página de la ley se indica: “Este artículo no se aplicará durante 8 años a partir del 1 de julio de 2012. En tal caso, en los contratos de arrendamiento, respecto de las materias indicadas en estos artículos, se aplicarán las disposiciones del contrato de arrendamiento en virtud de la libertad contractual.” Por este motivo, la aplicación del artículo se ha aplazado hasta el 1 de julio de 2020. Si el proceso actual se prolonga, podrá formularse una solicitud con base en este artículo de la ley.

13. ¿Puede el Estado ser responsable de los daños causados por la epidemia?

La convivencia de las personas puede generar ciertos riesgos. Esta situación se denomina riesgo social. En virtud del principio del riesgo social, surge la responsabilidad del Estado por los daños que se producen en la situación de desorden en que se encuentra la sociedad. Conforme al art. 125 de la Constitución, el Estado es responsable de todos sus actos. Si, en caso de epidemia, los particulares sufren daños como consecuencia de determinadas medidas adoptadas por el Estado, podrá plantearse la compensación del sacrificio soportado por los particulares frente al interés público. Todavía no se ha dictado ninguna resolución judicial sobre esta cuestión.

14. Si el Estado declara un toque de queda, ¿están obligados los inquilinos a seguir pagando la renta?

Si se aplica un toque de queda, dado que el cumplimiento se volverá imposible para todos los establecimientos, la responsabilidad contractual se volverá total y permanentemente imposible. Como consecuencia de ello, las obligaciones de las partes derivadas del contrato de arrendamiento quedan suspendidas durante un período determinado o cambia la naturaleza de la obligación.

15. ¿Pueden iniciarse procedimientos de ejecución y/o de desalojo contra los inquilinos que no pueden pagar la renta a causa de la epidemia de coronavirus?

Respecto de la renta impagada a causa de la epidemia de coronavirus, puede iniciarse un procedimiento de ejecución, incluido el procedimiento de ejecución con solicitud de desalojo. Dado que hasta el 30 de abril de 2020 se suspendieron las actuaciones y trámites de ejecución, salvo los relativos a créditos por pensión alimenticia, no hay inconveniente en iniciar un procedimiento de ejecución después de esa fecha.

Por otra parte, en cuanto a los trámites de desalojo, en el Boletín Oficial publicado el 26 de marzo de 2020 se estableció que el impago de las rentas de locales de negocio devengadas desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 30 de junio de 2020 no constituirá causa de terminación del contrato de arrendamiento ni de desalojo del bien arrendado. No obstante, es posible iniciar un procedimiento de ejecución por los créditos de renta nacidos entre estas fechas.

16. ¿Cómo se participará en los gastos comunes en los casos de imposibilidad de cumplimiento o de excesiva onerosidad sobrevenida?

Durante el uso de los locales de negocio arrendados se generan ciertos gastos ordinarios. Determinadas partidas de gastos, como el agua potable, la calefacción, la iluminación, la seguridad, el acondicionamiento del entorno, las aguas residuales y la limpieza, se denominan gastos comunes, especialmente en el caso de los locales situados en centros comerciales y edificios de oficinas. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el inquilino responde de los gastos comunes conjunta y solidariamente con el arrendador.

Dado que, en caso de cierre de los establecimientos y de los centros comerciales, las partidas de gastos comunes disminuirán o desaparecerán por completo, será necesario reducir en esa proporción los pagos relativos a los gastos comunes o no cobrar ningún pago por gastos comunes. Si el pago relativo a los gastos comunes no se ha adaptado en proporción al cambio de las circunstancias, podrá plantearse en ese caso la restitución de la cantidad pagada en exceso conforme a las disposiciones sobre el enriquecimiento injusto reguladas en los arts. 77 y siguientes del TBK.

Esta situación extraordinaria traerá consigo también numerosas controversias jurídicas. Para no sufrir una pérdida de derechos en todos estos procesos, redundará en interés de las partes obtener apoyo jurídico de un abogado.

Atentamente,

Abg. Taha Hüseyin Çebi

Abg. en prácticas Batuhan Özata

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.