نقص مواقف السيارات عن المتعهَّد به بوصفه تنفيذًا معيبًا، ومسؤولية المقاول

في المباني التي تُشيَّد مزوّدة بمواقف للسيارات، يَعِد المقاول مالكي الأرض و/أو الأشخاص الذين باع لهم بموجب عقد الوعد ببيع عقار بمساحة موقف السيارات المخصصة لكل وحدة مستقلة. أما مساحة موقف السيارات الموعود بها، فإن إنشاءها بعدد أقل من العدد الموعود به من المسائل التي يجب تقييمها في نطاق التنفيذ المعيب. وقد تناولنا في مقالنا هذا بالتفصيل ما يمكن أن تطالب به المقاولَ الأطرافُ التي تتعرض لضياع حقوقها في هذه الحالة.

ومع أن محكمة التمييز لدينا قد قيّمت في بعض قراراتها نقص مساحة مواقف السيارات المذكور في نطاق الأعمال الناقصة (eksik iş)، فإنها قضت في كثير من قراراتها المستقرة التي أصدرتها في الآونة الأخيرة بأن هذا النقص يُعدّ تنفيذًا معيبًا.

لما كان إنشاء مواقف السيارات بأقل مما وُعد به يُقيَّم في نطاق التنفيذ المعيب، فإن مدة اللجوء إلى القضاء المقررة لمالكي الأرض تختلف عن مدد اللجوء المقررة لمن حصلوا على وحدات مستقلة بموجب عقد الوعد ببيع عقار. وهنا يجب تطبيق قانون حماية المستهلك الذي دخل حيز النفاذ بتاريخ ٢٨/٠٥/٢٠١٤ على من حصلوا على وحدات مستقلة بموجب عقد الوعد ببيع عقار، وتطبيق قانون الالتزامات التركي الذي دخل حيز النفاذ بتاريخ ٠١/٠٧/٢٠١٢ على من حصلوا على وحدات مستقلة بصفتهم مالكي الأرض. ونودّ أن نشير هنا، لأهمية الأمر، إلى أنه وإن كانت قرارات محكمة التمييز التي أوردناها أدناه قد ميّزت، بالنسبة إلى المستهلك، بين العيب الظاهر والعيب الخفي، فإن هذا التمييز أُلغي في قانون حماية المستهلك، ولم تُقرَّر فيه مدة الإخطار التي كانت واردة في القانون السابق.

«تتعلق الدعوى بطلب الإلزام بدفع فقدان القيمة الحاصل في الشقة التي اشتراها المدعي بسبب أعمال ذُكرت في الكتالوجات والمشروع والمواد الترويجية المقدَّمة أثناء البيع ولكنها لم تُنفَّذ وفقًا لها أو نُفّذت ناقصة، وبدفع الشرط الجزائي بسبب التأخر في التسليم. وقد عدّت المحكمة، وفقًا لكتالوج الترويج والعقد، إنشاءَ حوض السباحة المكشوف بعدد أقل من الأمتار المربعة (م٢)، ... وإنشاءَ الحديقة بعدد أقل من الأمتار المربعة (م٢) وفي المساحة المتروكة للملك العام، وتحويلَ موقف السيارات المكشوف إلى ساحة لعب للأطفال، وعدمَ إنشاء نظام الاتصال الداخلي وفقًا للعقد، ووجودَ المرافق الاجتماعية في مساحة مسجلة باسم المدعى عليه، وعدمَ وجود طريق بين مرحلتي البحيرة والغابة، أعمالًا ناقصة كما ورد في تقرير الخبرة، وقضت على النحو المكتوب مبيّنةً أنه لا حاجة إلى الإخطار بالعيب. وينحصر النزاع في مسألة ما إذا كانت الواقعة محل الدعوى تنطوي على «تنفيذ معيب» أم على «تنفيذ ناقص»؛ وفي ما هي، بحسب النتيجة التي يُنتهى إليها في ذلك، مدد الإخطار والتقادم التي يمكن خلالها الرجوع على البائع بالمسؤولية، وما هو نطاق الحق في المطالبة. (...)أما مفهوم العيب والأعمال الناقصة فهما مختلفان أحدهما عن الآخر.

العيب؛ هو نقص عنصر أو أكثر من العناصر المنصوص عليها في القانون أو العقد، أو وجود صفات كان يجب ألا توجد.

أما الأعمال الناقصة فهي عدم إنجاز الأعمال محل العقد، أي العمل الذي لم يُنجز على الإطلاق.

أما التنفيذ الناقص فمع أنه غير معرَّف في قوانيننا، فإنه يُعدّ داخلًا في مفهوم العيب المذكور في المادة ٤ من القانون رقم ٤٠٧٧.

(...)وقد قُضي على النحو المكتوب استنادًا إلى أن المسائل التي وصفها المدعي في صحيفة الدعوى وأثبتتها المحكمة بتقرير الخبرة نواقص تُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها المدعي. غير أنه، كما سبق إيضاحه بالتفصيل أعلاه، فإن كون هذه المسائل عيبًا ظاهرًا(...)» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٢٦٠٧٨، قرار ٢٠١٩/١٢٧٣٨، تاريخ ١٧.١٢.٢٠١٩)

- يمكن أن يُبيَّن في العقد المبرم بين الطرفين أو في دفتر الشروط الفنية الملحق به كيف ستكون مواقف السيارات، كما يمكن أحيانًا أن تُبيَّن هذه المسألة في كتيّبات الإعلان والترويج ونشراتها، ومجسّمات البيع، وقائمة مواصفات الوحدات (mahal listesi) والمخطط الكروكي، والموقع الإلكتروني، وما شابه ذلك من أماكن. وفي كلتا الحالتين تبقى مسؤولية المقاول قائمة.

«ذكر المدعي، (...) أن ثمة عيبًا خفيًا بسبب عدم إنشاء المشروع وفقًا للصفات المعلنة في إعلاناته ودعاياته، وأن ذلك أدى إلى فقدان القيمة، وطلب، مع الاحتفاظ بالحق فيما يزيد على ذلك، القضاء بتحصيل مبلغ ٥٠٠٠ ليرة تركية مع الفائدة القانونية من تاريخ الدعوى من المدعى عليهم بالاشتراك والتضامن. (…)ولا شك في أن هذه الحالة التي وصفها المدعي في صحيفة الدعوى عيب ظاهر يُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها، وأن المدعى عليهم لم يلجؤوا إلى أي حيلة لإخفاء هذا العيب، وأن المدعي كان بإمكانه أن يعلم بسهولة بهذه العيوب في تاريخ شرائه الوحدة المستقلة. (…) وفي الدعوى الماثلة، فإن المسائل التي يتمسك بها المدعي هي من قبيل «العيب الظاهر» لا «التنفيذ الناقص».» (الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز (HGK)، أساس ٢٠١٤/١٣-٥٩١، قرار ٢٠١٥/٨٧٥، تاريخ ٢٥.٢.٢٠١٥)

«ذكر المدعي أنه اشترى من المدعى عليه الشقة رقم ٣٤ في المبنى A-⁠8 في مجمّع ... السكني، في حي ... ...، بموجب عقد الوعد ببيع عقار المبرم بتاريخ ٢٢/١٠/٢٠٠٧، وأنه خُدع بالحيلة بصفته مستهلكًا بواسطة الكتالوجات المصوّرة والإعلانات، وفقًا لمخطط الموقع العام الذي رُوّج له في مكتب المبيعات ومساحة البناء التي عُرضت، وأن غرفة التدليك والبوفيه والبار لم تُنشأ، وأن حوض السباحة المغطى والساونا وغرفة البخار غير كافية في مجمّع يعيش فيه نحو ٤٠٠٠ شخص، وأن البنية التحتية لنظام المنزل الذكي لم تُركَّب، وأن نظام كشف الحريق والرشاشات لم يُركَّب في جميع الشقق، وأن البنية التحتية للتكييف لم تُنفَّذ، وأن المدعى عليه نفّذ تنفيذًا ناقصًا ومعيبًا وسيئًا قياسًا على العقد وكتيّبات الإعلان، وأن نظام تسخين المياه المدعوم بالمجمّعات الشمسية لم يُركَّب، وأن التعهد المتعلق بإعادة تدوير مياه الأرضيات الرطبة واستعمالها في المراحيض لم يُنفَّذ، وأن مياه ... لم تُخزَّن لاستعمالها في ري المساحات الخضراء، وأن الأسطح لم يُنفَّذ فيها تنسيق للحدائق ولم تُهيَّأ للاستعمال، وأنه لم يُنشأ في المباني A8 وA7 وA6 نظام إنذار الحريق والرشاشات ولا موقف واحد على الأقل لكل شقة، وأن الواجهة لم تُجعل مطلّة على البحر، وأن غرف الكهرباء في المباني لم تُعزل وأن هناك تسرّبًا للمياه، وأنه من الواضح أن جميع هذه المسائل أحدثت كلفة ونقصًا في القيمة، وأنها مخالفة للعقد أيضًا، (...) وإذا كان قد أُفيد من قِبل المحكمة، (...) بأن هذه المسائل من قبيل الأعمال الناقصة، وقضت المحكمة بفقدان القيمة باعتماد التقرير المذكور أساسًا للحكم، فإن عدم إنجاز هذه الأمور من قبيل العيب الظاهر الذي يُنقص القيمة الاقتصادية للوحدة المستقلة التي اشتراها المدعي(...).» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٢٠٠٠٩، قرار ٢٠١٩/٩١١٢، تاريخ ٣٠.٩.٢٠١٩)

- ومع ذلك، إذا لم يُقدَّم أي وعد في العقد أو في دفتر الشروط الفنية الملحق بالعقد، أو في كتيّبات الإعلان والترويج ونشراتها، أو في مجسّمات البيع، أو في قائمة مواصفات الوحدات والمخطط الكروكي، أو في الموقع الإلكتروني، وما شابه ذلك من أماكن، فلا يمكن قبول أن المقاول مسؤول.

«ذكر وكيل المدعي أن موكّله وغيره من غير أطراف الدعوى من مالكي الأرض أبرموا مع الشركة المدعى عليها عقد بناء مقابل حصص من الوحدات (arsa payı karşılığı) بتاريخ ٢٤.٠١.٢٠٠٨، وأن مقتضيات العقد لم تُنفَّذ، وأنه بوشرت إجراءات التنفيذ لتحصيل مبلغ ... ليرة تركية من فقدان القيمة البالغ ١٥٬٠٠٠٫٠٠ ليرة تركية في الشقة العائدة إلى موكّله بسبب عدم إنشاء موقف مغلق للسيارات بسعة ٢٠ سيارة، ومبلغ ٨٬٠٠٠٫٠٠ ليرة تركية المتراكم عن ٨ شهور من سبتمبر ٢٠٠٩ إلى أبريل ٢٠١٠ (...) ووكيل المدعى عليه، (...) وقُضي، استنادًا إلى أن الطلب في هذا الاتجاه في غير محله لأن العقد لم ينص صراحةً على وجوب وجود موقف سيارات لكل شقة، بقبول الدعوى جزئيًا، وبتحصيل تعويض إنكار الدين بنسبة ٤٠٪. وطعن وكيل المدعى عليه في القرار بالتمييز (...) النتيجة: للأسباب المبيّنة أعلاه، تقرر بالإجماع بتاريخ ٢٥.٠٢.٢٠١٦ رفض جميع أسباب الطعن بالتمييز المقدّمة من وكيل المدعى عليه، وتصديق الحكم الموافق للأصول والقانون، واستيفاء رسم التصديق المبيَّن أدناه من الطاعن، على أن يكون طريق تصحيح القرار مغلقًا.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٣، أساس ٢٠١٤/٧٩٨٥، قرار ٢٠١٦/١٠٥٥، تاريخ ٢٥.٢.٢٠١٦)

- إن الأساس الذي يُقيَّم بموجبه طلب نقص القيمة الناشئ عند إنشاء مواقف السيارات بعدد أقل مما وُعد به يختلف بحسب ما إذا كان الطالب مالكًا للأرض أو مستهلكًا حصل على وحدة مستقلة بموجب عقد الوعد ببيع عقار.

بالنسبة إلى المستهلك، تبنّت محكمة التمييز لدينا منذ زمن طويل طريقة حساب نقص القيمة وفق «الطريقة النسبية».

«(...) مدعيًا أنه، وفقًا للمادة ٩ من دفتر الشروط الفنية الملحق بالعقد المبرم بين الطرفين، وبسعة ٢ من السيارات للشقق المزدوجة (الدوبلكس) والشقق ٤+١، نُصّ على تخصيص مساحة موقف مغلق، وأن الشركة المدعى عليها لم تنفّذ ذلك رغم هذا، ومن ثم قدّمت خدمة معيبة (...) أقام المدعي الدعوى الماثلة مدعيًا أن الشقة التي اشتروها من المدعى عليه معيبة، وأن نقصًا في القيمة حدث في الشقة لهذا السبب، وطالبًا أن يُدفع إليه فقدان القيمة الناشئ عن نقص القيمة. وقضت المحكمة، وفقًا لتقرير الخبرة الذي حصلت عليه، بقبول الدعوى جزئيًا. وإذا كانت هناك في الفقه آراء مختلفة في تحديد المبلغ الذي يُخصم من ثمن البيع، تُعرف باسم «الطريقة المطلقة» و«الطريقة النسبية» و«طريقة التعويض»، فإن طريقة الحساب المسمّاة «الطريقة النسبية»، التي تطبّقها دائرتنا ومحكمة التمييز منذ زمن بعيد، هي المعتمدة. (الدائرة المدنية ١٣، تاريخ ٢٦.١٢.١٩٩٧، أساس ١٩٩٧/٧٥٨٠؛ قرار ١٩٩٧/١٠٨٧٠) ووفقًا لهذه الطريقة، يُحدَّد مقدار انعكاس النسبة بين قيمتي المبيع سليمًا ومعيبًا، في تاريخ البيع، على ثمن البيع. وبعبارة أخرى، تُحدَّد القيمة السوقية الحقيقية للمبيع سليمًا من العيب وقيمته السوقية وهو معيب، كلٌّ على حدة، في تاريخ البيع، دون مراعاة ثمن البيع الذي اتفق عليه الطرفان، ثم تُطبَّق على ثمن البيع النسبة التي يُتوصَّل إليها بقسمة هاتين القيمتين إحداهما على الأخرى.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٩/١٠٥٩، قرار ٢٠١٩/٢٩٨٥، تاريخ ٦.٣.٢٠١٩)

ومن منظور مالك الأرض، فإن مسألة مقدار ما يمكن المطالبة به من نقص القيمة الناشئ عن التنفيذ المعيب في الأجزاء المشتركة تختلف أيضًا في قرارات محكمة التمييز. ففي بعض قرارات محكمة التمييز يُعتبر أن مالك الأرض يمكنه المطالبة بنقص القيمة بنسبة حصة الأرض، وفي بعضها الآخر يُعتبر أنه يمكنه المطالبة به وفقًا لنسبة التقاسم الواردة في العقد.

«ولهذا السبب، فإنه فيما يتعلق بوحدته المستقلة وبالأجزاء المشتركة، يمكنه أن يطالب بتحصيل الجزء الذي يصيب حصة الأرض المسجلة في سند الملكية لوحدته المستقلة من قيمة الأعمال الناقصة والأعمال المعيبة. ولما كان الأمر كذلك، فبينما كان يجب إصدار الحكم على أساس قبول أن للمدعي الحق في المطالبة بنسبة حصة الأرض فيما يتعلق بالجزء الذي يصيب حصته بسبب العقار الذي يملكه، فإن قضاء المحكمة على النحو المكتوب دون مراعاة هذا الجانب مخالف للأصول والقانون ويستوجب النقض» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٥٨٨، قرار ٢٠١٧/٨٨٥٨، تاريخ ٣.١٠.٢٠١٧)

«لم يُميَّز في تقرير الخبرة الذي اعتمدته المحكمة أساسًا للحكم بين ما إذا كانت الأعمال المطالب بها أعمالًا ناقصة أو أعمالًا معيبة، ولم يُحدَّد كذلك ما إذا كانت الأعمال المعيبة تنطوي على عيب خفي أم عيب ظاهر. ولذلك، يجب أولًا تقييم البنود موضوع التعويض بندًا بندًا، وتحديد ما إذا كانت أعمالًا معيبة أم أعمالًا ناقصة، وما إذا كانت الأعمال المعيبة تنطوي على عيب خفي أم عيب ظاهر. ثم يجب الوقوف، فيما يتعلق بالعيوب الظاهرة، على ما إذا كان المقاول قد أُخطر في الوقت المحدد بعد التسليم على النحو المنصوص عليه في المادة ٤٧٤ من TBK (المادة ٣٥٩ من قانون الالتزامات (BK))، وفيما يتعلق بالعيوب الخفية، على وقت ظهور العيب، وعلى ما إذا كان المقاول قد أُعلم بعد ظهوره وفقًا للمادة ٤٧٧ من TBK (المادة ٣٦٢ من BK). ومن جهة أخرى، لما كان لكل شريك في الملكية حصة في الأجزاء المشتركة، فبينما كان يجب إصدار القرار مع مراعاة أنه من قيمة الأعمال الناقصة والمعيبة في هذه الأجزاء يمكن لمالك الأرض أن يطالب بمبلغ أقصاه ما يصيب نسبة التقاسم الواردة في العقد، فإن إصدار الحكم بفحص ناقص كان خطأ.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٣، أساس ٢٠١٦/١٠١، قرار ٢٠١٧/٣٧٩٣، تاريخ ١٩.١٢.٢٠١٧)

- قد يحدث أن يُنشئ المقاول مواقف السيارات ناقصةً، مطابقةً لمشروعه، ولكن مخالفةً لعقد البناء مقابل حصص من الوحدات المبرم بين الطرفين. وفي مثل هذه الحالة، إذا كان العقد المبرم بين الطرفين ينص صراحةً على أن المقاول لا يجوز له إجراء تغييرات، أمكن مطالبة المقاول بإزالة هذه المخالفات التي نفّذها وفقًا للمشروع ولكنها غير مطابقة للعقد المبرم بين الطرفين، وبإجراء تعديل على المشروع، فإن لم يكن ذلك ممكنًا أمكن طلب الحكم بنقص القيمة. والمفهوم من ذلك هو الآتي: إذا لم يُتفق في العقد صراحةً على وضع مواقف السيارات، أمكن للمقاول أن يجري تغييرات تتعلق بمواقف السيارات في المشروع دون الحصول على موافقة مالكي الأرض.

«طلب المدعون مالكو الأرض منع التعرّض، مدّعين أن مخزن الفحم الذي سيُنشأ في الطابق السفلي من المبنى وموقف السيارات الذي سيُشيَّد بجانبه يضع المقاول يده عليهما، فقضت المحكمة برفض طلب المنع فيما يتعلق بهذه الأماكن، وبالقيمة بحجة أن ذلك مطابق للمشروع. والحال أنه لما كان منصوصًا صراحةً في عقدهم على أن المقاول لا يجوز له، فيما يتعلق بمخزن الفحم وموقف السيارات، حتى أن يُجري تعديلًا على المشروع، فإن وضع المقاول يده على هذه الأماكن بحجة أنه لا حاجة إلى مخازن الفحم لأن البناء نُفّذ بتدفئة مركزية لا يمكن عدّه محقًّا. ولهذا السبب، فبينما كان على المحكمة أن تبحث فيما إذا كان تحويل الأماكن المذكورة إلى مخزن فحم وموقف سيارات ممكنًا مع مراعاة الوضع الإنشائي للمبنى أيضًا، وأن تمنح المدعين، عن طريق تعديل المشروع وإذا لم تكن هناك مشكلة من الناحية الإنشائية، الإذن والمهلة لجعلها مطابقة للعقد، وأن تقضي بمنع تعرّض المدعى عليه عند إعادتها إلى حالتها السابقة، وأن تقضي بالقيمة كما فعلت الآن إذا لم يكن من الممكن جعلها مطابقة، فإن الوصول إلى النتيجة بفحص ناقص وتقييم خاطئ لم يكن صحيحًا، واستوجب ذلك نقض القرار.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٥، أساس ٢٠٠٤/٢١١٩، قرار ٢٠٠٤/٣٥٥٦، تاريخ ٢٤.٦.٢٠٠٤)

- يجوز للمستهلك الذي اشترى وحدة مستقلة بموجب عقد الوعد ببيع عقار أن يتمسك، بسبب التنفيذ المعيب في العقار محل العقد، بحقوقه في التعويض الناشئة عن الأعمال الناقصة في مواجهة المنتج أو البائع الوارد في العقد. وفي هذه الحالة، يُعدّ البائع والمنتج مسؤولَين بالتضامن.

«في عقد الوعد ببيع عقار المؤرخ ٠١.٠٥.٢٠٠٨ الموقّع بين المدعي والمدعى عليهم، ورد اسم المدعى عليها ⁦Emlak Konut GYO A.Ş.⁩ بصفتها البائع. وقد نُظّم مفهوم البائع-⁠الصانع-⁠المنتج ومسؤوليته في المادتين ٣ و٤ من القانون رقم ٤٠٧٧. ووفقًا للمادة ٤/٣ من TKHK: يكون البائع والصانع-⁠المنتج والموزع والوكيل والمستورد والمُقرض وفقًا للفقرة الخامسة من المادة ١٠ أو الفقرة التاسعة من المادة ١٠/B مسؤولين بالتضامن عن السلعة المعيبة وعن الحقوق الخيارية للمستهلك الواردة في هذه المادة. ولما كان الأمر كذلك، فإنه يجوز توجيه الخصومة إلى المدعى عليها ⁦Emlak Konut GYO A.Ş.⁩ التي هي في مركز البائع. وبينما كان على المحكمة أن تفصل في أصل النزاع بالنسبة إلى هذه المدعى عليها أيضًا، فإن قضاءها برفض الدعوى من حيث الصفة في الخصومة بسبب خاطئ مخالف للأصول والقانون ويستوجب النقض.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٢/١٢٩٧٨، قرار ٢٠١٣/٨٥١٠، تاريخ ٣.٤.٢٠١٣)

ونرى أن من المناسب دائمًا الحصول على دعم قانوني من محامٍ تفاديًا لضياع الحقوق.

هذا المقال تقييم عام أُعدّ وفق التشريعات النافذة في تاريخ نشره، ولا يُعدّ رأيًا قانونيًا. وهذا النص العربي ترجمة للأصل التركي؛ وفي حال وجود أي اختلاف يُعتمد النص التركي.