مفهوما الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب في عقد الوعد ببيع عقار، ومطالبات المشتري في إطار التنفيذ المعيب – دراسة في ضوء قرارات محكمة التمييز

عقد الوعد ببيع عقار، الذي يُعرف في الحياة اليومية بتعابير مثل البيع على المجسّم، والبيع على المخطط، والبيع ثم البناء، والدخول في البناء من الأساس، يتسم ببنية تشكّل استثناءً من القواعد العامة. وفي القانون وقرارات محكمة التمييز، تُستعمل أيضًا، بدلًا من تعبير عقد الوعد ببيع عقار (GSVS)، تعبيرُ عقد الوعد ببيع مال غير منقول الذي يؤدي المعنى نفسه، وتعبيرُ عقد الوعد ببيع مسكن مع الدفع المسبق مقصورًا على حالات معينة.

ينشأ بعقد الوعد ببيع عقار وضعٌ يموّل فيه المشتري البائعَ ويمنحه نوعًا من الائتمان. ذلك أن القاعدة العامة هي تنفيذ الالتزامات في وقت واحد. فوفقًا للمادة ٢٠٧/II من قانون الالتزامات التركي (TBK): «ما لم يُتفق في العقد على خلاف ذلك أو لم يوجد عرف مخالف، يلتزم البائع والمشتري بتنفيذ التزاماتهما في وقت واحد.» ويجلب عقد الوعد ببيع عقار معه بعض المشكلات لأنه ينطوي على أجل. ومن هذه المشكلات في التطبيق: توقيع العقود دون مراعاة شرط الشكل، وفرار المقاول قبل إتمام البناء أو إفلاسه، وبيع المسكن نفسه لأكثر من شخص، ووجود أعمال ناقصة أو تنفيذ معيب.

لكي يدخل عقد متعلق بعقار في نطاق تطبيق قانون حماية المستهلك (TKHK)، يجب أن يكون محله مسكنًا أو عقارًا لأغراض العطلات، وأن يندرج العقد في إطار النشاط المهني أو التجاري للبائع، على أن يكون الطرف الآخر قد تصرّف لأغراض غير مهنية أو غير تجارية.

وقد وضع المشرّع أحكامًا تتعلق بالأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب من أجل الحيلولة دون الأوضاع غير المرغوب فيها. وفي إطار هذا المقال، ستُبحث في صيغة سؤال وجواب حالاتُ الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب التي قد تُثار في عقود الوعد ببيع عقار التي يكون فيها المشتري مستهلكًا، وذلك تحت عنوان «مفهوما الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب في عقد الوعد ببيع عقار، ومطالبات المشتري في إطار التنفيذ المعيب – دراسة في ضوء قرارات محكمة التمييز».

أُلغي TKHK رقم ٤٠٧٧ بدخول TKHK رقم ٦٥٠٢ حيز النفاذ. غير أن المادة ١ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «المادة المؤقتة»، قرّرت أن أحكام القانون القديم تظل مطبّقة على العقود المبرمة في ظله.

«تُطبَّق، كقاعدة عامة، على المعاملات الاستهلاكية السابقة لتاريخ نفاذ هذا القانون، وعلى ما إذا كانت ملزمة قانونًا أم لا، وعلى آثارها، أحكامُ القانون الذي كان نافذًا وقت إجراء هذه المعاملات.»

إن القرارات التي أصدرتها محكمة التمييز بشأن العقود المبرمة في ظل القانون الجديد قليلة جدًا. ولهذا فإن قرارات محكمة التمييز المذكورة على سبيل المثال تتكون من قرارات حديثة صدرت وفقًا لأحكام القانون القديم. وسيكون موضوع هذا المقال TKHK رقم ٦٥٠٢ النافذ. ومع ذلك ستُبحث أيضًا أحكام TBK رقم ٦٠٩٨ بوصفها أحكامًا عامة.

١. ماذا يعني مفهوما الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب بالنسبة إلى العقار الذي اتُّفق على نقل ملكيته بعقد الوعد ببيع عقار؟ وهل يُسأل البائع في إطار التنفيذ المعيب عن الإعلانات التي قام بها آخرون بشأن العقار، حتى لو لم يرد ذلك في العقد ولم يتوسط هو نفسه فيها؟

ميّز تشريعنا بين الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب، وأخضع هذين المفهومين لأحكام مختلفة. فمع أن التنفيذ المعيب منظَّم في TKHK، فإن مفهوم الأعمال الناقصة غير منظَّم في TKHK. ويُرجع في الأعمال الناقصة إلى الأحكام العامة في TBK، ويتعيّن تطبيق أحكام الاستحالة الجزئية أو التأخر الجزئي في التنفيذ على أوجه النقص من النوع المذكور. كما سيختلف نطاق حق المستهلك في المطالبة والمسؤوليات التي يجب عليه الوفاء بها قبل ممارسة هذا الحق بحسب كل حالة. ولهذا فإن تحديد الحالات التي ينبغي أن تُعدّ من الأعمال الناقصة والحالات التي تُعدّ من التنفيذ المعيب أمرٌ مهم من حيث إجراءات المطالبة وموضوعها ومدتها.

«ولا بدّ من التنبيه فورًا إلى أن الأعمال الناقصة تعني الأعمال التي كان يجب إنجازها ولم تُنجز، وأن العمل المعيب يعني الفروق بين الصفة التي يجب أن تتوافر في العمل المنجَز وما هو موجود فيه فعلًا.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٢/١٢٩٧٨، قرار ٢٠١٣/٨٥١٠، تاريخ ٣.٤.٢٠١٣)

«إن مفهوم العيب ومفهوم الأعمال الناقصة مختلفان. فالعيب: هو نقص عنصر أو أكثر من العناصر المنصوص عليها في القانون أو العقد، أو وجود صفات ما كان ينبغي أن توجد. أما الأعمال الناقصة فهي: عدم إنجاز الأعمال محل العقد. وبعبارة أخرى، هي العمل الذي لم يُنجز أصلًا. أما التنفيذ الناقص، فمع أنه غير معرَّف في قوانيننا، فإنه يُدرج ضمن مفهوم العيب المذكور في المادة ٤ من القانون رقم ٤٠٧٧. ويمكن أن يظهر العيب في صورة نقص مادي أو قانوني أو اقتصادي. فالعيب المادي: وجود خلل مادي في المال (مثل: أن يكون المال ممزقًا أو ملطخًا). والعيب القانوني: تقييد استعمال المال قانونًا (مثل: وجود قيود مسجلة على المال). أما العيب الاقتصادي فهو: وجود نقص في الصفات الاقتصادية للمال.» (الدائرة المدنية ١٣، ١١.٥.٢٠١٦، ١٦٠٧٣/١٢٨٧٩)

وإذا نظرنا إلى مفهوم التنفيذ المعيب:

تضمّنت المادة ٢١٩ من TBK، المعنونة «المسؤولية عن العيب بوجه عام»، تعريفَ المال المعيب.

«يُسأل البائع تجاه المشتري عن عدم وجود الصفات التي أعلنها له بأي وجه كان في المبيع، كما يُسأل عن وجود عيوب مادية أو قانونية أو اقتصادية تخالف صفته أو كميته المؤثرة في صفته، وتُزيل أو تُنقص إنقاصًا كبيرًا قيمتَه من حيث الغرض من استعماله والمنافعَ التي يتوقعها المشتري منه.»

وتضمّنت المادة ٨ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «المال المعيب»، تعريفَ المال المعيب.

«المال المعيب هو المال الذي يكون، وقت تسليمه إلى المستهلك، مخالفًا للعقد لعدم مطابقته للعيّنة أو النموذج الذي اتفق عليه الطرفان، أو لعدم توافر الخصائص التي يجب أن تتوافر فيه موضوعيًا.

ويُعدّ معيبًا أيضًا المال الذي لا تتوافر فيه خاصية أو أكثر من الخصائص الواردة على غلافه أو ملصقه أو في دليل التعريف به واستعماله أو في بوابته الإلكترونية أو في إعلاناته ونشراته؛ أو الذي يخالف الصفة التي أعلنها البائع أو التي حددتها اللائحة الفنية الخاصة به؛ أو الذي لا يفي بالغرض من استعمال الأموال المماثلة له، أو يتضمن أوجه نقص مادية أو قانونية أو اقتصادية تُنقص المنافع التي يتوقعها المستهلك على نحو معقول أو تُزيلها.»

أحكام TBK وTKHK متوازية. ومع ذلك فقد جاء TKHK بتنظيم مفصّل. ففي إطار أحكام TKHK، يلزم ويكفي لوصف شيء ما بأنه «معيب» ألّا تتوافر فيه الخصائص المتفق عليها في العقد، أو التي أعلنها البائع أو غيره عن طريق الإعلان ونحوه، أو التي يتوقع المستهلك على نحو معقول وجودها. كما يمكن أن تكون الصفات التي أعلن البائع أو غيره وجودها، أو التي يتوقع المستهلك موضوعيًا وجودها، مصدرًا للمسؤولية عن العيب، وإن لم ترد في نص العقد.

ونصّت المادة ٩ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «المسؤولية عن المال المعيب»، على أن البائع يُسأل أيضًا عن الإعلانات التي قام بها آخرون.

«يلتزم البائع بتسليم المال إلى المستهلك مطابقًا لعقد البيع.

ولا يتقيّد البائع بمحتوى البيان إذا أثبت أنه لم يكن على علم بالبيانات التي أُدلي بها عن طريق الإعلان ولم تصدر عنه، وأنه لا يمكن توقّع علمه بها، أو أن محتوى البيان قد صُحّح وقت إبرام عقد البيع، أو أن قرار إبرام عقد البيع لا تربطه بهذا البيان رابطة سببية.»

«إذن فالبائع مسؤول تجاه المشتري المستهلك، فضلًا عن العقد، عن المسائل التي وعد بها في النشرات والإعلانات وفي الكتيّبات والكتالوجات أيضًا. وبفحص الملف، يتبيّن أن الكتالوج الخاص بالمشروع الذي أعدّه المقاول المدعى عليه يتضمن عبارة تفيد بأن إجمالي المساحة الصافية للمسكن ٧٤٫٦٧ مترًا مربعًا، وأن مساحته الإجمالية ٩٧٫٠٧ م٢. وإذ كان الأمر كذلك، وبينما كان يتعيّن على المحكمة أن تراعي أن المقاول المدعى عليه مسؤول تجاه المدعي أيضًا عن المسائل التي وعد بها في النشرات والإعلانات وفي الكتيّبات والكتالوجات، وأن تُجري الحساب وفقًا للطريقة النسبية التي تعتمدها دائرتنا بالنسبة إلى نقص القيمة الحاصل بسبب بناء المسكن بعدد من الم٢ أقل مما ورد في الكتالوج، وأن تُصدر حكمها وفقًا للنتيجة التي يُتوصَّل إليها، فإن قضاءها برفض طلب نقص القيمة بالتعليل المكتوب مخالف للأصول والقانون ويستوجب النقض.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٨/٢٧١٠، قرار ٢٠١٨/٦٦٥٢، تاريخ ٦.٦.٢٠١٨)

انطلاقًا من الوقائع التي انعكست في الأحكام القضائية، يمكن ضرب الأمثلة الآتية على العيوب التي تُصادَف في العقارات. وإلى جانب ذلك، توجد أيضًا قرارات لمحكمة التمييز في حالات مماثلة ذهبت فيها إلى الأعمال الناقصة بدلًا من التنفيذ المعيب.

- أن تكون مساحة العقار أصغر مما يقتضيه العقد

- أن تكون المواد أو التمديدات المستعملة في الوحدة المستقلة معطوبة أو ناقصة، أو أدنى جودةً أو أصغر مما يقتضيه العقد

- عدم وجود مصعد في المبنى الذي التُزم بأن يكون مزوّدًا بمصعد

- انحجاب الجهة الأمامية للوحدة المستقلة بسبب إقامة مبنى خلافًا للمشروع

- عدم وجود الأسوار المحيطة العامة والحواجز الحديدية للمجمّع السكني، وعدم عمل نظام الأمن، وعدم تنفيذ أعمال تنسيق الحدائق بتقنية حديثة، وعدم وجود العدد الملتزم به من الأشجار في محيطه، وعدم مطابقة المسابح للمستوى الموعود به

- انعدام الأجزاء المشتركة، كالمرافق الاجتماعية أو الرياضية والمساحات الخضراء ونحوها، كليًّا، أو كونها أصغر مما يقتضيه العقد، أو وقوعها على عقارات من الأملاك العامة أو على قطع أرض مملوكة لأشخاص من الغير

وبحسب رأي في الفقه، يُسلَّم بأنه لم يعد هناك، مع TKHK رقم ٦٥٠٢، تمييز بين مفهومي الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب، وأن كليهما يُعدّ في إطار التنظيم الجديد تنفيذًا معيبًا ويحظى بالحماية في إطار TKHK. غير أنه ليس من الصواب اعتبار كل نقص تنفيذًا معيبًا. فإذا كان النقص في الكمية يؤثر في الصفة أيضًا، طُبّقت أحكام التنفيذ المعيب، وإلا احتفظ النقص بطبيعته بوصفه من الأعمال الناقصة. فمن الجليّ مثلًا أن النقص في الكمية يؤثر في الصفة أيضًا في حالة وجود ١٨٠ عقدة في سجادة كان يجب أن تكون فيها ٢٠٠ عقدة، أو في حالة خزانة أُعطيت مقاساتها لتغطي جدارًا فلم تغطّه. ففي مثل هذه الحالات تجد الأحكام المتعلقة بالتنفيذ المعيب مجالًا للتطبيق. ومن الواضح أنه يجب تقييم كل حالة على حدة.

٢. هل يوجد في العقار الموعود به بعقد الوعد ببيع عقار واجبُ إخطار يختلف بحسب كون العيب ظاهرًا أو خفيًا، وما الذي جاء به التنظيم القانوني الجديد؟

بموجب TKHK رقم ٦٥٠٢، لكي يمكن الحديث عن المسؤولية عن العيب، يجب أن يكون الشيء محل العقد معيبًا في موعد أقصاه وقت التسليم أو، بحسب الحالة، وقت انتقال الملكية، وأن يكون المستهلك جاهلًا بالعيب. وعلى خلاف TKHK القديم رقم ٤٠٧٧، فإن TKHK رقم ٦٥٠٢ لم يتضمن شروطًا شكلية للمسؤولية عن العيب (عبء الفحص وعبء الإخطار)، ولذلك لا يمكن الحديث عن ضرورة استيفاء هذه الشروط. ونتيجةً لذلك، ففي عقود الاستهلاك المبرمة بعد ٢٨ مايو ٢٠١٤، وهو تاريخ نفاذ القانون، يستطيع المستهلك، إذا كان محل العقد معيبًا، أن يستعمل الحقوق التي يملكها بسبب العيب خلال مدة التقادم، دون حاجة إلى الوفاء بواجب الفحص والإخطار بالعيب. بل يمكن القول لهذا السبب إن التمييز بين العيب الظاهر والعيب الخفي لم يعد له معنى بالنسبة إلى العقود الخاضعة لهذا القانون.

وكما أُشير أعلاه، ففي حين لم يُنص على واجب الإخطار في حالة الأعمال الناقصة، فإنه يتعيّن في التنفيذ المعيب التمييز بين القانون القديم والقانون الجديد. ففي حين نصّ TKHK القديم رقم ٤٠٧٧ على واجب الإخطار في التنفيذ المعيب، ألغى TKHK الجديد رقم ٦٥٠٢ واجب الإخطار، وجاء بدلًا منه بتنظيم يتعلق بعبء الإثبات.

فبموجب المادة ١٠ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «عبء الإثبات»، تُعدّ العيوب التي تظهر خلال ستة أشهر من التسليم موجودةً في تاريخ التسليم، ويقع إثبات العكس على البائع. ومع ذلك، فإن عبء إثبات أن العيوب التي تظهر بعد مضي ٦ أشهر من وقت التسليم أو انتقال الملكية كانت موجودة وقت انتقال تبعة الهلاك سيقع عندئذٍ على المستهلك.

«تُعدّ العيوب التي تظهر خلال ستة أشهر من تاريخ التسليم موجودةً في تاريخ التسليم. وفي هذه الحالة يقع على البائع إثبات أن المال غير معيب. ولا تُطبَّق هذه القرينة إذا كانت لا تتفق مع طبيعة المال أو طبيعة العيب.

ولا تقوم مخالفة العقد في الحالات التي يكون فيها المستهلك على علم بالعيب في تاريخ إبرام العقد أو يكون من المتوقع منه العلم به. وتظل الحقوق الخيارية للمستهلك محفوظة بالنسبة إلى العيوب الأخرى»

أما رأينا في هذه المسألة فهو: في حين نظّمت المادة ٤ من القانون رقم ٤٠٧٧ مهلةَ إخطار مدتها ٣٠ يومًا بالنسبة إلى العيوب الظاهرة، فإن القانون رقم ٦٥٠٢ لم يتضمن مهلة للإخطار. وعدم تنظيم مهلة الإخطار في القانون الجديد يُحدث بالنسبة إلى البائع غموضًا جديًّا في المستقبل. ويمكن القول إن هذا الوضع في غير مصلحة البائع إلى حدّ بعيد من حيث توازن المصالح. وفي هذه الحالة التي لا يوجد فيها حكم في القانون الخاص، نرى أن المدد التي نصّ عليها TBK، وهو القانون العام، للعيب الخفي يمكن تطبيقها على جميع العيوب، بصرف النظر عن كونها ظاهرة أو خفية.

لا يتضمن TKHK رقم ٦٥٠٢ حكمًا يحدد المدة التي يجب أن يُخطَر فيها البائع بالعيوب الخفية. ولذلك، وبموجب المادة ٨٣ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «أحكام أخرى»، سيُطبَّق الحكم القائل: «تُطبَّق الأحكام العامة في الحالات التي لا يوجد فيها حكم في هذا القانون.» ولمّا كان حلّ النزاع وفقًا للأحكام العامة لازمًا، فإنه بموجب المادة ٢٢٣ من TBK، المعنونة «الفحص وإخطار البائع بوجه عام»، يجب إخطار البائع فورًا إذا اكتُشف العيب لاحقًا.

«إذا أهمل المشتري الفحص والإخطار، عُدّ قابلًا للمبيع. غير أن هذا الحكم لا يُطبَّق إذا كان في المبيع عيب لا يمكن كشفه بالفحص المعتاد. فإذا اكتُشف لاحقًا وجود عيب من هذا النوع، وجب إخطار البائع به فورًا؛ وإلا عُدّ المبيع مقبولًا بهذا العيب.»

٣. كيف تُقيَّم، في إطار التنفيذ المعيب والأعمال الناقصة، حالاتُ عدم توافر الخصائص التي وُعد بوجودها في العقار بعقد الوعد ببيع عقار، وعدم تسليمه بالمساحة المتفق عليها، وإنشاء الأجزاء المشتركة على قطع أرض مملوكة للغير؟

ستُقيَّم كل واقعة على حدة، وتخضع للأحكام القانونية بحسب ما إذا كانت من الأعمال الناقصة أم من التنفيذ المعيب. ولمحكمة التمييز قرارات مختلفة خاصة بكل مسألة.

«ومع أن طلب المدعي قد قُبل استنادًا إلى ما ورد في تقرير الخبرة الذي بُني عليه الحكم وفي تعليل المحكمة، من أن عناصر النظام الحامل للمبنى وكذلك الجدار الفاصل قد عُلِّمت باللون الرمادي في مخطط توزيع الشقة ١+١ موضوع الدعوى، البالغة مساحتها ٧٨٫٧٥ م٢، في الطابق ١٢ من المبنى B-⁠3، غير أن العمود موضوع الدعوى عُلِّم في هذه الوثيقة لا باللون الرمادي كالعناصر الحاملة للمبنى، بل بلون الخشب (بلون الطاولة الموجودة في وسط الصالون وملمسها)، فبدا بذلك كأنه طاولة زاوية في الركن الواقع بين الأريكة ذات ٣ مقاعد والمقعد المنفرد؛ ومن أن وثائق البيع الواردة ضمن حزمة البيع التي ذُكر أنها قُدّمت إلى المدعي عند البيع لا تُظهر توزيع الشقة ١+١ البالغة مساحتها ٧٨٫٧٥ م٢ في المبنى B-⁠3 موضوع الدعوى؛ ومن أن الوثيقة الشاملة التي قدّمها المدعى عليه، والتي تُظهر جميع مخططات التوزيع الخاصة بالمباني B1 وB2 وB3، ليست وثيقة بيع من النوع الذي يُوزَّع على المشترين أثناء البيع (والذي يفحصه المشترون فحصًا شاملًا عند اتخاذ قرار الشراء)، بل هي مجرد كتالوج شامل يعرضه ممثل المبيعات أثناء اللقاء، فلا تُصنَّف بالتالي وثيقة بيع؛ ومن أن الوضع المذكور قد أُخفي عن المستهلك بالغش بما عُرض في النشرات والكتالوجات، وأنه جرت محاولة تضليل المستهلك؛ فإنه لا شك في أن العمود الموجود في وسط الصالون الذي ذكره المدعي يُعدّ عيبًا ظاهرًا يُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها المدعي، وأن المدعى عليه لم يلجأ إلى أي غش لإخفاء هذا العيب، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بهذا العيب بسهولة في تاريخ شرائه الوحدة المستقلة وتسلّمها.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/١٦٩١٧، قرار ٢٠١٩/٧٠٧٦، تاريخ ١١.٦.٢٠١٩)

«ومع أن تقرير هيئة الخبراء الذي بنت عليه المحكمة حكمها قد ذكر أنه، رغم ما ورد في المواد الترويجية، لا يوجد داخل الشقق نظام لكشف الحريق ولا تمديدات رشاشات إطفاء، ولا توجد في مراحيض الحمّامات أنظمة لإعادة تدوير المياه العادمة، وأن نظام التدفئة المركزية في المبنى غير مدمج مع مجمّعات شمسية (لا توجد مجمّعات شمسية)، وأنه لا توجد في المرفق الاجتماعي غرفة تدليك ولا مقصف، ولا توجد بنية تحتية للتحول إلى نظام المنزل الذكي، ولا توجد في الشقق بنية تحتية للتكييف، وأن النظام الخاص بتخزين مياه ... لري المساحات الخضراء لم يُركَّب، وأنه لا يوجد في الأجزاء المشتركة للمبنى نظام لكشف الحريق ورشاشات الإطفاء، وأنه لم تُنفَّذ أعمال تنسيق الحدائق على سطح المبنى، وأن هذه الأمور من قبيل الأعمال الناقصة، ومع أن المحكمة قضت بنقص القيمة بناءً على هذا التقرير؛ فإنه لا شك في أن عدم إنجاز هذه الأمور يُعدّ عيبًا ظاهرًا يُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها المدعي، وأن المدعى عليه لم يلجأ إلى أي غش لإخفاء هذا العيب، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بهذه العيوب بسهولة في تاريخ شرائه الوحدة المستقلة وتسلّمها.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٢٠٠٠٩، قرار ٢٠١٩/٩١١٢، تاريخ ٣٠.٩.٢٠١٩)

عدم تسليم العقار المذكور بالمساحة المتفق عليها:

إن تسليم العقار بالمساحة المتفق عليها في عقد الوعد ببيع عقار التزامٌ يقع على عاتق البائع. وإذا عُدّت حالة إخلال البائع بهذا الالتزام ورغبته في إعطاء المشتري مساحة أصغر من المساحة المتفق عليها تنفيذًا معيبًا، فإن الحقوق الخيارية للمشتري تظل محفوظة. ولا تتضمن بعض العقود بيانات المساحة بالأمتار المربعة للعقار الموعود بنقل ملكيته. وكما بيّنّا أعلاه، فقد قرّر القانون وقرارات محكمة التمييز أنه حتى في هذه الحالات تُلزم البائعَ أيضًا المسائلُ التي وعد بها، فضلًا عن العقد، في النشرات والإعلانات وفي الكتيّبات والكتالوجات، وتُشكّل تعهّده. ولمحكمة التمييز قرارات اعتبرت فيها عدم تسليم العقار بالمساحة الموعود بها تنفيذًا معيبًا، وقرارات اعتبرته فيها من الأعمال الناقصة.

«من حيث الطعن بالتمييز المقدَّم من المدعى عليه بشأن كون الوحدة المستقلة ذات مساحة أقل من المساحة الصافية المبيَّنة في الكتالوج وفي المشروع المصدَّق، وهو ما وصفته المحكمة بالتنفيذ الناقص: ومع أن تقرير هيئة الخبراء الذي بنت عليه المحكمة حكمها قد وصف نقص الم٢ في الوحدة المستقلة بالتنفيذ الناقص، وقُبل طلب المدعي بناءً على ذلك؛ فإنه لا شك في أن هذه المسألة تُعدّ عيبًا ظاهرًا يُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها المدعي، وأن المدعى عليهم لم يلجؤوا إلى أي غش لإخفاء هذا العيب، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بهذه العيوب بسهولة في تاريخ تسلّمه الوحدة المستقلة.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٥/١١٦٨١، قرار ٢٠١٦/٩١٤٢، تاريخ ٣١.٣.٢٠١٦)

«يتبيّن أنه مع أن المادة ١٧ من عقد البناء مقابل حصص من الوحدات المؤرخ ٣٠.١٢.١٩٩٣ والمبرم بين الطرفين قد نصّت على بناء المكاتب رقم ٤/٥ بمساحة ٢٥ مترًا مربعًا، فقد بُنيت بنقص إجمالي قدره ٩.٤٤ م٢. فضلًا عن أنه لا يوجد نزاع حول هذه المسألة.

وفي هذا السياق، نبادر إلى القول إن نقص المساحة في الوحدة المستقلة، أو بعبارة أخرى التنفيذ الناقص للوحدة المستقلة من حيث المساحة المتفق عليها في العقد، ليس بحسب تعريفه القانوني «عيبًا» بل هو «أعمال ناقصة». (انظر: الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز (HGK)، تاريخ ٩.١٢.١٩٩٢، أساس ١٥/٦٤٩، قرار ٧٣٢، مجلة قرارات محكمة التمييز، المجلد ١٩، العدد ٣)» (الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز، أساس ٢٠٠٠/١٥-١١٣٤، قرار ٢٠٠٠/١١٩١، تاريخ ٢٧.٩.٢٠٠٠)

إنشاء الأجزاء المشتركة للعقار المذكور على قطع أرض مملوكة للغير:

تُصادَف حالات يُنشأ فيها كثير من الأجزاء المشتركة التي يجب أن تكون تابعة للمجمّع السكني (المساحة الخضراء، وملعب كرة السلة، وموقف السيارات، والمسبح، والكافتيريا، والصالة الرياضية ونحوها) خارج قطعة أرض المجمّع، على قطعة أرض مملوكة للبلدية أو على قطعة أرض مملوكة لشخص خاص آخر. ومن الثابت أن المشتري في هذه الحالات لم يتمكن من الحصول، بالشروط المطلوبة، على العقار الذي وُعد به بموجب عقد الوعد ببيع عقار. وفي هذه الحالات تكتسب مسألة ما إذا كان ذلك تنفيذًا معيبًا أم أعمالًا ناقصة أهميةً. وقد عدّت محكمة التمييز هذه الحالة في بعض قراراتها من الأعمال الناقصة، وفي بعضها الآخر من قبيل العيب الظاهر. واعتبار أوجه النقص في الأجزاء المشتركة أعمالًا ناقصة لا تنفيذًا معيبًا سيحول دون استعمال الحقوق الخيارية التي يقرّها TKHK. كما أن ذلك سيحرم المستهلك من إمكانية الرجوع، إلى جانب البائع، على الشخص الذي أنشأ البناء بصفته «منتِجًا»، ومن إمكانية مساءلة البائع عن الإعلانات والنشرات وغيرها.

«على إثر طعن المدعي بالتمييز في القرار المؤرخ ٢٣.١٠.٢٠١٤ القاضي برفض الدعوى، نُقض هذا القرار بحكم دائرتنا المؤرخ ٢٥.١٠.٢٠١٧، أساس ٢٠١٥/٢٢٦٣١، قرار ٢٠١٧/١٠١٧٤، بتعليل مفاده: «إن النزاع، بحسب محتوى الملف، ناشئ عن عدم إنشاء الأجزاء المشتركة المعلن عنها على النحو الملتزم به. ومع أن المحكمة، عملًا بمبدأ علنية قيود السجل العقاري، قد عدّت الوضع الناشئ إزاء إنشاء المساحات الاجتماعية للمجمّع السكني خارج قطعة الأرض التي يقع عليها المجمّع عيبًا ظاهرًا، وقضت برفض الدعوى بالنسبة إلى المدعي الذي لم يُخطر بالعيب خلال المدة القانونية؛ فإن الانطباع بأن هذه الأماكن داخلة في المجمّع قد أُثير من خلال إظهارها في المواصفات الفنية وبيانها على المجسّمات. والدعوى تتعلق بطلب ناشئ عن نقص القيمة بسبب الأعمال الناقصة، وإذ كان الأمر كذلك، وبينما كان يتعيّن على المحكمة أن تحدد قيمة العقارات في حال دخول هذه الأماكن في المجمّع وقيمة العقار في حال عدم دخولها فيه، ثم تحدد حصة المدعي بعد احتساب النسبة، وتُصدر حكمها وفقًا للنتيجة، فإن قضاءها على النحو المكتوب بناءً على اعتبارات مخالفة يستوجب النقض».» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٩/٦٥٣٨، قرار ٢٠٢٠/٧٦٠، تاريخ ٣٠.١.٢٠٢٠)

«لقد أُثير لدى المدعي انطباع بأن هذه الأماكن تابعة للمجمّع السكني، من خلال إظهار المرافق الاجتماعية داخل المجمّع المسوَّر في مخطط الموقع العام لمشروع «S... Y... Palmiye Evleri» وفي إعلاناته ومجسّماته الترويجية وكتيّباته، ومن خلال تسويرها بعد إنشائها وضمّها إلى مساحة المجمّع. ومن ثمّ، فإن إنشاء المرافق الاجتماعية المذكورة على المربّع ١٨٩ القطعة ١٤ المملوكة لبلدية عمرانية أمرٌ أثّر في قرار المشتري بالشراء وأنقص قيمة العقار، ويتعيّن القبول بأن البائع مسؤول تجاه المشتري بسبب هذا النقص في تنفيذ الأداء من هذه الناحية. ومع أن المحكمة وصفت إنشاء المرافق الاجتماعية على عقار مملوك لبلدية عمرانية بأنه «عيب ظاهر»، وقضت برفض الدعوى لعدم وجود إخطار بالعيب وجّهه المدعي إلى المدعى عليه خلال المدد المنصوص عليها في المادة ١٩٨ من قانون الالتزامات (BK) بعد تسلّمه المسكن، فإن المسألة في الواقعة موضوع الدعوى ليست «تنفيذًا معيبًا» كما هو منظَّم في القانون رقم ٤٠٧٧، بل «تنفيذ ناقص»، ولمّا كان حلّ النزاع وفقًا للأحكام العامة لازمًا في الحالات التي لا يوجد فيها حكم في هذا القانون، بموجب المادة ٣٠ من القانون رقم ٤٠٧٧، فإنه يجب القبول بأن المدعي يستطيع الرجوع على البائع بالمسؤولية خلال مدة التقادم البالغة ١٠ سنوات بسبب أوجه النقص موضوع الدعوى في تنفيذ الأداء الناشئ عن العقد.» (الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز، أساس ٢٠١١/١٣-٣٥٠، قرار ٢٠١١/٧٠٠، تاريخ ٢٣.١١.٢٠١١)

«يتبيّن أن المدعي طلب التعويض عن النقص الاقتصادي الذي لحق بالعقار الذي اشتراه بسبب هذا العيب، تأسيسًا على أن قطع الأرض المجاورة لقطعة الأرض رقم ٩ التي أُنشئ عليها المشروع موضوع الدعوى هي مساحات متنازَل عنها لبلدية عمرانية، وأن المرافق الاجتماعية موضوع الدعوى أُنشئت في مساحة مفتوحة للعموم، وأن (...) المرافق الملتزم بها فُتحت أيضًا لاستعمال العموم.

ولا شك في أن الوضع القائم الذي وصفه المدعي في صحيفة الدعوى، والذي يتبيّن أن المدعى عليه هو من أنشأه، يُعدّ عيبًا ظاهرًا يُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها، وأن المدعى عليه لم يلجأ إلى أي غش لإخفاء هذا العيب، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بهذه العيوب بسهولة في تاريخ شرائه الوحدة المستقلة وتسلّمها.»(محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٣٧٤٥، قرار ٢٠١٩/٨٦٠، تاريخ ٣٠.١.٢٠١٩)

«اعتبرت المحكمة، بموجب كتالوج الترويج والعقد، أن إنشاء المسبح المكشوف بعدد من الم٢ أقل، و... نقص الم٢ الخاصة بالحديقة وإنشاءها في المساحة المتنازَل عنها للعموم، وتحويل موقف السيارات المكشوف إلى ساحة لعب للأطفال، وعدم تركيب نظام الاتصال الداخلي وفقًا للعقد، ووقوع المرافق الاجتماعية في مساحة مسجلة باسم المدعى عليه، وعدم وجود طريق بين مرحلتَي البحيرة والحرَج، من قبيل الأعمال الناقصة كما ورد في تقرير الخبرة، وقضت على النحو المكتوب مع بيان أنه لا حاجة إلى الإخطار بالعيب(...)

وقد قُضي على النحو المكتوب تأسيسًا على أن المسائل التي وصفها المدعي في صحيفة الدعوى والتي أثبتتها المحكمة بتقرير الخبرة هي أوجه نقص تُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها المدعي. غير أنه، كما بُيّن تفصيلًا أعلاه، لا شك في أن هذه المسائل عيوب ظاهرة، وأن المدعى عليه لم يلجأ إلى أي غش لإخفاء هذا العيب، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بهذه العيوب بسهولة في تاريخ شرائه الوحدة المستقلة وتسلّمها.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٢٦٠٧٨، قرار ٢٠١٩/١٢٧٣٨، تاريخ ١٧.١٢.٢٠١٩)

عدم إنشاء الأجزاء المشتركة للعقار المذكور إطلاقًا:

«إذا نُظر إلى الواقعة محل النزاع في ضوء المبادئ المبيَّنة أعلاه؛ يتبيّن من محتوى الملف أنه ذُكر في إعلانات الإنترنت وفي كتيّبات الدعاية والترويج المتعلقة ببيع المساكن وأماكن العمل التي ستُبنى في إطار المشروع المسمّى «Ispartakule» أنه سيُنشأ على مساحة مرخّصة قدرها ٥٦٠٬٠٠٠ م٢ ما مجموعه ١٣ مربّعًا تزيد مساحة البناء فيها على ١٬٠٠٠٬٠٠٠ م٢، في ١٠ منها ٥٢٨٠ مسكنًا حديثًا، وفي ٣ منها مركز للتسوق والترفيه يضم ٨٠٠ مكان عمل، وأن المحالّ وأماكن العمل التي تلبّي كل الاحتياجات، إلى جانب المتاجر الكبرى ودور السينما والمطاعم والمقاهي، ستكون على مقربة مباشرة من السكان، وأن هذا المشروع يضم أيضًا ما لا غنى عنه في الحياة اليومية، مثل مبنى نادٍ تُمارَس فيه الأنشطة الرياضية، ومدرستين للتعليم الابتدائي، ومدرسة واحدة للتعليم الثانوي، ومسجد، ومستشفى، ومركز صحي، وأن مشروع «Ispartakule»، الذي سيكون منطقة سكنية أوروبية الطراز تليق بالقرن ٢١، سيُستكمل بكل مكوّناته بنهاية عام ٢٠٠٩، غير أن معظم هذه الالتزامات لم يُنفَّذ. إن عدم إنشاء المرافق الاجتماعية المذكورة أمر أثّر في قرار المشتري بالشراء وأنقص قيمة العقار، ويتعيّن القبول بأن البائع مسؤول تجاه المشتري بسبب هذا النقص في تنفيذ الأداء من هذه الناحية. ومع أن المحكمة وصفت عدم إنشاء هذه المرافق الاجتماعية بأنه «عيب ظاهر»، فإن المسألة في الواقعة موضوع الدعوى ليست «تنفيذًا معيبًا» كما هو منظَّم في القانون رقم ٤٠٧٧، بل «تنفيذ ناقص»..» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٢/١٢٩٧٨، قرار ٢٠١٣/٨٥١٠، تاريخ ٣.٤.٢٠١٣)

عدم إنشاء الأجزاء المشتركة للعقار المذكور على النحو الموعود به:

«إذا قُيّمت الواقعة محل النزاع في ضوء هذه الإيضاحات؛ فلا شك في أن الوضع الذي وصفته المحكمة بأنه عيب خفي، وهو «عدم وجود الجدران المحيطة بالمربّعات في المنطقة ٣ التي تقع فيها الفيلا موضوع الدعوى على المجسّم، وامتداد المساحة الخضراء الواقعة أمام هذه المربّعات حتى حدود المجسّم، ووقوع المساحة الخضراء خارج حدود ملكية الفيلا العائدة للمدعي»، يُعدّ عيبًا ظاهرًا يُنقص القيمة الاقتصادية للفيلا التي اشتراها المدعي، وأن المدعى عليهم لم يلجؤوا إلى أي غش لإخفاء هذا العيب، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بهذا العيب بسهولة في تاريخ شرائه الفيلا وتسلّمها، وأن قيود السجل العقاري علنية.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٣/٢٨٧٢٨، قرار ٢٠١٤/٣٠٢٧٣، تاريخ ١.١٠.٢٠١٤)

إقامة بناء لم يُتفق عليه مسبقًا على الأجزاء المشتركة للعقار المذكور:

«إن إقامة المدعى عليه بناءً على الجزء المصمَّم مساحةً خضراء في مخطط الموقع العام للمنطقة التي يقع فيها العقار موضوع الدعوى يُعدّ عيبًا ظاهرًا يُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها المدعي، ويجب كذلك القبول بأن المسائل الموصوفة بأنها أعمال ناقصة ومعيبة في العقار موضوع الدعوى هي أيضًا عيوب ظاهرة. ولا شك في أن المدعى عليه لم يلجأ إلى أي غش لإخفاء هذه العيوب موضوع الدعوى، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بهذه العيوب بسهولة في تاريخ تسلّمه الوحدة المستقلة.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٣/١٥٥٤٠، قرار ٢٠١٤/١٢٧٧٩، تاريخ ٢٢.٤.٢٠١٤)

٤. ما الحقوق الخيارية للمشتري في حالة التنفيذ المعيب المتعلق بالعقار الذي اتُّفق على تسليمه بعقد الوعد ببيع عقار؟

من الممكن أن يقع تنفيذ معيب فيما يتعلق بالعقار الملتزم به بموجب عقد الوعد ببيع عقار. وفي حالة التنفيذ المعيب، يُمنح المشتري أربعة حقوق خيارية. ويجوز للمشتري، إضافةً إلى هذه الحقوق الخيارية، أن يطالب أيضًا بالتعويض وفقًا لأحكام TBK.

وقد بيّنت المادة ١١ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «الحقوق الخيارية للمستهلك»، الحقوقَ الخيارية التي يملكها المشتري في حالة التنفيذ المعيب للعمل:

«إذا تبيّن أن المال معيب، فإن المستهلك،

a) الرجوع عن العقد مع إعلان استعداده لردّ المبيع،

b) الاحتفاظ بالمبيع وطلب إنقاص ثمن البيع بنسبة العيب،

c) طلب إصلاح المبيع دون مقابل على أن يتحمل البائع جميع النفقات، ما لم يستلزم ذلك نفقات مفرطة،

ç) طلب استبدال المبيع بمثلٍ له خالٍ من العيب إن أمكن ذلك، يستطيع أن يستعمل أحد هذه الحقوق الخيارية.

ويلتزم البائع بتنفيذ هذا الطلب الذي اختاره المستهلك.

(...)

إذا كان الإصلاح دون مقابل أو استبدال المال بمثلٍ له خالٍ من العيب سيُلحق بالبائع صعوبات غير متناسبة، جاز للمستهلك أن يستعمل أحد حقَّي الرجوع عن العقد أو إنقاص الثمن بنسبة العيب. ويُراعى في تقدير عدم التناسب أمور مثل قيمة المال خاليًا من العيب، وأهمية العيب، وما إذا كان اللجوء إلى الحقوق الخيارية الأخرى يُشكّل مشكلة بالنسبة إلى المستهلك.

(...)

وتتحمّل جميعَ النفقات الناشئة عن استعمال الحقوق الخيارية الجهةُ التي تُنفّذ الحق الذي اختاره المستهلك. ويجوز للمستهلك أيضًا أن يطالب، إلى جانب أحد هذه الحقوق الخيارية، بالتعويض وفقًا لأحكام قانون الالتزامات التركي رقم ٦٠٩٨ المؤرخ ١١/١/٢٠١١»

وللمشتري الحق في استعمال أحد هذه الحقوق الخيارية بحسب درجة العيب. والأسس والقيود الواردة في TBK بشأن استعمال حق الرجوع عن العقد، وهو أحد الحقوق التي يملكها المستهلك، تسري من حيث المبدأ أيضًا على العقود التي يحكمها TKHK. وفي هذا الإطار، يمكن على وجه الخصوص تطبيق المادة ٢٢٧ من TBK، المعنونة «الحقوق الخيارية للمشتري بوجه عام»، والتي تُعدّد الحقوق الخيارية للمشتري وتُقيّدها، بالقدر الذي لا تتعارض فيه مع TKHK وتلائم العقارات.

«يجوز للبائع أن يمنع المشتري من استعمال حقوقه الخيارية بأن يعطيه فورًا مثلًا للمال نفسه خاليًا من العيب ويجبر كامل الضرر الذي لحق به.

وإذا استعمل المشتري حق الرجوع عن العقد، جاز للقاضي، إن لم تكن الظروف تبرّر ذلك، أن يقضي بإصلاح المبيع أو بإنقاص ثمن البيع.

وإذا كان النقص في قيمة المبيع قريبًا جدًا من ثمن البيع، فلا يجوز للمشتري أن يستعمل إلا أحد حقَّي الرجوع عن العقد أو طلب استبدال المبيع بمثلٍ له خالٍ من العيب.»

«نُظّمت في المادة ٤ من القانون رقم ٤٠٧٧، النافذ في تاريخ رفع الدعوى، الحقوقُ الخيارية التي يمكن للمستهلك استعمالها في حال كون المال معيبًا. وبموجب هذه الحقوق الخيارية، يملك المستهلك حق الرجوع عن العقد الذي يشمل استرداد الثمن، أو استبدال المال بمثلٍ له خالٍ من العيب، أو طلب إنقاص الثمن بنسبة العيب أو الإصلاح دون مقابل. ويلتزم البائع بتنفيذ هذا الطلب الذي اختاره المستهلك. وعلى النحو المبيَّن، يستطيع المستهلك أن يستعمل أيًّا من حقوقه الخيارية. وكما هو مقبول في الفقه والتطبيق، يجب على المستهلك أن يستعمل حقوقه الخيارية بإعلان إرادة منفرد يجب أن يصل إلى الطرف الآخر. ويكون المستهلك قد استعمل حقه في الاختيار بمجرد إبلاغه مرةً واحدة بالحق الذي اختاره من بين هذه الحقوق، ولا يمكنه بعد ذلك تغيير اختياره. ذلك أن البائع ملزم بتنفيذ الاختيار المُبلَّغ دون قيد أو شرط. ولهذا فإن حق المستهلك في الاختيار ينقضي باستعماله مرةً واحدة، ويحلّ محلّه الحق الذي اختاره. وبسبب هذه الخاصية، يمكننا القول إن الحق الخياري للمستهلك من الحقوق المُنشئة (inşai).» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/١٤٩٠٨، قرار ٢٠١٩/١٢٣٥٧، تاريخ ١١.١٢.٢٠١٩)

٥. هل يمكن الرجوع إلى أحكام التنفيذ المعيب أو الأعمال الناقصة في حالة عدم حصول العقار الموعود بنقل ملكيته في عقد الوعد ببيع عقار على رخصة الإشغال (iskân) بسبب بنائه خلافًا للرخصة؟

لن يكون هناك محلّ لإنقاص الثمن بحجة وقوع أعمال ناقصة أو تنفيذ معيب في المباني التي لا يمكن الحصول على رخصة إشغال لها بسبب بنائها خلافًا لرخصة البناء. ولمّا كان النظام القانوني لا يحمي الأبنية غير المشروعة المخالفة لقانون التنظيم العمراني (İmar Kanunu)، فإنه يتعيّن، إذا تعذّر جعل البناء مطابقًا للرخصة، القضاءُ بهدمه. وفي هذه الحالة يجوز للمشتري أن يفسخ العقد المذكور وأن يطالب بالقيمة السوقية للعقار.

«من حيث طعن المدعى عليه بالتمييز بشأن التعويض الذي قضت به المحكمة بسبب عدم وجود رخصة إشغال للمبنى: قضت المحكمة، وفقًا لتقرير الخبرة الذي حصلت عليه، بتعويض قدره ٢٩٬٤٧٤٫٠٠ ليرة تركية لعدم وجود رخصة إشغال للمبنى موضوع الدعوى. وكما ورد في قرار الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز، أساس ١٩٩٩/١٥-٦٥٣، قرار ١٩٩٩/٩٦٥، فإن الحصول على رخصة بناء إلزامي لجميع المباني وفقًا لقانون التنظيم العمراني رقم ٣١٩٤. وفي المباني المنشأة دون رخصة أو خلافًا للرخصة وملحقاتها، إذا تعذّرت إزالة المخالفة للرخصة، يُوقَف البناء فورًا، ثم يُهدم المبنى في النهاية بقرار من اللجنة التنفيذية للبلدية أو من مجلس إدارة الولاية، على أن تُستوفى نفقات الهدم من صاحب البناء. ولا يجوز، فيما يتعلق بالمبنى المخالف غير المرخّص أو الجزء المخالف لرخصته المنشأ خلافًا للأحكام الآمرة لقانون التنظيم العمراني، أن يُطلب من المحاكم، قبل إزالة المخالفة للقانون، غيرُ الهدم: لا قيمةُ الأعمال الناقصة، ولا التسجيلُ، ولا إثباتُ الملكية حتى لو وُجدت مصلحة قانونية. كما لا يجوز للمحاكم المكلَّفة بتطبيق القوانين أن تقضي وفقًا لمثل هذه الطلبات المقدَّمة من المقاولين الذين يرتكبون جرائم مخالفة التنظيم العمراني ومن مالكي الأراضي الذين يحاولون الاستفادة من أفعالهم هذه.

وفي الواقعة محل النزاع، ولمّا لم يتسنَّ بعدُ الحصول على رخصة الإشغال بسبب بناء المبنى خلافًا للرخصة وملحقاتها ومشروعه المصدَّق، فإن ما يجب على المحكمة فعله هو الحصول على تقرير من خبير مختص في الموضوع، والبحث فيما إذا كان يمكن إزالة المخالفة للقانون فيما يتعلق بالأجزاء المخالفة للمشروع، فإذا خلصت إلى أنه لا يمكن إزالتها، وجب عليها أن تُصدر قرارًا وفقًا للنتيجة، مع القبول بأن المدعي لا يستطيع إلا أن يطالب بالقيمة السوقية للشقة بفسخ العقد، ومع مراعاة طلبه في هذه الدعوى أيضًا. إن إصدار المحكمة حكمها على النحو المكتوب بتحقيق ناقص ودون مراعاة هذه المسألة مخالف للأصول والقانون ويستوجب النقض.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/١٠٧٦، قرار ٢٠١٨/١٠٧٥٨، تاريخ ١٥.١١.٢٠١٨)

٦. كيف يُحدَّد المبلغ الذي يُنقَص من ثمن البيع في إطار التنفيذ المعيب في عقود الوعد ببيع عقار؟

في طلبات إنقاص الثمن، تكتسب كيفية تحديد المبلغ الذي يُنقَص أهميةً. ومع وجود طرق عديدة في هذا الشأن، فقد فضّلت محكمة التمييز في قراراتها الطريقة النسبية. ووفقًا لهذه الطريقة، يُعتمد في الحساب على النسبة بين العقار القائم والعقار الملتزم به.

«وبعبارة أخرى، تُحدَّد القيمة السوقية الحقيقية للمبيع خاليًا من العيب وقيمته السوقية في حالته المعيبة، كلٌّ على حدة، في تاريخ البيع، وبصرف النظر عن ثمن البيع الذي اتفق عليه الطرفان، ثم تُطبَّق على ثمن البيع النسبةُ التي يُحصل عليها بقسمة إحدى هاتين القيمتين على الأخرى. وفي الواقعة محل النزاع، صدر الحكم دون مراعاة هذه المسائل، استنادًا إلى تقرير خبرة احتُسب فيه ما دفعه المدعي زيادةً على أساس المتر المربع، باعتماد شقة تختلف عن الشقة التي اشتراها المدعي في الم٢ والمشروع معيارًا. وفي هذه الحالة، يجب على المحكمة، في ضوء الإيضاحات المبيَّنة أعلاه، أن تحصل على تقرير من هيئة خبراء جديدة تضم خبيرًا عقاريًا، وأن تحدد، كلًّا على حدة، القيمةَ الحقيقية للشقة ٢+١ البالغة مساحتها الإجمالية ١٢٦ م٢ التي اشتراها المدعي خاليةً من العيب في تاريخ البيع، وبصرف النظر عن ثمن البيع الذي اتفق عليه الطرفان (قيمتها لو كانت في الطابق الذي يعلو الطابق الذي يقع فيه مدخل المبنى وفي الواجهة نفسها)، وقيمتها السوقية في حالتها المعيبة (قيمتها في الطابق الذي تقع فيه حاليًا)، وأن تطبّق على ثمن البيع النسبةَ التي يُحصل عليها بقسمة إحدى هاتين القيمتين على الأخرى، وأن تُصدر حكمها وفقًا للنتيجة. وإن إصدار الحكم على النحو المكتوب دون مراعاة هذه المسائل، بتحقيق ناقص وتقدير خاطئ، مخالف للأصول والقانون ويستوجب النقض.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٣/٢٩٥٤٨، قرار ٢٠١٤/٣١٤٤٣، تاريخ ١٦.١٠.٢٠١٤)

بينما يُحتسب إنقاص ثمن الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب الواقعة في الوحدات المستقلة بسهولة، قد يُثار سؤال عن كيفية إنقاص الثمن بالنسبة إلى الأعمال الناقصة والتنفيذ المعيب الموجودة في الأجزاء المشتركة. وترى محكمة التمييز في قراراتها أن التقسيم بحسب حصة الأرض مناسب.

«ولهذا يجوز له أن يطالب بتحصيل الجزء الذي يقابل حصة الأرض المسجلة في السجل العقاري لوحدته المستقلة من قيمة الأعمال الناقصة والمعيبة في وحدته المستقلة وفي الأجزاء المشتركة. وإذ كان الأمر كذلك، وبينما كان يجب إصدار الحكم على أساس القبول بأن للمدعي الحق في المطالبة بنسبة حصة الأرض بالنسبة إلى الجزء الذي يخصّ حصته بسبب العقار الذي يملكه، فإن قضاء المحكمة على النحو المكتوب دون مراعاة هذه الناحية مخالف للأصول والقانون ويستوجب النقض» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٥٨٨، قرار ٢٠١٧/٨٨٥٨، تاريخ ٣.١٠.٢٠١٧)

٧. إذا كان المنتِج والبائع الظاهران في عقد الوعد ببيع عقار شخصين مختلفين، فهل يمكن المطالبة بالحقوق في إطار التنفيذ المعيب من المنتِج أو من البائع أيضًا؟

إذا أُخذ في الاعتبار أن عقود الاستهلاك المتعلقة بالعقارات تكون في التطبيق عادةً من قبيل عقود البيع، فإن المخاطَب بالمسؤولية عن العيب يكون في الغالب البائع. غير أنه، كما ورد في الفقه أيضًا، في بيوع المساكن، إذا كان المبنى الذي يقع فيه المسكن قد أنشأه شخص آخر غير البائع، فإنه يجب أن يكون هذا الشخص، الذي يُسمّى في التطبيق «المقاول»، مسؤولًا أيضًا بالتضامن مع البائع تجاه المستهلك في إطار TKHK بصفته «منتِجًا».

ونُظّم في المادة ١١ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «الحقوق الخيارية للمستهلك»، أن المشتري يستطيع، في حالة التنفيذ المعيب للعمل، أن يستعمل بعض حقوقه الخيارية تجاه المنتِج أيضًا إلى جانب البائع.

«ويمكن استعمال حقَّي الإصلاح دون مقابل واستبدال المال بمثلٍ له خالٍ من العيب تجاه المنتِج أو المستورد أيضًا. ويكون البائع والمنتِج والمستورد مسؤولين بالتضامن عن تنفيذ الحقوق الواردة في هذه الفقرة. ولا يُسأل المنتِج أو المستورد إذا أثبت أن العيب نشأ بعد أن طرح المال في السوق.»

يمكن الرجوع، بسبب التنفيذ المعيب في العقار محل عقد الوعد ببيع عقار، على المنتِج أو البائع الواردَين في العقد، وذلك في حدود الحقين الخياريين المتمثلين في الإصلاح دون مقابل واستبدال المال بمثلٍ له خالٍ من العيب. وفي هذه الحالة يُعدّ البائع والمنتِج مسؤولين بالتضامن.

«ومع أن المحكمة قضت برفض الدعوى في مواجهة المدعى عليها ⁦Emlak Konut GYO A.Ş.⁩ لانتفاء الصفة، بحجة أنها مالكة الأرض وليست طرفًا في العقد المبرم مع المدعى عليه؛ فإن المدعى عليها ⁦Emlak Konut GYO A.Ş.⁩ واردة بصفة البائع في عقد الوعد ببيع عقار المؤرخ ٠١.٠٥.٢٠٠٨ الموقَّع بين المدعي والمدعى عليهم. وقد نُظّم مفهوم البائع والصانع والمنتِج ومسؤوليتهم في المادتين ٣ و٤ من القانون رقم ٤٠٧٧. ووفقًا للمادة ٤/٣ من TKHK، فإن البائع والصانع-⁠المنتِج والموزّع والوكيل والمستورد والمُقرِض وفقًا للفقرة الخامسة من المادة ١٠ أو الفقرة التاسعة من المادة ١٠/B مسؤولون بالتضامن عن المال المعيب وعن الحقوق الخيارية للمستهلك الواردة في هذه المادة. وإذ كان الأمر كذلك، فإنه يجوز توجيه الخصومة إلى المدعى عليها ⁦Emlak Konut GYO A.Ş.⁩ التي هي في مركز البائع. وبينما كان يتعيّن على المحكمة أن تفصل في موضوع النزاع بالنسبة إلى هذه المدعى عليها أيضًا، فإن قضاءها برفض الدعوى من حيث الصفة بتعليل خاطئ مخالف للأصول والقانون ويستوجب النقض.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٢/١٢٩٧٨، قرار ٢٠١٣/٨٥١٠، تاريخ ٣.٤.٢٠١٣)

٨. إلى متى يمكن التمسك بالمطالبات الناشئة عن التنفيذ المعيب، وما مدة التقادم المقررة في القانون؟

في TKHK رقم ٦٥٠٢، أُخضعت المسؤولية عن العيب في العقارات لمدة تقادم قدرها خمس سنوات، ما لم تُحدَّد مدة أطول في القوانين أو في العقد المبرم بين الطرفين. أما في بيوع المساكن المستعملة فلا يجوز أن تقل هذه المدة عن ثلاث سنوات. ولا شك في أنه يمكن أيضًا الاتفاق بالعقد على مدة تقادم أطول. وفي المقابل لا يجوز تقصير مدة التقادم بالعقد. ومن ناحية أخرى، فإن مدة التقادم المنصوص عليها في القانون تتعلق بالحقوق الخيارية للمستهلك الناشئة عن العيب، أما طلب التعويض وفقًا للأحكام العامة، الذي يمكن التمسك به مع أحد هذه الحقوق أو منفردًا، فيخضع لمدة التقادم العامة (عشر سنوات).

وقد بيّنت المادة ١٢ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «التقادم»، مدةَ التقادم المتعلقة بالحقوق الخيارية التي يملكها المشتري في حالة التنفيذ المعيب للعمل.

«ما لم تُحدَّد مدة أطول في القوانين أو في العقد المبرم بين الطرفين، تخضع المسؤولية عن المال المعيب لتقادم مدته سنتان من تاريخ تسليم المال إلى المستهلك، حتى لو ظهر العيب لاحقًا. وتكون هذه المدة في الأموال غير المنقولة المخصصة للسكن أو العطلات خمس سنوات اعتبارًا من تاريخ تسليم العقار.

ومع مراعاة الفقرة الثالثة من المادة ١٠ من هذا القانون، لا يجوز أن تقل مسؤولية البائع عن المال المعيب في بيوع الأموال المستعملة عن سنة واحدة، وفي الأموال غير المنقولة المخصصة للسكن أو العطلات عن ثلاث سنوات.

ولا تُطبَّق أحكام التقادم إذا أُخفي العيب بخطأ جسيم أو بالغش.»

أما في حالة إخفاء العيب بخطأ جسيم وبالغش، فيجب القبول بأن مدة التقادم تكون ٢٠ سنة. وقد جاءت المادة ٢٤٤ من TBK، المعنونة «المسؤولية»، بتنظيم خاص للتقادم في حالة الخطأ الجسيم والغش في العقارات الخاصة.

«تتقادم الدعاوى الناشئة عن كون المبنى معيبًا بمضي خمس سنوات تبدأ من انتقال الملكية، وبمضي عشرين سنة إذا كان للبائع خطأ جسيم.»

في حين حدّد TBK مدة التقادم بخمس سنوات من انتقال الملكية، حُدّدت هذه المدة في TKHK رقم ٦٥٠٢ بخمس سنوات من التسليم. ونرى في هذه الحالة، أنه يجب، في الحالات التي يُسلَّم فيها العقار إلى المستهلك قبل انتقال الملكية، القبول بأن التقادم يبدأ بالسريان من انتقال الملكية لا من التسليم. وتُشكّل عبارة المادة ١٢ من TKHK رقم ٦٥٠٢، المعنونة «التقادم»، القائلة: «ما لم تُحدَّد مدة أطول في القوانين أو في العقد المبرم بين الطرفين،..» الأساسَ القانوني لذلك أيضًا. ذلك أنه في الحالات التي يتم فيها التسجيل قبل التسليم، ستبدأ مدة التقادم كذلك بالسريان من تاريخ تسليم العقار إلى المستهلك. وهذه نتيجة طبيعية لمبدأ التفسير لمصلحة المستهلك.

ولتجنّب ضياع الحقوق في جميع هذه المراحل، سيكون من مصلحة الأطراف الحصول على دعم قانوني من محامٍ.

هذا المقال تقييم عام أُعدّ وفق التشريعات النافذة في تاريخ نشره، ولا يُعدّ رأيًا قانونيًا. وهذا النص العربي ترجمة للأصل التركي؛ وفي حال وجود أي اختلاف يُعتمد النص التركي.