El concepto de cuota de terreno, su aplicación, los problemas que plantea y la acción de rectificación de cuotas de terreno

Las personas facultadas para determinar la cuota de terreno deben distribuir las cuotas de forma objetiva, equitativa y conforme a la ley. Sin embargo, en la práctica, algunos autores del proyecto y/o contratistas de obra, por motivos comerciales o por carecer de pericia en la materia, determinan la cuota de terreno de manera alejada de la objetividad y sin tener en cuenta los criterios establecidos en la ley, como es de todos conocido. Se observa que en muchos casos las cuotas de terreno se determinan de forma errónea, dividiendo arbitrariamente la superficie del terreno entre el número total de unidades independientes existentes en el inmueble principal, asignando cuotas iguales o tomando como base únicamente el tamaño de las unidades independientes, es decir, sus metros cuadrados.

Dado que se establece que, en los procesos de transformación urbana en los que no se alcanza un acuerdo pleno, los propietarios pueden participar en la decisión en proporción a sus cuotas (en proporción a su cuota de terreno) y pueden ser titulares de derechos en proporción a sus cuotas, la cuestión de la correcta determinación de las cuotas de terreno ha cobrado mayor importancia, en particular con la Ley n.º 6306 de Transformación de Áreas en Riesgo de Desastre. En nuestro país, el hecho de que hasta 2007 las cuotas de terreno se constituyeran de forma totalmente irreflexiva y arbitraria ha provocado que en una parte importante de los edificios existentes las cuotas de terreno sean erróneas. Recomendamos encarecidamente a los titulares de derechos sobre unidades independientes que aseguren también jurídicamente los derechos que de hecho tienen en los edificios existentes y que, con este fin, interpongan una acción de rectificación de cuotas de terreno.

Por poner un ejemplo, al constituirse la servidumbre de propiedad horizontal (kat irtifakı) o la propiedad horizontal, la cuota de terreno de quien compra la vivienda amplia de la planta superior del edificio será sin duda mayor que la cuota de terreno de quien compra la vivienda pequeña de la planta baja. Ello se debe a que, en el momento de constituirse la propiedad horizontal, conforme a criterios objetivos, una vivienda amplia situada en la planta superior tendrá mucho más valor que una vivienda situada en la planta baja que no recibe la luz del sol. En una eventual controversia relativa a la cuota de terreno, en cambio, el precio al que el propietario adquirió la vivienda en el caso concreto carece de toda importancia. Los propietarios de unidades independientes solo tendrán derechos y obligaciones en proporción a las cuotas de terreno asignadas a sus unidades independientes.

En el marco de este artículo, el concepto de cuota de terreno y las cuestiones jurídicas que pueden plantearse a causa de la cuota de terreno se analizarán en forma de preguntas y respuestas bajo el título “El concepto de cuota de terreno, su aplicación, los problemas que plantea y la acción de rectificación de cuotas de terreno”.

A. PRIMERA PARTE: PREGUNTAS

1. ¿Qué es la cuota de terreno y cómo se constituye?

El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal (KMK), titulado Definiciones, define la cuota de terreno (arsa payı). Según este, se denomina cuota de terreno a “la cuota de copropiedad del terreno asignada a las unidades independientes conforme al criterio establecido en esta Ley”. Asimismo, el artículo 3 de la misma ley, titulado Naturaleza de la Propiedad Horizontal y de la Servidumbre de Propiedad Horizontal, explica cómo se constituye la cuota de terreno:

“La propiedad horizontal y la servidumbre de propiedad horizontal se constituyen mediante la indicación expresa, conforme a los principios de la copropiedad, de la cuota de terreno asignada en el proyecto en proporción a los valores, calculados según su ubicación y tamaño, de cada una de las unidades independientes del inmueble principal objeto de dicha propiedad.”

2. ¿Puede transmitirse la cuota de terreno separadamente de la unidad independiente?

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, titulado Vínculo entre las Unidades Independientes y la Cuota de Terreno, establece que la cuota de terreno no puede separarse de la unidad independiente, al disponer: “En caso de transmisión de la propiedad horizontal a un tercero o de su transmisión por herencia, la cuota de terreno vinculada a ella se transmite también conjuntamente; la cuota de terreno no puede transmitirse separadamente de la propiedad horizontal o de la servidumbre de propiedad horizontal, ni se transmite por herencia, ni puede gravarse con otro derecho.” y, en el mismo artículo, que no puede ser objeto de un derecho o de una obligación separados, al disponer: “Los derechos que gravan la propiedad horizontal gravan también automáticamente la cuota de terreno”. La cuota de terreno sigue a la unidad independiente y constituye una parte inseparable de la propia unidad independiente. No es posible transmitir la cuota de terreno separadamente de la unidad independiente.

3. ¿Debe asignarse una cuota de terreno a cada unidad independiente? ¿Puede dejarse una cuota de terreno no vinculada a ninguna unidad independiente (cuota de terreno vacante)?

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, titulado Vínculo entre las Unidades Independientes y la Cuota de Terreno, al disponer “En el inmueble principal no puede dejarse ninguna cuota de terreno que no esté vinculada a una propiedad horizontal o a favor de la cual no se haya constituido una servidumbre de propiedad horizontal”, establece que debe vincularse una cuota de terreno a cada unidad independiente sobre la que se haya constituido una servidumbre de propiedad horizontal y que haya adquirido la naturaleza de derecho transmisible. Para que surja el concepto de unidad independiente, el concepto de cuota de terreno tiene el carácter de elemento constitutivo. Por estas razones, del mismo modo que no cabe concebir una unidad independiente a la que no se haya asignado cuota de terreno, tampoco cabe concebir una cuota de terreno vacante. Sin embargo, en la práctica se observa que, en contra de lo dispuesto en la ley, se dejan cuotas vacantes por causas derivadas del cálculo o por asignarse cuotas de terreno a espacios que no tienen la condición de unidad independiente.

4. ¿Qué derechos y obligaciones vinculados a la cuota de terreno existen en cuanto al uso de las zonas comunes o a la contribución a los gastos comunes?

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, titulado Sobre las Zonas Comunes, dispone: “Los propietarios de las unidades son propietarios de todas las zonas comunes del inmueble principal, en proporción a sus cuotas de terreno, conforme a las disposiciones sobre la copropiedad. Los propietarios de las unidades tienen derecho a usar las zonas comunes; salvo pacto en contrario, el alcance de este derecho en espacios como la carbonera común, el garaje, la terraza, la lavandería y las zonas de tendido de ropa es proporcional a la cuota de terreno de cada propietario de unidad.”

Según su artículo 20, titulado “Contribución a los Gastos Generales del Inmueble Principal”: “Cada uno de los propietarios de las unidades, salvo que hayan acordado otra cosa entre ellos, está obligado a contribuir:

a) A partes iguales, a los gastos de portero, encargado de la calefacción, jardinero y vigilante, así como al anticipo que se recaude para ellos;

b) En proporción a su propia cuota de terreno, a las primas de seguro del inmueble principal, a los gastos de mantenimiento, conservación, refuerzo y reparación de todas las zonas comunes y a otros gastos como la retribución del administrador, a los gastos de funcionamiento de las instalaciones comunes y al anticipo que se recaude para los gastos.”

De ello se desprende que el propietario del inmueble con una cuota de terreno mayor tiene derecho a beneficiarse en mayor medida de las zonas comunes. Al mismo tiempo, contribuirá también en mayor medida a los gastos generales.

5. ¿Pueden añadirse unidades independientes al inmueble principal y, en caso de añadirse, cómo se determinará el reparto de las cuotas de terreno?

El artículo 44 de la Ley de Propiedad Horizontal, titulado “Adición de Unidades Independientes”, establece que las adiciones que se realicen en el inmueble principal deben hacerse por unanimidad. Del mismo modo, dicha ley supedita también la determinación de las cuotas de terreno asignadas a todas las unidades independientes del inmueble principal a una decisión adoptada por unanimidad.

“Para añadir una planta sobre el inmueble principal, construir una planta completa en lugar de la planta retranqueada existente, o construir o añadir con posterioridad, en la planta baja o en los sótanos o en la parte libre del terreno, los espacios mencionados en el apartado segundo del artículo 24, se requiere:

a) que la junta de propietarios lo acuerde por unanimidad;

b) que, según la situación en que quede el inmueble principal tras esta construcción, las cuotas de terreno que deban asignarse a todas sus unidades independientes, incluidas las nuevas adiciones realizadas, se determinen de nuevo conforme al procedimiento y por unanimidad.”

“El objeto de la demanda consiste en la pretensión de que la planta bajo cubierta se convierta en planta completa y de que se rectifiquen, conforme a la nueva situación que se produzca, las cuotas de terreno inscritas en el registro de la propiedad. Para que la planta retranqueada pueda convertirse en planta completa, una de las dos primeras condiciones es que la junta de propietarios lo acuerde por unanimidad y que, según la situación en que quede el inmueble principal tras esta construcción, las cuotas de terreno que deban asignarse a todas sus unidades independientes, incluidas las nuevas adiciones realizadas, se determinen de nuevo conforme al procedimiento y por unanimidad.” (Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación (Yargıtay), expediente n.º 1976/5-1992, resolución n.º 1977/374, 13.4.1977)

6. ¿A qué vías pueden recurrir aquellos cuyo derecho ha sido vulnerado cuando la cuota de terreno no se ha asignado en proporción a las cuotas de las unidades independientes o no se ha asignado correctamente?

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, titulado “Naturaleza de la Propiedad Horizontal y de la Servidumbre de Propiedad Horizontal”, al disponer “En los casos en que las cuotas de terreno no se hayan asignado en proporción a las cuotas de las unidades independientes, cualquier propietario de unidad o titular de servidumbre de propiedad horizontal podrá acudir al tribunal para que se reorganicen las cuotas de terreno. La cuota de terreno asignada a cada una de las unidades independientes conforme a este apartado no podrá modificarse por razón del aumento o la disminución que se produzca posteriormente en el valor de dichas unidades. Queda a salvo lo dispuesto en el artículo 44.”, otorga a cada propietario de unidad y a cada titular de servidumbre de propiedad horizontal que considere vulnerado su derecho el derecho y la facultad de reorganizar la cuota de terreno mediante la interposición de una demanda ante los tribunales.

7. ¿Quién puede interponer la acción de rectificación de cuotas de terreno y contra quién?

Puede interponer la acción de rectificación de cuotas de terreno toda persona que sea propietaria de una unidad independiente en el inmueble principal. Lo que debe tenerse en cuenta aquí es que la persona que era propietaria en el inmueble principal en el momento de la inscripción de las cuotas de terreno y que tenía conocimiento de la inscripción no puede interponer esta acción. Si esta persona transmite su unidad independiente, queda a salvo el derecho del nuevo propietario a interponer la acción. El inquilino o el titular de un derecho de servidumbre no tienen derecho a interponer la acción.

“...Habiéndose constatado que el demandante, en el momento de la inscripción de la unidad independiente n.º 13 cuya cuota de terreno solicita que se rectifique, era propietario de unidad en el inmueble principal y tenía conocimiento de la cuota de terreno asignada, se desestiman todos los motivos de casación, que carecen de fundamento, y se acuerda CONFIRMAR, conforme al art. 370/1 del HMK, la sentencia, ajustada al procedimiento y a la ley…” (Tribunal de Casación, Sala 20.ª de lo Civil, expediente n.º 2019/2849, resolución n.º 2019/5582, 7.10.2019)

En las acciones de rectificación de cuotas de terreno es obligatorio que todos los propietarios de unidades independientes distintos del demandante figuren como demandados. De lo contrario, al no haberse constituido debidamente las partes del proceso, la demanda deberá ser desestimada. En este caso se trata de un litisconsorcio necesario.

“Dado que, por la naturaleza de la demanda, la resolución que se dicte al término del proceso afecta también directamente a los derechos de los propietarios inscritos en el registro de la propiedad de todas las unidades independientes del inmueble principal objeto de la demanda, procedía, a fin de asegurar la ejecución de la sentencia y atendiendo al principio de economía procesal, recabar los últimos asientos registrales que reflejen la totalidad de las unidades independientes del inmueble principal objeto de la demanda, incorporar al proceso a los propietarios de las unidades independientes y, a continuación, dictar sentencia conforme al resultado que se obtuviera a la luz de las alegaciones y pruebas de todas las partes, mientras que…” (Tribunal de Casación, Sala 20.ª de lo Civil, expediente n.º 2017/5442, resolución n.º 2019/1190, 20.2.2019)

8. En la acción de rectificación de cuotas de terreno, ¿qué fecha tomará en cuenta el tribunal para el valor del terreno y de la construcción? ¿Qué aspectos se examinarán al determinar la cuota de terreno? ¿Puede oírse a testigos?

Si bien en las acciones de rectificación de cuotas de terreno lo adecuado es tomar como base el valor de la fecha en que se constituyó la servidumbre de propiedad horizontal, si se pasó al régimen de propiedad horizontal sin haberse constituido la servidumbre de propiedad horizontal, se tendrá en cuenta el valor de la cuota de terreno de la unidad independiente en la fecha del paso a la propiedad horizontal.

“Si en el caso concreto existen justas causas para reorganizar de nuevo las cuotas de terreno, este examen debe realizarse con referencia a la fecha de la servidumbre de propiedad horizontal o, si se pasó a la propiedad horizontal sin constituirse la servidumbre de propiedad horizontal, a la fecha de la propiedad horizontal. Por ello, debe determinarse en primer lugar la fecha de paso del inmueble objeto de la demanda a la servidumbre de propiedad horizontal o a la propiedad horizontal.” (Tribunal de Casación, Sala 20.ª de lo Civil, expediente n.º 2019/2005, resolución n.º 2019/3843, 10.6.2019)

En las acciones de rectificación de cuotas de terreno, el tribunal toma como base de la valoración muchos aspectos de la unidad independiente en cuestión en el momento en que se constituyó la propiedad horizontal o la servidumbre de propiedad horizontal, como la planta en que se encuentra, su superficie, el sistema de calefacción, la iluminación, el uso arquitectónico y la ubicación, la fachada y las vistas. Además, quien formula la alegación puede probarla por cualquier medio de prueba, incluidos los testigos.

“La primera condición para que pueda realizarse de nuevo la distribución de las cuotas de terreno es que las cuotas de terreno se hayan determinado sin guardar proporción con los valores de las unidades independientes. En las pretensiones basadas en esta circunstancia, el tribunal debe valorar todas las pruebas, comparar el valor de la unidad independiente con la cuota de terreno asignada a la unidad y tratar de lograr la equivalencia. Al realizar dicha operación, se toman como base para la valoración aspectos como la naturaleza de las unidades independientes, la planta en que se encuentran, su superficie, el sistema de calefacción, la iluminación, el uso arquitectónico y la ubicación, la fachada y las vistas; no se tienen en cuenta los aumentos y disminuciones de valor producidos por la situación urbanística, los cambios de naturaleza y de vistas ni las obras de mantenimiento y reparación posteriores a la fecha que sirva de base para la valoración.” (Tribunal de Casación, Sala 20.ª de lo Civil, expediente n.º 2019/5696, resolución n.º 2019/7038, 2.12.2019)

“...en cuanto a las vistas al mar, debe resolverse conforme al resultado que se obtenga, oyendo también a testigos si fuera necesario.” (Tribunal de Casación, Sala 18.ª de lo Civil, expediente n.º 1998/5277, resolución n.º 1998/8427, 7.7.1998)

9. ¿Hasta cuándo puede interponerse la acción de rectificación de cuotas de terreno?

La acción de rectificación de cuotas de terreno puede interponerse mientras el edificio principal conserve el régimen de servidumbre de propiedad horizontal o de propiedad horizontal. Durante este período no puede hablarse de que corran plazos de prescripción/caducidad. En particular, las acciones relativas a los problemas de cuotas de terreno que surgen en el proceso de transformación urbana deben interponerse antes de que se acuerde la demolición del edificio principal; de lo contrario, como ya no podrá interponerse la acción, en la inscripción registral, convertida en copropiedad por cuotas, cada titular de derechos tendrá derechos únicamente en la medida de su cuota de terreno.

“Dado que el inmueble principal objeto de la demanda ha sido demolido, y puesto que no puede hablarse de unidades independientes sujetas a propiedad horizontal o a servidumbre de propiedad horizontal, no es posible aplicar a la controversia el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las acciones relativas a la nueva determinación de las cuotas de terreno pueden interponerse mientras el edificio principal conserve el régimen de servidumbre de propiedad horizontal o de propiedad horizontal.” (Tribunal de Casación, Sala 18.ª de lo Civil, expediente n.º 2007/9977, resolución n.º 2008/2372, 3.3.2008)

Para que se extinga la servidumbre de propiedad horizontal o la propiedad horizontal no es necesario que el edificio sea demolido; aunque el edificio siga existiendo de hecho, la servidumbre de propiedad horizontal o la propiedad horizontal también pueden extinguirse por causas como la ruina del edificio principal, su expropiación o la anulación de los planes urbanísticos. En estos casos tampoco podrá ya interponerse la acción de rectificación de cuotas de terreno.

10. En la acción de rectificación de cuotas de terreno, ¿puede solicitarse al tribunal, como medida cautelar, que ordene la suspensión de la demolición para impedirla?

El artículo 389 del Código Procesal Civil (HMK), titulado Requisitos de la Medida Cautelar, dispone lo siguiente:

"(1) Podrá dictarse una medida cautelar sobre el objeto de la controversia cuando exista el temor de que, debido a un cambio que pueda producirse en la situación existente, la obtención del derecho se dificulte considerablemente o se vuelva totalmente imposible, o de que el retraso cause un perjuicio o un daño grave. (2) Lo dispuesto en el apartado primero se aplicará también a los asuntos de jurisdicción voluntaria, en la medida en que sea compatible con su naturaleza".

Habíamos señalado que la acción de rectificación de cuotas de terreno puede interponerse mientras el edificio principal conserve el régimen de servidumbre de propiedad horizontal o de propiedad horizontal. Dado que, en caso de demolición del edificio principal, ya no podrá interponerse la acción de rectificación de cuotas de terreno y, por ello, la obtención del derecho se volverá totalmente imposible, puede acordarse, como medida cautelar, la suspensión de la demolición del edificio.

Del mismo modo, puede discutirse si cabe dictar una medida cautelar también respecto de los edificios comprendidos en el ámbito de la “Ley de Transformación de Áreas en Riesgo de Desastre” n.º 6306. En efecto, en el texto original de dicha ley se establecía que, en las demandas que se interpusieran contra los actos administrativos dictados, no podría acordarse la suspensión de la ejecución. Sin embargo, esta disposición fue anulada por la sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 2014 y de 27 de febrero de 2014, expediente n.º 2012/87, resolución n.º 2014/41. De ello se desprende que la medida cautelar, que produce los mismos efectos que la resolución de suspensión de la ejecución, podrá dictarse con independencia de que el edificio esté o no comprendido en el ámbito de la Ley n.º 6306.

B. SEGUNDA PARTE: PROPUESTAS

1. ¿Cuál ha sido la evolución histórica del procedimiento de determinación de la cuota de terreno y qué prácticas podrían implantarse en el proceso de determinación de la cuota de terreno para prevenir futuras controversias judiciales?

En su evolución histórica, la regulación de la cuota de terreno ha pasado por tres etapas distintas.

1) La cuota de terreno era determinada por los propietarios de las unidades sobre la base de la autonomía de la voluntad y quedaba sujeta a la consecuencia de inmutabilidad derivada de la copropiedad por cuotas.

2) Entre 1983 y 2007, conforme a la disposición del art. 3/2 de la KMK, se estableció que seguía sujeta a la autonomía de la voluntad de los propietarios de las unidades, pero también a la intervención del juez.

2) Después de 2007, en cambio, comenzó el período en el que, conforme a la disposición del art. 3/2 de la KMK, la cuota de terreno es constituida por el autor del proyecto sin depender de la autonomía de la voluntad, pero queda sujeta a la intervención del juez.

Con la modificación introducida en 2007 en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se estableció que, en el proyecto de servidumbre de propiedad horizontal/propiedad horizontal, la cuota de terreno se fijaría en función de la ubicación y el tamaño de las unidades independientes. El texto anterior del artículo hablaba de una determinación proporcional al valor de la unidad independiente.

Naturaleza de la propiedad horizontal y de la servidumbre de propiedad horizontal (Artículo 3): “La propiedad horizontal y la servidumbre de propiedad horizontal se constituyen mediante la indicación expresa, conforme a los principios de la copropiedad, de la cuota de terreno asignada en el proyecto en proporción a los valores, calculados según su ubicación y tamaño, de cada una de las unidades independientes del inmueble principal objeto de dicha propiedad. En los casos en que las cuotas de terreno no se hayan asignado en proporción a las cuotas de las unidades independientes, cualquier propietario de unidad o titular de servidumbre de propiedad horizontal podrá acudir al tribunal para que se reorganicen las cuotas de terreno. La cuota de terreno asignada a cada una de las unidades independientes conforme a este apartado no podrá modificarse por razón del aumento o la disminución que se produzca posteriormente en el valor de dichas unidades. Queda a salvo lo dispuesto en el artículo 44.”

Lo adecuado sería que la cuota de terreno se determinara conforme al informe elaborado por un tasador inmobiliario con licencia, encomendando esta tarea a la Unión de Tasadores de Turquía (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği), colegio profesional con personalidad jurídica y naturaleza de corporación de derecho público. No debe olvidarse que la cuota de terreno no se determina solo en proporción a una magnitud basada en los metros cuadrados de las unidades independientes, sino –si se examinan conjuntamente la Ley y las sentencias del Tribunal de Casación– en función del valor total, teniendo en cuenta muchos aspectos como la naturaleza de las unidades independientes, la planta en que se encuentran, su superficie, el sistema de calefacción, la iluminación, el uso arquitectónico y la ubicación, la fachada y las vistas. Y estos datos no son cuestiones que formen parte de la pericia de los arquitectos e ingenieros autores del proyecto.

La incertidumbre y la insuficiencia técnica en la determinación de la cuota de terreno podrán evitarse encomendando la tarea de determinación a un tasador inmobiliario con licencia. No cabe duda de que, de este modo, disminuirán las acciones de rectificación de cuotas de terreno que llegan a los tribunales. Es un hecho evidente que la determinación basada únicamente en conocimientos arquitectónicos no refleja la proporción real y aumenta la carga de trabajo de los tribunales.

En este contexto, proponemos que se añada a la Ley la siguiente disposición, a continuación del apartado 1 del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal n.º 634:

“La Unión de Tasadores de Turquía es competente para determinar las cuotas de terreno que deban determinarse conforme a las disposiciones de esta Ley. El cuadro de distribución de las cuotas de terreno elaborado por la comisión designada por la Unión de Tasadores de Turquía y firmado por el propietario o por todos los propietarios que constituyen la propiedad horizontal será presentado ante el Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü) por el interesado o por el autor del proyecto.”

2. ¿Es posible excluir las acciones de rectificación de cuotas de terreno del ámbito de competencia de los tribunales en el marco de la reducción de la carga de trabajo de la justicia?

En el marco de la “Estrategia de Reforma Judicial”, publicada en mayo de 2019, se fijó como objetivo la “Simplificación y aumento de la eficacia del proceso civil y del proceso contencioso-administrativo”. Para alcanzar este objetivo, se decidió llevar a cabo trabajos dirigidos a excluir del ámbito de competencia de los tribunales algunos asuntos de jurisdicción voluntaria, de forma que se reduzca la carga de trabajo de la justicia.

Tal como están reguladas en nuestras leyes, todas las solicitudes de rectificación de la cuota de terreno deben plantearse ante los tribunales. El objetivo de simplificar el proceso y aumentar su eficacia hace necesario distinguir entre los casos en que todos los propietarios de unidades independientes están de acuerdo sobre la rectificación de la cuota de terreno y aquellos en que no lo están.

El acuerdo definitivo sobre la rectificación de la cuota de terreno: consideramos que, con independencia de que se haya dejado o no una cuota de terreno vacante, y únicamente en los asuntos no controvertidos en los que todos los propietarios de unidades independientes estén de acuerdo, podría ser llevado a cabo por la Unión de Tasadores de Turquía bajo la coordinación de la Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). No obstante, en las cuestiones controvertidas en las que no se logre un acuerdo, lo adecuado sería dejar abierta la vía judicial.

En este contexto, proponemos que se añada a la Ley la siguiente disposición, a continuación del apartado 3 del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal n.º 634:

"Con independencia de que se haya dejado o no una cuota de terreno vacante, si la decisión de rectificar la cuota de terreno ha sido adoptada por unanimidad de todos los propietarios de unidades independientes del inmueble principal, podrá acudirse a la Unión de Tasadores de Turquía antes de acudir al tribunal. El nuevo cuadro de distribución de las cuotas de terreno elaborado por la comisión que designe la Unión de Tasadores de Turquía será presentado por el interesado ante el Registro de la Propiedad. En las rectificaciones realizadas en el marco de este apartado se requerirá también el consentimiento de los beneficiarios de derechos reales y personales. El cuadro de distribución de las cuotas de terreno propuesto será notificado a los interesados por el Registro de la Propiedad. En el plazo de 1 (un) mes desde la notificación, los titulares de derechos y quienes aleguen que se ha lesionado su interés podrán formular oposición ante el juzgado de paz de lo civil competente conforme al Código Procesal Civil n.º 6100, de 12 de enero de 2011. Si no se formula oposición, o mediante la resolución que dicte el juzgado de paz de lo civil a raíz de la oposición, la distribución de las cuotas de terreno adquirirá firmeza. Se remitirá una copia de la resolución dictada por el Juzgado de Paz de lo Civil a raíz de la oposición a la Unión de Tasadores de Turquía y al Registro de la Propiedad correspondiente."

En todos estos procesos, para no sufrir una pérdida de derechos, redundará en interés de las partes obtener asistencia jurídica de un abogado.

Abg. Taha Hüseyin Çebi

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.