Los conceptos de obra incompleta y cumplimiento defectuoso en el contrato de promesa de compraventa de inmueble y las pretensiones del comprador por cumplimiento defectuoso – análisis a la luz de las sentencias del Tribunal de Casación

El contrato de promesa de compraventa de inmueble, conocido en la vida cotidiana con expresiones como venta sobre maqueta, venta sobre plano, vender y construir o comprar desde los cimientos, tiene una estructura que constituye una excepción a las reglas generales. En la ley y en las sentencias del Tribunal de Casación, en lugar de contrato de promesa de compraventa de inmueble (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, GSVS), se utilizan también, con el mismo significado, la expresión taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (contrato de promesa de compraventa de bien inmueble) y, limitada a determinados supuestos, la expresión contrato de promesa de compraventa de vivienda con pago anticipado.

El contrato de promesa de compraventa de inmueble da lugar a una situación en la que el comprador financia al vendedor y le concede una especie de crédito. Y es que la regla general es el cumplimiento simultáneo de las obligaciones. Según el art. 207/II del Código de Obligaciones turco (TBK), “Salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato o exista una costumbre en sentido contrario, el vendedor y el comprador están obligados a cumplir sus obligaciones simultáneamente.” El contrato de promesa de compraventa de inmueble, al incluir un plazo, trae consigo una serie de problemas. En la práctica, la firma de contratos sin respetar el requisito de forma, la huida o la quiebra del contratista sin terminar la construcción, la venta de la misma vivienda a más de una persona y la existencia de obra incompleta o de cumplimiento defectuoso son algunos de esos problemas.

Para que un contrato relativo a un inmueble entre en el ámbito de aplicación de la Ley de Protección del Consumidor (TKHK), es necesario que su objeto sea un inmueble destinado a vivienda o a vacaciones y que el contrato se enmarque en la actividad profesional o comercial del vendedor, pero que la otra parte haya actuado con fines no profesionales ni comerciales.

El legislador ha introducido disposiciones sobre la obra incompleta y el cumplimiento defectuoso para evitar situaciones no deseadas. En el marco de este artículo, los supuestos de obra incompleta y de cumplimiento defectuoso que pueden plantearse en los contratos de promesa de compraventa de inmueble en los que el COMPRADOR es CONSUMIDOR se analizarán en forma de preguntas y respuestas bajo el título “Los conceptos de obra incompleta y cumplimiento defectuoso en el contrato de promesa de compraventa de inmueble y las pretensiones del comprador por cumplimiento defectuoso – análisis a la luz de las sentencias del Tribunal de Casación”.

La TKHK n.º 4077 quedó derogada con la entrada en vigor de la TKHK n.º 6502. No obstante, el artículo 1 de la TKHK n.º 6502, titulado “Disposición transitoria”, establece que a los contratos celebrados durante la vigencia de la antigua ley se les seguirán aplicando las disposiciones de esta.

“A las operaciones de consumo anteriores a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, a su carácter jurídicamente vinculante o no y a sus efectos se aplicarán, por regla general, las disposiciones de la ley que estuviera en vigor en el momento en que se realizaron dichas operaciones.”

Las sentencias dictadas por el Tribunal de Casación sobre contratos celebrados durante la vigencia de la nueva ley son muy escasas. Por ello, las sentencias del Tribunal de Casación citadas como ejemplo son resoluciones recientes dictadas conforme a las disposiciones de la antigua ley. El objeto de este artículo será la TKHK n.º 6502 en vigor. No obstante, las disposiciones del TBK n.º 6098 también se tendrán en cuenta como disposiciones generales.

1. ¿Qué significan los conceptos de obra incompleta y cumplimiento defectuoso respecto del inmueble cuya transmisión se pacta en el contrato de promesa de compraventa de inmueble? ¿Responde el vendedor, en el marco del cumplimiento defectuoso, de la publicidad que otros hayan hecho sobre el inmueble, aunque no figure en el contrato y él mismo no haya intervenido como intermediario?

Nuestra legislación distingue entre obra incompleta y cumplimiento defectuoso y somete estos dos conceptos a disposiciones distintas. Aunque el cumplimiento defectuoso está regulado en la TKHK, el concepto de obra incompleta no está regulado en la TKHK. Para la obra incompleta habrá que recurrir a las disposiciones generales del TBK, y respecto de las deficiencias de este tipo deberán aplicarse las disposiciones sobre imposibilidad parcial o mora parcial. El alcance del derecho de reclamación del consumidor y las obligaciones que debe cumplir antes de ejercerlo también variarán en cada caso. Por ello, determinar qué supuestos deben considerarse obra incompleta y cuáles cumplimiento defectuoso es importante en cuanto al procedimiento, al fondo y al plazo de la reclamación.

“Debe señalarse de inmediato que la obra incompleta designa los trabajos que no se realizaron pese a que debían realizarse, y la obra defectuosa, las diferencias entre la cualidad que debería tener la obra y la que efectivamente tiene.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2012/12978, resolución n.º 2013/8510, 3.4.2013)

“El concepto de defecto y la obra incompleta son distintos entre sí. Defecto: es la falta de uno o varios de los elementos previstos en la ley o en el contrato, o la presencia de cualidades que no deberían existir. Obra incompleta, en cambio, es la no realización de los trabajos objeto del contrato. Dicho de otro modo, es el trabajo que no se ha realizado en absoluto. El cumplimiento incompleto, por su parte, aunque no está definido en nuestras leyes, se considera comprendido en el concepto de defecto recogido en el artículo 4 de la Ley n.º 4077. El defecto puede manifestarse como una deficiencia material, jurídica o económica. El defecto material es la existencia de un error material en un bien (p. ej., que el bien esté rasgado o manchado). El defecto jurídico es la limitación jurídica del uso del bien (p. ej., que existan cargas sobre el bien). El defecto económico, por su parte, es la existencia de una deficiencia en las cualidades económicas del bien.” (Sala 13.ª de lo Civil, 11.5.2016, 16073/12879)

Si examinamos el concepto de cumplimiento defectuoso:

La definición de bien defectuoso figura en el artículo 219 del TBK, titulado “Responsabilidad por defectos en general”.

“El vendedor responde frente al comprador no solo de la falta en la cosa vendida de las cualidades que le haya declarado de cualquier modo, sino también de la existencia de defectos materiales, jurídicos o económicos que sean contrarios a la cualidad o a la cantidad que afecta a la cualidad, o que eliminen o reduzcan considerablemente su valor en relación con su finalidad de uso o las utilidades que el comprador espera de ella.”

La definición de bien defectuoso figura en el artículo 8 de la TKHK n.º 6502, titulado “Bien defectuoso”.

“Bien defectuoso es aquel que, en el momento de su entrega al consumidor, no es conforme al contrato por no ajustarse a la muestra o al modelo acordados por las partes o por no presentar las características que objetivamente debería tener.

También se consideran defectuosos los bienes que no presenten una o varias de las características indicadas en su envase, en su etiqueta, en su manual de presentación y de uso, en el portal de internet o en su publicidad y anuncios; que sean contrarios a la cualidad declarada por el vendedor o establecida en su reglamentación técnica; que no satisfagan la finalidad de uso de los bienes equivalentes, o que contengan deficiencias materiales, jurídicas o económicas que reduzcan o eliminen las utilidades que el consumidor espera razonablemente.”

Las disposiciones del TBK y de la TKHK son paralelas entre sí. No obstante, la TKHK ha establecido una regulación detallada. En el marco de las disposiciones de la TKHK, para que algo pueda calificarse de “defectuoso”, es necesario y suficiente que carezca de las características pactadas en el contrato, de las anunciadas por el vendedor o por un tercero mediante publicidad, etc., o de las que el consumidor espera razonablemente que tenga. Las cualidades cuya existencia haya sido declarada por el vendedor o por un tercero, aunque no figuren en el texto del contrato, o cuya existencia el consumidor espere objetivamente, también pueden ser fuente de responsabilidad por defectos.

El artículo 9 de la TKHK n.º 6502, titulado “Responsabilidad por bienes defectuosos”, establece que el vendedor también responderá de la publicidad realizada por otros.

“El vendedor está obligado a entregar el bien al consumidor de conformidad con el contrato de compraventa.

El vendedor no quedará vinculado por el contenido de las declaraciones realizadas mediante publicidad que no procedan de él si prueba que no tenía conocimiento de ellas y que no cabía esperar que lo tuviera, que el contenido de la declaración había sido corregido en el momento de la celebración del contrato de compraventa o que la decisión de celebrar el contrato de compraventa no guardaba relación de causalidad con dicha declaración.”

“Por tanto, el vendedor responde frente al comprador consumidor no solo del contrato, sino también de lo prometido en anuncios y publicidad, folletos y catálogos. Del examen del expediente se desprende que en el catálogo del proyecto elaborado por el contratista demandado figura la indicación de que la superficie neta total de la vivienda es de 74,67 metros cuadrados y la superficie bruta, de 97,07 m2. Siendo así, cuando el tribunal debía dictar una resolución conforme al resultado que se obtuviera, teniendo en cuenta que el contratista demandado también es responsable frente al demandante de lo prometido en anuncios y publicidad, folletos y catálogos, y efectuando el cálculo según el método proporcional adoptado por esta Sala respecto de la pérdida de valor sufrida por haberse construido la vivienda con menos m2 de los indicados en el catálogo, haber desestimado la pretensión por pérdida de valor con la motivación expuesta es contrario a las normas procesales y a la ley, y requiere la casación de la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2018/2710, resolución n.º 2018/6652, 6.6.2018)

Partiendo de los hechos reflejados en las resoluciones judiciales, pueden darse los siguientes ejemplos de defectos que se encuentran en los inmuebles. Además, existen también sentencias del Tribunal de Casación que, en supuestos similares, han resuelto en el sentido de obra incompleta en lugar de cumplimiento defectuoso.

- Que la superficie del inmueble sea menor que la exigida por el contrato

- Que los materiales o las instalaciones utilizados en la unidad independiente estén averiados o incompletos, o sean de calidad inferior o de menor tamaño que lo exigido por el contrato

- Que el edificio carezca de ascensor pese al compromiso de que lo tendría

- Que el frente de la unidad independiente quede tapado por la construcción de un edificio contraria al proyecto

- Que el complejo carezca de muros perimetrales generales y de rejas de hierro, que el sistema de seguridad no funcione, que los trabajos de paisajismo no se hayan realizado con tecnología moderna, que en su entorno no haya el número de árboles comprometido y que las piscinas no tengan el nivel prometido

- Que las zonas comunes, como instalaciones sociales o deportivas, zonas verdes, etc., no existan en absoluto, sean más pequeñas de lo que exige el contrato o se encuentren sobre inmuebles de dominio público o sobre parcelas propiedad de terceros

Según una opinión doctrinal, se admite que con la TKHK n.º 6502 ya no existe distinción entre los conceptos de obra incompleta y cumplimiento defectuoso, y que, en el marco de la nueva regulación, ambos se considerarán cumplimiento defectuoso y gozarán de protección conforme a la TKHK. Sin embargo, no es correcto considerar toda deficiencia como cumplimiento defectuoso. Si la deficiencia en la cantidad afecta también a la cualidad, se aplicarán las disposiciones sobre cumplimiento defectuoso; de lo contrario, la deficiencia conservará su carácter de obra incompleta. Por ejemplo, es evidente que las deficiencias de cantidad afectan también a la cualidad cuando una alfombra tiene 180 nudos en lugar de los 200 que debería tener o cuando un armario cuyas medidas se dieron para cubrir una pared no la cubre. En estos casos son de aplicación las disposiciones relativas al cumplimiento defectuoso. Está claro que cada caso debe valorarse en sí mismo.

2. ¿Existe una obligación de notificación prevista según que el defecto del inmueble prometido en el contrato de promesa de compraventa de inmueble sea aparente u oculto? ¿Qué ha introducido la nueva regulación legal?

Según la TKHK n.º 6502, para poder hablar de responsabilidad por defectos es necesario que la cosa objeto del contrato sea defectuosa a más tardar en el momento de la entrega o, según el caso, en el momento de la transmisión de la propiedad, y que el consumidor desconozca el defecto. A diferencia de la antigua TKHK n.º 4077, la TKHK n.º 6502 no prevé requisitos formales (cargas de examen y de notificación) en materia de responsabilidad por defectos, por lo que tampoco puede hablarse de la necesidad de cumplirlos. En consecuencia, en los contratos de consumo celebrados después del 28 de mayo de 2014, fecha de entrada en vigor de la Ley, si el objeto del contrato es defectuoso, el consumidor podrá ejercer los derechos que le corresponden por el defecto dentro del plazo de prescripción, sin necesidad de cumplir las obligaciones de examen y de notificación del defecto. Es más, por esta razón puede decirse que la distinción entre vicio aparente y vicio oculto tampoco tiene ya sentido respecto de los contratos sujetos a esta ley.

Como se ha mencionado más arriba, mientras que en caso de obra incompleta no se prevé una obligación de notificación, en el cumplimiento defectuoso será necesario distinguir entre la antigua y la nueva ley. Mientras que la antigua TKHK n.º 4077 preveía una obligación de notificación para el cumplimiento defectuoso, en la nueva TKHK n.º 6502 se suprimió esta obligación y, en su lugar, se introdujo una regulación en materia de carga de la prueba.

Mediante el artículo 10 de la TKHK n.º 6502, titulado “Carga de la prueba”, se presume que los defectos que se manifiesten en un plazo de seis meses desde la entrega existían en la fecha de entrega, y la prueba en contrario corresponde al vendedor. No obstante, respecto de los defectos que se manifiesten una vez transcurridos 6 meses desde la entrega o desde la transmisión de la propiedad, la carga de probar que existían en el momento de la transmisión del riesgo recaerá ya sobre el consumidor.

“Se presume que los defectos que se manifiesten en un plazo de seis meses desde la fecha de entrega existían en la fecha de entrega. En este caso, la prueba de que el bien no es defectuoso corresponde al vendedor. Esta presunción no se aplica si es incompatible con la naturaleza del bien o del defecto.

No existe falta de conformidad con el contrato cuando el consumidor tenía conocimiento del defecto en la fecha de celebración del contrato o cuando cabía esperar que lo tuviera. Frente a los demás defectos, quedan a salvo los derechos de opción del consumidor”

Nuestra opinión al respecto es la siguiente: mientras que el artículo 4 de la Ley n.º 4077 establecía un plazo de notificación de 30 días para los vicios aparentes, la Ley n.º 6502 no prevé ningún plazo de notificación. Que la nueva ley no regule un plazo de notificación genera una seria incertidumbre de cara al futuro para el vendedor. Puede decirse que esta situación resulta muy desfavorable para el vendedor desde el punto de vista del equilibrio de intereses. En esta situación, para la que la ley especial no contiene disposición alguna, consideramos que los plazos que el TBK, como ley general, prevé para los vicios ocultos pueden aplicarse a todos los defectos, con independencia de que sean aparentes u ocultos.

La TKHK n.º 6502 no contiene ninguna disposición sobre el plazo en que deben notificarse al vendedor los vicios ocultos. Siendo así, en virtud del artículo 83 de la TKHK n.º 6502, titulado “Otras disposiciones”, se aplicará la norma según la cual “En los casos no previstos en esta Ley se aplicarán las disposiciones generales.” Dado que la controversia debe resolverse conforme a las disposiciones generales, según el artículo 223 del TBK, titulado “Examen y notificación al vendedor en general”, si el defecto se descubre posteriormente, deberá notificarse de inmediato al vendedor.

“Si el comprador omite el examen y la notificación, se considerará que ha aceptado la cosa vendida. No obstante, esta disposición no se aplicará cuando la cosa vendida presente un defecto que no pueda descubrirse mediante un examen ordinario. Si posteriormente se descubre la existencia de un defecto de este tipo, deberá notificarse de inmediato al vendedor; de no notificarse, se considerará que la cosa vendida ha sido aceptada con ese defecto.”

3. ¿Cómo se valoran, en el marco del cumplimiento defectuoso y de la obra incompleta, los casos en que el inmueble no reúne las características que se prometió que tendría en el contrato de promesa de compraventa de inmueble, no se entrega con la superficie pactada o sus zonas comunes se construyen sobre parcelas pertenecientes a terceros?

Cada caso se valorará en sí mismo y quedará sujeto a las disposiciones legales según se trate de obra incompleta o de cumplimiento defectuoso. El Tribunal de Casación ha dictado sentencias distintas propias de cada cuestión.

“Aunque la pretensión del demandante fue estimada con el fundamento de que, según el informe pericial en el que se basó la sentencia y la motivación del tribunal, en el plano de distribución de la vivienda 1+1 de 78,75-TL m2 de la planta 12 del Bloque B-3 objeto del litigio, los elementos de la estructura portante del edificio, así como el tabique divisorio, estaban marcados en color gris, pero en ese documento la columna objeto del litigio no estaba marcada en gris como los elementos portantes del edificio, sino en color madera (con el mismo color y textura que la mesa situada en el centro del salón), de modo que parecía una mesa rinconera colocada en la esquina entre el sofá de 3 plazas y el sillón individual; que en los documentos de venta incluidos en el kit de venta que, según se indicó, se entregó al demandante al realizarse la venta no se mostraba la distribución de la vivienda 1+1 de 78,75 m2 del Bloque B-3 objeto del litigio; que el documento completo presentado por la parte demandada, en el que se mostraban todos los planos de distribución de los Bloques B1, B2 y B3, no era un documento de venta del tipo que se distribuye a los compradores durante la venta (y que los compradores examinan detenidamente al tomar su decisión de compra), sino un catálogo completo mostrado por el representante de ventas durante la reunión, por lo que no podía clasificarse como documento de venta; y que, con lo mostrado en los anuncios y catálogos, la situación en cuestión se ocultó dolosamente al consumidor y se intentó inducirlo a error; no cabe duda de que la columna situada en el centro del salón a la que se refiere el demandante constituye un vicio aparente que reduce el valor económico de la unidad independiente adquirida por el demandante, de que el demandado tampoco recurrió a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar este defecto y de que el demandante pudo conocer fácilmente este defecto en la fecha en que compró y recibió la unidad independiente.” ( Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/16917, resolución n.º 2019/7076, 11.6.2019)

“Aunque en el informe del comité de peritos en el que el tribunal basó su sentencia se indicó que, pese a figurar en los materiales promocionales, en el interior de las viviendas no había sistema de detección de incendios ni instalación de rociadores; que los inodoros de los baños no contaban con sistemas de reciclaje de aguas residuales; que el sistema de calefacción central del bloque no estaba integrado con colectores solares (no hay colectores solares); que en las instalaciones sociales no había sala de masajes ni cafetería; que no existía infraestructura para la transición a un sistema de hogar inteligente; que las viviendas no tenían infraestructura para aire acondicionado; que no se había instalado el sistema de almacenamiento de las aguas ... para el riego de las zonas verdes; que en las zonas comunes del bloque no había sistema de detección de incendios ni de rociadores, y que en la cubierta del bloque no se había realizado ningún trabajo de paisajismo, así como que estas cuestiones constituían obra incompleta, y el tribunal, tomando dicho informe como base de la sentencia, condenó al pago de la pérdida de valor; no cabe duda de que la falta de ejecución de estos elementos constituye un vicio aparente que reduce el valor económico de la unidad independiente adquirida por el demandante, de que el demandado tampoco recurrió a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar este defecto y de que el demandante pudo conocer fácilmente estos defectos en la fecha en que compró y recibió la unidad independiente.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/20009, resolución n.º 2019/9112, 30.9.2019)

Entrega del inmueble en cuestión sin la superficie pactada:

Entregar el inmueble con la superficie pactada en el contrato de promesa de compraventa de inmueble es una obligación que incumbe al vendedor. Si el incumplimiento de esta obligación por el vendedor y su intención de entregar al comprador una superficie menor que la pactada se consideran cumplimiento defectuoso, quedan a salvo los derechos de opción del comprador. En algunos contratos no figuran los metros cuadrados del inmueble cuya transmisión se promete. Como hemos señalado más arriba, incluso en estos casos la ley y las sentencias del Tribunal de Casación establecen que lo que el vendedor haya prometido, además de en el contrato, en anuncios y publicidad, folletos y catálogos también le vincula y forma parte de su compromiso. Existen sentencias del Tribunal de Casación que califican la entrega del inmueble sin los metros cuadrados prometidos unas veces como cumplimiento defectuoso y otras como obra incompleta.

“En cuanto al motivo de casación del demandado relativo al hecho, calificado por el tribunal como cumplimiento incompleto, de que la unidad independiente tenga una superficie menor que la superficie neta indicada en el catálogo y en el proyecto aprobado: aunque en el informe del comité de peritos en el que el tribunal basó su sentencia la falta de m2 en la unidad independiente se calificó como cumplimiento incompleto y, en consecuencia, se estimó la pretensión del demandante, no cabe duda de que esta cuestión constituye un vicio aparente que reduce el valor económico de la unidad independiente adquirida por el demandante, de que los demandados tampoco recurrieron a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar este defecto y de que el demandante pudo conocer fácilmente estos defectos en la fecha en que recibió la unidad independiente.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2015/11681, resolución n.º 2016/9142, 31.3.2016)

“Es evidente que, aunque en el artículo 17 del contrato de construcción a cambio de unidades de 30.12.1993 celebrado entre las partes se pactó que las oficinas n.º 4/5 se construirían con 25 metros cuadrados, se construyeron con un total de 9,44 m2 de menos. Además, no existe controversia al respecto.

En este contexto, señalemos de inmediato que la falta de cabida en la unidad independiente, en otras palabras, el cumplimiento incompleto, en cuanto a la superficie, de la unidad independiente pactada en el contrato no es, según su definición jurídica, un "defecto", sino "obra incompleta". ( Véase Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación (HGK), 9.12.1992, expediente n.º 15/649, resolución n.º 732, Revista de Sentencias del Tribunal de Casación (YKD), vol. 19, n.º 3 )” (Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, expediente n.º 2000/15-1134, resolución n.º 2000/1191, 27.9.2000)

Construcción de las zonas comunes del inmueble en cuestión sobre parcelas pertenecientes a terceros:

Se dan casos en los que muchas zonas comunes que deberían pertenecer al complejo residencial (zona verde, cancha de baloncesto, estacionamiento, piscina, cafetería, gimnasio, etc.) se construyen fuera de la parcela del complejo, sobre una parcela perteneciente al municipio o sobre una parcela de otro particular. En estos casos, es un hecho que el comprador no puede adquirir en las condiciones deseadas el inmueble que se le prometió mediante el contrato de promesa de compraventa de inmueble. En estos casos es importante determinar si se trata de un cumplimiento defectuoso o de una obra incompleta. El Tribunal de Casación ha calificado esta situación en algunas sentencias como obra incompleta y en otras como vicio aparente. Considerar las deficiencias en las zonas comunes como obra incompleta y no como cumplimiento defectuoso impedirá el ejercicio de los derechos de opción que reconoce la TKHK. Además, esta situación privará al consumidor también de la posibilidad de dirigirse, junto al vendedor, contra la persona que ejecutó la construcción en calidad de “productor” y de exigir responsabilidad al vendedor por la publicidad, los anuncios, etc.

“Tras el recurso de casación interpuesto por el demandante contra la resolución de 23.10.2014 por la que se desestimó la demanda, dicha resolución fue casada mediante la sentencia de esta Sala de 25.10.2017, expediente n.º 2015/22631, resolución n.º 2017/10174, con el siguiente fundamento: “ La controversia, según el contenido del expediente, deriva de que las zonas comunes anunciadas no se construyeron en la forma comprometida. Aunque el tribunal, conforme al principio de publicidad de los asientos registrales, calificó como vicio aparente la situación producida ante el hecho de que las zonas sociales del complejo se construyeron fuera de la parcela en la que se encuentra el complejo y desestimó la demanda respecto del demandante, que no había efectuado la notificación de defectos dentro del plazo legal; al mostrarse en el pliego de condiciones técnicas y señalarse en las maquetas, se creó la impresión de que estos espacios formaban parte del complejo. La demanda se refiere a una pretensión derivada de la pérdida de valor por obra incompleta; siendo así, cuando el tribunal debía determinar el valor de los inmuebles en caso de que estos espacios formaran parte del complejo y el valor del inmueble en caso de que no formaran parte de él, fijar la cuota del demandante tras calcular la proporción y dictar sentencia según el resultado, haber resuelto en los términos expuestos con un criterio contrario requiere la casación de la sentencia.”” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2019/6538, resolución n.º 2020/760, 30.1.2020)

“El hecho de que en el plano de situación, en los anuncios, en las maquetas promocionales y en los folletos del proyecto "S... Y... Palmiye Evleri" las instalaciones sociales se mostraran dentro del complejo cercado y de que, una vez construidas, se cercaran e incorporaran al recinto del complejo creó en el demandante la impresión de que estos espacios pertenecían al complejo. Por consiguiente, el hecho de que dichas instalaciones sociales se construyeran sobre la parcela 14 de la manzana 189, propiedad del Ayuntamiento de Ümraniye, es una circunstancia que afecta a la decisión de compra del comprador y reduce el valor del inmueble, y debe admitirse que el vendedor es responsable frente al comprador por esta deficiencia en el cumplimiento de la prestación. Aunque el tribunal calificó como "vicio aparente" el hecho de que las instalaciones sociales se construyeran sobre un inmueble perteneciente al Ayuntamiento de Ümraniye y desestimó la demanda porque, tras recibir la vivienda, el demandante no había notificado el defecto al demandado en los plazos previstos en el artículo 198 del antiguo Código de Obligaciones (BK), en el caso objeto del litigio no se trata de un "cumplimiento defectuoso" regulado en la Ley n.º 4077, sino de un "cumplimiento incompleto" y, dado que conforme al artículo 30 de la Ley n.º 4077 la controversia debe resolverse según las disposiciones generales en los casos no previstos en esta Ley, debe admitirse que el demandante puede exigir la responsabilidad del vendedor dentro del plazo de prescripción de 10 años por las deficiencias objeto del litigio en el cumplimiento de la prestación derivada del contrato.” (Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, expediente n.º 2011/13-350, resolución n.º 2011/700, 23.11.2011)

“Se desprende que el demandante solicitó la indemnización de la deficiencia económica producida, a causa de este defecto, en el inmueble que adquirió, alegando que las parcelas colindantes con la parcela n.º 9, en la que se construyó el proyecto objeto del litigio, eran superficies cedidas al Ayuntamiento de Ümraniye, que las instalaciones sociales objeto del litigio se construyeron en un espacio abierto al público y que (...) las instalaciones comprometidas también se abrieron al uso público.

No cabe duda de que la situación existente, descrita por el demandante en su escrito de demanda y que, según se desprende, también fue construida así por el demandado, constituye un vicio aparente que reduce el valor económico de la unidad independiente que adquirió, de que el demandado tampoco recurrió a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar este defecto y de que el demandante pudo conocer fácilmente estos defectos en la fecha en que compró y recibió la unidad independiente.”(Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/3745, resolución n.º 2019/860, 30.1.2019)

“El tribunal, conforme al catálogo promocional y al contrato, consideró obra incompleta, tal como se indicaba en el informe pericial, que la piscina descubierta se construyera con menos m2, ... que el parque se construyera con menos m2 y en una superficie cedida al dominio público que el estacionamiento descubierto se hubiera transformado en zona de juegos infantiles, que el sistema de interfono no se hubiera instalado conforme al contrato que las instalaciones sociales se encontraran en una superficie registrada a nombre del demandado y que no hubiera camino entre las fases del lago y del bosque, y resolvió en los términos expuestos señalando que no era necesaria la notificación de defectos(...)

Se resolvió en los términos expuestos con el fundamento de que las cuestiones descritas por el demandante en su escrito de demanda y constatadas por el tribunal mediante el informe pericial eran deficiencias que reducían el valor económico de la unidad independiente adquirida por el demandante. Sin embargo, como se ha explicado detalladamente más arriba, no cabe duda de que estas cuestiones constituyen vicios aparentes, de que el demandado tampoco recurrió a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar este defecto y de que el demandante pudo conocer fácilmente estos defectos en la fecha en que compró y recibió la unidad independiente.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/26078, resolución n.º 2019/12738, 17.12.2019)

Falta absoluta de construcción de las zonas comunes del inmueble en cuestión:

“Si se examina el caso concreto a la luz de los principios expuestos más arriba, del contenido del expediente se desprende que en los anuncios en internet y en los folletos publicitarios y promocionales relativos a la venta de viviendas y locales comerciales que se construirían en el marco del proyecto denominado “Ispartakule” se indicaba que, de un total de 13 manzanas con más de 1.000.000 m2 de superficie construida en un área de 560.000 m2 con licencia, en 10 manzanas habría 5280 viviendas modernas y en 3 manzanas se construiría un centro comercial y de ocio con 800 locales comerciales; que, además de grandes supermercados, cines, restaurantes y cafeterías, habría tiendas y locales para todo tipo de necesidades al lado mismo de los residentes; que el proyecto incluía también elementos imprescindibles de la vida cotidiana, como un edificio de club para actividades deportivas, dos escuelas de educación primaria, una escuela de educación secundaria, una mezquita, un hospital y un centro de salud, y que el proyecto “Ispartakule”, que sería una zona residencial de estilo europeo digna del siglo XXI, estaría completado en su totalidad a finales de 2009; sin embargo, la mayor parte de estos compromisos no se cumplieron. La falta de construcción de dichas instalaciones sociales es una circunstancia que afecta a la decisión de compra del comprador y reduce el valor del inmueble, y debe admitirse que el vendedor es responsable frente al comprador por esta deficiencia en el cumplimiento de la prestación. Aunque el tribunal calificó la falta de construcción de estas instalaciones sociales como “vicio aparente”, en el caso objeto del litigio no se trata de un “cumplimiento defectuoso”, regulado en la Ley n.º 4077, sino de un “cumplimiento incompleto”..” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2012/12978, resolución n.º 2013/8510, 3.4.2013)

Construcción de las zonas comunes del inmueble en cuestión de forma distinta a la prometida:

“Si se valora el caso concreto a la luz de estas explicaciones, no cabe duda de que la situación calificada por el tribunal como vicio oculto, consistente en que “en la maqueta no figuraban los muros que rodean las manzanas de la zona 3 en la que se encuentra la villa objeto del litigio, la zona verde situada delante de estas manzanas se extendía hasta el límite de la maqueta y la zona verde quedaba fuera del límite de propiedad de la villa del demandante”, constituye un vicio aparente que reduce el valor económico de la villa adquirida por el demandante, de que los demandados no recurrieron a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar este defecto, de que el demandante pudo conocer fácilmente este defecto en la fecha en que compró y recibió la villa y de que los asientos registrales son públicos.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2013/28728, resolución n.º 2014/30273, 1.10.2014)

Construcción en las zonas comunes del inmueble en cuestión de edificaciones no pactadas previamente:

“La construcción por el demandado de un edificio en la parte proyectada como zona verde en el plano de situación del área en la que se encuentra el inmueble objeto del litigio constituye un vicio aparente que reduce el valor económico de la unidad independiente adquirida por el demandante, y del mismo modo debe admitirse que las cuestiones calificadas como trabajos incompletos y defectuosos en el inmueble objeto del litigio son también vicios aparentes. No cabe duda de que el demandado no recurrió a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar estos defectos objeto del litigio y de que el demandante pudo conocer fácilmente estos defectos en la fecha en que recibió la unidad independiente.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2013/15540, resolución n.º 2014/12779, 22.4.2014)

4. ¿Cuáles son los derechos de opción del comprador en caso de cumplimiento defectuoso respecto del inmueble cuya entrega se pacta en el contrato de promesa de compraventa de inmueble?

Es posible que se produzca un cumplimiento defectuoso respecto del inmueble comprometido mediante el contrato de promesa de compraventa de inmueble. En caso de cumplimiento defectuoso, se reconocen al comprador cuatro derechos de opción. Además de estos derechos de opción, el comprador también puede reclamar una indemnización conforme a las disposiciones del TBK.

El artículo 11 de la TKHK n.º 6502, titulado “Derechos de opción del consumidor”, establece los derechos de opción de los que dispone el comprador en caso de cumplimiento defectuoso de la obra:

“En caso de que se constate que el bien es defectuoso, el consumidor podrá ejercer uno de los siguientes derechos de opción:

a) Resolver el contrato, declarando que está dispuesto a devolver lo vendido,

b) Conservar lo vendido y solicitar una reducción del precio de venta en proporción al defecto,

c) Solicitar la reparación gratuita de lo vendido, siendo todos los gastos a cargo del vendedor, siempre que ello no suponga un gasto excesivo,

ç) Solicitar, si es posible, la sustitución de lo vendido por otro idéntico sin defectos.

El vendedor está obligado a satisfacer esta pretensión elegida por el consumidor.

(...)

Si la reparación gratuita o la sustitución del bien por otro idéntico sin defectos supusiera dificultades desproporcionadas para el vendedor, el consumidor podrá ejercer uno de los derechos de resolución del contrato o de reducción del precio en proporción al defecto. Para determinar la desproporción se tendrán en cuenta aspectos como el valor del bien sin defectos, la importancia del defecto y si el recurso a los demás derechos de opción plantearía problemas para el consumidor.

(...)

Todos los gastos derivados del ejercicio de los derechos de opción serán sufragados por la parte que cumpla el derecho elegido por el consumidor. Junto con uno de estos derechos de opción, el consumidor también podrá reclamar una indemnización conforme a las disposiciones del Código de Obligaciones turco n.º 6098, de 11 de enero de 2011”

El comprador tiene derecho a ejercer uno de estos derechos de opción según la gravedad del defecto. Los principios y limitaciones previstos en el TBK para el ejercicio del derecho de resolución del contrato, que es uno de los derechos del consumidor, son en principio aplicables también a los contratos sujetos a la TKHK. En este marco, en particular el artículo 227 del TBK, titulado “Derechos de opción del comprador en general”, que enumera y limita los derechos de opción del comprador, puede aplicarse en la medida en que no contradiga la TKHK y sea adecuado para los inmuebles.

“El vendedor puede impedir que el comprador ejerza sus derechos de opción entregándole inmediatamente un bien similar sin defectos y reparando la totalidad del daño sufrido.

Si el comprador ejerce el derecho de resolución del contrato, el juez puede, cuando las circunstancias no lo justifiquen, decidir la reparación de lo vendido o la reducción del precio de venta.

Si la disminución del valor de lo vendido es muy próxima al precio de venta, el comprador solo puede ejercer uno de los derechos de resolución del contrato o de sustitución de lo vendido por un bien similar sin defectos.”

“En el artículo 4 de la Ley n.º 4077, vigente en la fecha de la demanda, se regulan los derechos de opción que el consumidor puede ejercer cuando el bien es defectuoso. En virtud de estos derechos de opción, el consumidor tiene derecho a la resolución del contrato, que incluye la devolución del precio, a la sustitución del bien por otro idéntico sin defectos, o a solicitar la reducción del precio en proporción al defecto o la reparación gratuita. El vendedor está obligado a satisfacer esta pretensión elegida por el consumidor. Tal como se ha explicado, el consumidor podrá ejercer cualquiera de sus derechos de opción. Como se admite en la doctrina y en la práctica, el consumidor debe ejercer sus derechos de opción mediante una declaración de voluntad unilateral y recepticia. El consumidor ejerce su derecho de elección al comunicar una sola vez cuál de estos derechos elige, y ya no puede cambiar su preferencia. Y es que el vendedor está obligado, sin reservas ni condiciones, a cumplir la preferencia comunicada. Por ello, el derecho de elección del consumidor se extingue al ejercerse una sola vez y es sustituido por el derecho elegido. Debido a esta característica, podemos decir que el derecho de opción del consumidor es un derecho potestativo (de configuración jurídica).” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/14908, resolución n.º 2019/12357, 11.12.2019)

5. ¿Pueden invocarse las disposiciones sobre cumplimiento defectuoso u obra incompleta cuando el inmueble cuya transmisión se promete en el contrato de promesa de compraventa de inmueble no puede obtener la licencia de ocupación por haberse construido sin ajustarse a la licencia de obras?

En las edificaciones que no pueden obtener la licencia de ocupación (iskân) por haberse construido sin ajustarse a la licencia de obras, no procederá una reducción del precio con el fundamento de que se ha producido una obra incompleta o un cumplimiento defectuoso. Dado que el ordenamiento jurídico no protegerá las construcciones ilegales contrarias a la Ley de Urbanismo, si la edificación no puede adaptarse a la licencia, deberá ordenarse su demolición. En este caso, el comprador puede dar por terminado el contrato y reclamar el valor de mercado del inmueble.

“En cuanto al recurso de casación del demandado relativo a la indemnización concedida por el tribunal por carecer el edificio de licencia de ocupación: el tribunal, de conformidad con el informe pericial obtenido, condenó al pago de una indemnización de 29.474,00 TL porque el edificio objeto del litigio carece de licencia de ocupación. Como se indica en la resolución de la Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, expediente n.º 1999/15-653, resolución n.º 1999/965, según la Ley de Urbanismo n.º 3194 es obligatorio obtener licencia de obras para todas las edificaciones. En las edificaciones construidas sin licencia o en contra de la licencia y sus anexos, si no puede subsanarse la contravención de la licencia, la construcción se paraliza de inmediato y, finalmente, el edificio es demolido por decisión de la junta municipal o del consejo de administración provincial, corriendo los gastos de demolición a cargo del propietario de la edificación. En relación con un edificio ilegal construido sin licencia en contra de las disposiciones imperativas de la Ley de Urbanismo, o con la parte construida en contra de su licencia, mientras no se subsane la ilegalidad no puede solicitarse a los tribunales, salvo la demolición, el precio de las obras incompletas, la inscripción ni, aunque exista interés jurídico, la declaración de propiedad. Los tribunales, encargados de aplicar las leyes, tampoco pueden resolver conforme a tales pretensiones de los contratistas que cometen delitos urbanísticos ni de los propietarios del terreno que pretenden beneficiarse de estos actos.

En el caso concreto, dado que el edificio aún no ha podido obtener la licencia de ocupación por haberse construido en contra de la licencia y de su proyecto aprobado anexo, lo que corresponde hacer al tribunal es obtener un informe de un perito competente en la materia e investigar si puede subsanarse la ilegalidad respecto de las partes contrarias al proyecto, y, si se llega a la conclusión de que no puede subsanarse, admitiendo que el demandante solo puede reclamar el valor de mercado de la vivienda dando por terminado el contrato y teniendo en cuenta también su pretensión en esta demanda, debe dictarse una resolución acorde con el resultado. Haber dictado sentencia en los términos expuestos sin tener en cuenta esta cuestión y con un examen incompleto es contrario a las normas procesales y a la ley, y requiere la casación de la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/1076, resolución n.º 2018/10758, 15.11.2018)

6. ¿Cómo se determina el importe que debe deducirse del precio de venta en caso de cumplimiento defectuoso en los contratos de promesa de compraventa de inmueble?

En las pretensiones de reducción del precio es importante cómo se determina el importe que debe deducirse. Aunque existen muchos métodos al respecto, el Tribunal de Casación ha preferido en sus sentencias el método proporcional. En el cálculo conforme a este método se tomará como base la proporción entre el inmueble existente y el inmueble comprometido.

“En otras palabras, sin tener en cuenta el precio de venta pactado por las partes, se determinan por separado el valor de mercado real sin defectos de lo vendido a la fecha de la venta y su valor de mercado en estado defectuoso, y la proporción que se obtiene dividiendo estos dos valores entre sí se aplica al precio de venta. En el caso concreto, sin tener en cuenta estas cuestiones, se dictó sentencia dando crédito a un informe pericial en el que se calculó el pago en exceso realizado por el demandante por metro cuadrado tomando como criterio una vivienda con m2 y proyecto distintos de los de la vivienda adquirida por el demandante. En este caso, a la luz de las explicaciones anteriores, el tribunal debe obtener el informe de un nuevo comité de peritos que incluya también a un perito inmobiliario y determinar por separado, sin tener en cuenta el precio de venta pactado por las partes, el valor real sin defectos a la fecha de la venta (el valor que tendría si estuviera en la planta inmediatamente superior a aquella en la que se encuentra la entrada del edificio, en la misma fachada) y el valor de mercado en estado defectuoso (el valor en la planta en la que se encuentra en la situación actual) de la vivienda 2+1 de 126 m2 brutos adquirida por el demandante; la proporción que se obtenga dividiendo estos dos valores entre sí debe aplicarse al precio de venta y debe dictarse una resolución conforme al resultado. Haber dictado sentencia en los términos expuestos sin tener en cuenta estas cuestiones, con un examen incompleto y una valoración errónea, es contrario a las normas procesales y a la ley, y requiere la casación de la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2013/29548, resolución n.º 2014/31443, 16.10.2014)

Mientras que la reducción del precio por la obra incompleta y el cumplimiento defectuoso que afectan a las unidades independientes se calcula fácilmente, puede plantearse la cuestión de cómo se efectuará la reducción del precio por las obras incompletas y el cumplimiento defectuoso existentes en las zonas comunes. El Tribunal de Casación, en sus sentencias, considera adecuado un reparto según la cuota de terreno.

“Por ello, puede solicitar el cobro de la parte que corresponde a su unidad independiente, según la cuota de terreno inscrita en el registro de la propiedad, del importe de las obras incompletas y de los trabajos defectuosos en su propia unidad independiente y en las zonas comunes. Siendo así, cuando debía dictarse sentencia admitiendo que el demandante tiene derecho a reclamar, en proporción a su cuota de terreno, la parte que le corresponde por razón del inmueble del que es propietario, que el tribunal resolviera en los términos expuestos sin tener en cuenta este aspecto es contrario a las normas procesales y a la ley, y requiere la casación de la sentencia” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/588, resolución n.º 2017/8858, 3.10.2017)

7. Cuando el productor y el vendedor que figuran en el contrato de promesa de compraventa de inmueble son personas distintas, ¿puede reclamarse también al productor o al vendedor en el marco del cumplimiento defectuoso?

Si se tiene en cuenta que en la práctica los contratos de consumo relativos a inmuebles suelen tener la naturaleza de un contrato de compraventa, el destinatario de la responsabilidad por defectos suele ser el vendedor. Sin embargo, como también se señala en la doctrina, en las ventas de viviendas, cuando el edificio en el que se encuentra la vivienda ha sido construido por una persona distinta del vendedor, esta persona, denominada en la práctica “contratista”, también debe responder solidariamente con el vendedor frente al consumidor, en calidad de “productor”, en el marco de la TKHK.

El artículo 11 de la TKHK n.º 6502, titulado “Derechos de opción del consumidor”, establece que, en caso de cumplimiento defectuoso de la obra, el comprador puede ejercer algunos de sus derechos de opción no solo frente al vendedor, sino también frente al productor.

“Los derechos de reparación gratuita o de sustitución del bien por otro idéntico sin defectos también pueden ejercerse frente al productor o al importador. El vendedor, el productor y el importador son responsables solidariamente del cumplimiento de los derechos previstos en este apartado. El productor o el importador no será responsable si prueba que el defecto surgió después de que él comercializara el bien.”

Por el cumplimiento defectuoso en el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa de inmueble puede reclamarse al productor o al vendedor que figuran en el contrato, limitándose a los derechos de opción de reparación gratuita y de sustitución del bien por otro idéntico sin defectos. En este caso, se admite que el vendedor y el productor son responsables solidariamente.

“Aunque el tribunal desestimó la demanda respecto de la demandada Emlak Konut GYO A.Ş. por falta de legitimación pasiva, con el fundamento de que era la propietaria del terreno y no era parte del contrato celebrado con el demandado; en el contrato de promesa de compraventa de inmueble de 01.05.2008 firmado entre el demandante y los demandados, la demandada Emlak Konut GYO A.Ş. figura como vendedora. El concepto y la responsabilidad del vendedor, el fabricante y el productor se regulan en los artículos 3 y 4 de la Ley n.º 4077. Según el artículo 4/3 de la TKHK, el vendedor, el fabricante-productor, el distribuidor, el agente, el importador y el prestamista conforme al apartado quinto del artículo 10 o al apartado noveno del artículo 10/B son responsables solidariamente por el bien defectuoso y por los derechos de opción del consumidor previstos en este artículo. Siendo así, puede dirigirse la demanda contra la demandada Emlak Konut GYO A.Ş., que tiene la condición de vendedora. Cuando el tribunal debía resolver el fondo de la controversia también respecto de esta demandada, haber desestimado la demanda por falta de legitimación pasiva con un fundamento erróneo es contrario a las normas procesales y a la ley, y requiere la casación de la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2012/12978, resolución n.º 2013/8510, 3.4.2013)

8. ¿Hasta cuándo pueden hacerse valer las pretensiones derivadas del cumplimiento defectuoso y cuál es el plazo de prescripción previsto en la ley?

En la TKHK n.º 6502, la responsabilidad por defectos en los inmuebles está sujeta a un plazo de prescripción de cinco años, salvo que las leyes o el contrato entre las partes establezcan un plazo más largo. En las ventas de viviendas de segunda mano, este plazo no puede ser inferior a tres años. Sin duda, también es posible pactar en el contrato un plazo de prescripción más largo. En cambio, el plazo de prescripción no puede acortarse por contrato. Por otra parte, el plazo de prescripción previsto en la Ley se refiere a los derechos de opción del consumidor derivados del defecto, y la pretensión de indemnización conforme a las disposiciones generales, que puede hacerse valer junto con uno de estos derechos o de forma independiente, está sujeta al plazo general de prescripción (diez años).

El artículo 12 de la TKHK n.º 6502, titulado “Prescripción”, establece el plazo de prescripción relativo a los derechos de opción de los que dispone el comprador en caso de cumplimiento defectuoso de la obra.

“Salvo que las leyes o el contrato entre las partes establezcan un plazo más largo, la responsabilidad por bienes defectuosos está sujeta a un plazo de prescripción de dos años a partir de la fecha de entrega del bien al consumidor, aunque el defecto se manifieste posteriormente. En los bienes inmuebles destinados a vivienda o a vacaciones, este plazo es de cinco años a partir de la fecha de entrega del inmueble.

Sin perjuicio del apartado tercero del artículo 10 de esta Ley, en las ventas de segunda mano la responsabilidad del vendedor por bienes defectuosos no puede ser inferior a un año y, en los bienes inmuebles destinados a vivienda o a vacaciones, a tres años.

Si el defecto se ha ocultado con culpa grave o con dolo, no se aplican las disposiciones sobre prescripción.”

En caso de que el defecto se haya ocultado con culpa grave y dolo, debe admitirse que el plazo de prescripción será de 20 años. El artículo 244 del TBK, titulado “Responsabilidad”, ha introducido una regulación especial de la prescripción para los casos de culpa grave y dolo en determinados inmuebles.

“Las acciones derivadas de los defectos de una edificación prescriben a los cinco años a contar desde la transmisión de la propiedad y, si el vendedor ha incurrido en culpa grave, a los veinte años.”

Mientras que el TBK fija el plazo de prescripción en cinco años a partir de la transmisión de la propiedad, en la TKHK n.º 6502 este plazo se fija en cinco años a partir de la entrega. En nuestra opinión, en este caso, cuando el inmueble se entrega al consumidor antes de la transmisión de la propiedad, debe admitirse que la prescripción empieza a correr no desde la entrega, sino desde la transmisión de la propiedad. La expresión “Salvo que las leyes o el contrato entre las partes establezcan un plazo más largo,..” del artículo 12 de la TKHK n.º 6502, titulado “Prescripción”, constituye también el fundamento legal de ello. Pues, en los casos en que la inscripción se produce antes de la entrega, el plazo de prescripción empezará a correr igualmente desde la entrega del inmueble al consumidor. Esto es una consecuencia natural del principio de interpretación a favor del consumidor.

Para no sufrir una pérdida de derechos en todos estos procesos, redundará en interés de las partes obtener apoyo jurídico de un abogado.

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.