فسخ عقد البناء مقابل حصة في الأرض (مقابل وحدات) بين المقاول ومالك الأرض بأثر رجعي أو مستقبلي، وأثره في الغير الذين ملّكهم المقاول وحدات مستقلة/باعها لهم ونقلها إليهم

يُنشئ عقد البناء مقابل حصة في الأرض، وهو نوع من عقود المقاولة، حقوقًا والتزامات متقابلة للطرفين. فالمقاول يتعهد، مع توفير التمويل، بتشييد بناء على عقار مالك الأرض، في حين أن مالك الأرض يعِد، مقابل البناء المزمع تشييده، بنقل ملكية بعض الوحدات المستقلة في هذا البناء إلى المقاول. وبالنظر إلى هذه الخصائص، فإن عقود البناء مقابل حصة في الأرض عقود مختلطة تجمع بين نوعين من العقود. ففي هذا العقد يجتمع أداء البناء، وهو محل عقد المقاولة، مع الالتزام بنقل الملكية الوارد في عقد بيع العقار.

في إطار عقد البناء مقابل حصة في الأرض، يكون نقل بعض حصص الطابو إلى المقاول في بداية العمل بمثابة سُلفة. ويجوز للمقاول أن يحيل حقوقه الدائنية إلى الغير بالقدر الذي استحقه. ولما كانت عمليات تمليك حصص الأرض التي يجريها مالكو الأرض لصالح المقاول بموجب عقد البناء مقابل حصص من الوحدات تتم بغرض تيسير التمويل له، فإنه ينشأ للمقاول، بالقدر الذي نفّذ فيه الأداء الذي التزم به، حق دائنية تجاه مالكي الأرض، وبالقدر نفسه حق ملكية على الحصص التي مُلّكت له.

وسنتناول في مقالنا هذا حالات فسخ مالك الأرض للعقد بأثر رجعي/بأثر مستقبلي، وأوضاع الغير الذين ملّكهم المقاول وحدات مستقلة/باعها لهم ونقلها إليهم. ولا فرق بين أن يتملك الغير الوحدة المستقلة بموجب عقد الوعد ببيع عقار أو بموجب عقد بيع مبرم في دائرة الطابو.

إذا كان الفسخ بأثر رجعي، يُعدّ العقد كأنه لم يُبرم قط، ويمكن للطرفين أن يسترد كل منهما من الآخر ما أعطاه وفق أحكام الإثراء بلا سبب. أما في الفسخ بأثر مستقبلي فالنتيجة مختلفة. ففي الفسخ بأثر مستقبلي يلتزم مالك الأرض بنقل حصة الأرض إلى المقاول بنسبة ما أنجزه المقاول من البناء، ولكن يمكنه أن يطالب بتعويض الأضرار التي لحقت به بسبب خطأ المقاول. وقد اعتُمد في قرارات الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) إنجاز البناء بنسبة ٩٠٪ حدًّا فاصلًا لإمكان فسخ العقد بأثر مستقبلي أو بأثر رجعي. وكما استقر عليه اجتهاد محكمة التمييز أيضًا، فبينما يمكن الحديث عن الفسخ بأثر مستقبلي في كل مرحلة من مراحل البناء، لا يمكن الحديث عن الفسخ بأثر رجعي لبناء أُنجز ٩٠٪ منه. ورغم أن بعض قرارات محكمة التمييز تقول إنه يجب، لكي يمكن فسخ العقد بأثر مستقبلي، أن يكون البناء قد بلغ نسبة ٩٠٪ فأكثر، فإن المعنى المقصود هنا هو أنه لم يعد ممكنًا الفسخ بأثر رجعي في الأبنية المنجزة بنسبة ٩٠٪.

«في عقود البناء مقابل حصة في الأرض، وهي نوع من عقود المقاولة، إذا فسخ رب العمل العقد بسبب وقوع المقاول في التأخر لعدم إنجازه العمل في وقت معين بخطئه هو، فإنه يجب كقاعدة عامة حل النزاع في إطار أحكام المواد ١٠٦-١٠٨ من قانون الالتزامات (Borçlar Kanunu) رقم ٨١٨ النافذ في تاريخ الدعوى. ورغم أن الفسخ حق تكويني هادم يرمي إلى إنهاء العلاقة التعاقدية، ومن المسلَّم به أن العلاقة التعاقدية تنقضي بالفسخ بأثر رجعي، فإنه في الحالات التي يكون فيها فسخ العقد بأثر رجعي ماسًّا بالشعور بالعدالة بالنظر إلى المستوى الذي بلغه البناء، يُسلَّم، وفقًا لقرار هيئة توحيد الاجتهاد القضائي في محكمة التمييز (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu) المؤرخ ٢٥.٠١.١٩٨٤ ورقم ٣/١، بأن الفسخ يُنتج آثارًا مستقبلية. ومن المفيد هنا الوقوف عند نتائج كون الفسخ بأثر رجعي أو بأثر مستقبلي. فإذا كان الفسخ بأثر رجعي، فإنه يُنتج آثاره باعتبار العقد كأنه لم يُبرم قط (منعدمًا)، ولذلك يمكن للطرفين أن يسترد كل منهما من الآخر ما أعطاه وفق أحكام الإثراء بلا سبب. فمثلًا، إذا كان قد نُقل قدر من حصة الأرض بمثابة سُلفة، فيمكن لمالك الأرض المطالبة به، وإذا كان قد أُنجز جزء من الأعمال وفقًا للقانون، فيمكن للمقاول أن يطالب ببدله أيضًا. أما في الفسخ بأثر مستقبلي فالنتيجة مختلفة. فهنا يلتزم مالك الأرض بنقل حصة الأرض بنسبة ما أنجزه المقاول من البناء، ولكنه يطالب أيضًا بتعويض الأضرار التي لحقت به بسبب خطأ المقاول. غير أنه، في قرارات دائرتنا والهيئة العامة للدوائر المدنية على السواء، يجب لكي يمكن فسخ العقد بأثر مستقبلي أن يكون البناء قد بلغ نسبة ٩٠٪ فأكثر.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٣، أساس ٢٠١٥/١٠١٤٨، قرار ٢٠١٧/٣٨٠٠، تاريخ ٢١.١٢.٢٠١٧)

«غير أنه، في قرارات دائرتنا والهيئة العامة للدوائر المدنية على السواء، يجب لكي يمكن فسخ العقد بأثر مستقبلي أن يكون البناء قد بلغ نسبة ٩٠٪ فأكثر. ولهذا الغرض لا بد من تحديد الحالة المادية للبناء في تاريخ توقف المقاول عن العمل، ومن تحديد نسبة العمل المنجز إلى مجموع العمل. وبذلك يجب تقييم الخصائص التي ينطوي عليها العمل مع نطاقه، والوقوف عند ما إذا كان الفسخ سيُنتج آثارًا مستقبلية أم آثارًا رجعية. كما أنه في الحالات التي يتعين فيها قبول طلب الفسخ بأثر مستقبلي، لا يمكن القول إن النزاع قد حُسم إذا اكتُفي بالفسخ بأثر مستقبلي وحده، لأن ذلك سيؤدي إلى دعاوى جديدة(...) وفي هذه الحالة، ورغم أن شروط الفسخ بأثر مستقبلي لم تتحقق، لأن بناء المبنى الذي رفع مالك الأرض الدعوى بشأنه طالبًا فسخ عقد البناء مقابل حصص من الوحدات بأثر مستقبلي، رغم أن مستوى إنجاز البناء ٧٧٫٥٠٪، لم يُنجز، من حيث مستواه، بالنسبة المحددة في قرار الهيئة العامة الموسّعة لتوحيد الاجتهاد القضائي في محكمة التمييز (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu) المؤرخ ٢٥.٠١.١٩٨٤، أساس ١٩٨٣/٣، قرار ١٩٨٤/١، فقد كان يتعيّن على المحكمة، كما ورد أيضًا في حكم دائرتنا المؤرخ ٠٧.٠٤.٢٠٠٤، أساس ٢٠٠٣/٤٧٩٥، قرار ٢٠٠٤/١٩٦٨، في الحالات التي يطلب فيها المدعي مالك الأرض، الذي كان بوسعه أن يطلب الفسخ بأثر رجعي، فسخ العقد بأثر مستقبلي بإرادته هو، أن تقضي، بصرف النظر عن مستوى إنجاز الأعمال، بفسخ العقد بأثر مستقبلي، وبتصفية العقد، وبتعويض التأخير عن المدة من التاريخ الواجب فيه التسليم حتى تاريخ طلب الفسخ بأثر مستقبلي إن تحققت شروطه، وبتحديد الوحدات المستقلة التي ستُترك لمالك الأرض، لأن له أن يطلب تحديد الوحدات المستقلة العائدة له، أما رفض الدعوى بتقييم خاطئ وفحص ناقص فلم يكن صائبًا، ورُئي من المناسب نقض الحكم.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٥، أساس ٢٠١٨/٤٩٤٧، قرار ٢٠١٩/٣٢٢٧، تاريخ ٨.٧.٢٠١٩)

في حال فسخ عقد البناء مقابل حصة في الأرض (مقابل وحدات) بأثر رجعي

إذا لم ينفّذ المقاول أداءه، ينشأ لمالك الأرض الحق في طلب فسخ العقد وإبطال قيد الطابو. وفي حال فسخ العقد بأثر رجعي، تعود حصص الطابو إلى مالك الأرض بناءً على الطلب. وإذا لم ينفّذ المقاول الأداء الناشئ عن العقد، فإنه يمكن لمالك الأرض، بفسخ العقد بأثر رجعي، أن يطلب لا إبطال حصص الطابو التي نقلها إلى المقاول فحسب، بل أيضًا إبطال حصص الطابو التي نقلها المقاول إلى الغير. وبعبارة أخرى، لكي ينشأ حق الملكية للغير، يجب أن يكون المقاول الذي نقل إليه الحصة قد نفّذ أداءه واستحق الملكية. وإلا فإنه في حال الفسخ بأثر رجعي تصبح جميع قيود الطابو المسجلة باسم المقاول وباسم الغير الذي تلقى منه حصة فاقدةً للسبب، وتغدو التصرفات المجراة تسجيلًا دون سبب صحيح.

كما لا يمكن حماية ما اكتسبه الغير (أي الأشخاص الذين باع لهم المقاول حصص الأرض المنقولة إليه ونقلها إليهم، والأشخاص اللاحقون الذين تلقوها منهم) وفقًا للمادة ١٠٢٣ من TMK. فلا يمكن اعتبار الغير المشترين حسني النية. بل على العكس، يجب التسليم بأنهم ليسوا حسني النية. ذلك أن الغير، لكونه قد تلقى الحصة المذكورة مقابل وحدة مستقلة ستُشيَّد على العقار، يكون في وضع يتيح له أن يعلم أن المقاول لن يحصل على حقه تجاه مالك الأرض إلا إذا نفّذ أداءه هو. ولا يمكن لمن يشتري وحدة مستقلة لم تكتمل بعد ألا يرى البناء، وألا يعلم من هو المالك الحقيقي في سجل الطابو ومن هو البائع. والقول بخلاف ذلك يخالف المجرى العادي للحياة.

لا يوجد في قوانيننا نص يتعلق بدعاوى إبطال القيد والتسجيل التي تُرفع استنادًا إلى تملّك الغير وحدة مستقلة من المقاول بموجب عقد البناء مقابل حصة في الأرض المبرم بين مالك الأرض والمقاول. ففي هذا النوع من الدعاوى، يجب على المحكمة أن تستوضح أولًا ما إذا كان المقاول قد نفّذ أداءه (التزامه بإنجاز العمل وتسليمه)، ثم ما إذا كان قد نفّذ التزاماته الأخرى، مثل شرط الإسكان (إذن الإشغال) الوارد في أحكام العقد. ولهذا يجب فحص ماهية التزامات المقاول وتقييمها في إطار أحكام عقد البناء مقابل حصة في الأرض المبرم بين مالك الأرض والمقاول. ومن الواضح أنه، لكي يمكن القول إن عملًا مقبولًا لدى مالكي الأرض قد أُنجز، يجب أن يكون هناك عمل مُنشأ وفقًا لأحكام التنظيم العمراني، ولعقد البناء مقابل حصص من الوحدات، ولقواعد العلم والفن، وللمشروع المصدَّق.

«إذا تلقى المدعي بطريق الحوالة من المقاول الوحدة المستقلة التي اتُّفق على تركها للمقاول بموجب عقد البناء مقابل حصة في الأرض المبرم بين مالك الأرض والمقاول، فإنه يلزم توافر بعض الشروط لكي يتمكن من إجبار مالك الأرض على التنفيذ. فوفقًا للمادة ١٨٨ من قانون الالتزامات التركي (Türk Borçlar Kanunu): «للمدين أن يتمسك في مواجهة المحال له أيضًا بالدفوع التي كانت له في مواجهة المحيل وقت علمه بالحوالة.» وعليه، فإن مالك الأرض الذي يعلم بالحوالة يمكنه أن يتمسك في مواجهة الدائن الجديد (المدعي المحال له) بالدفوع ذاتها التي كان يمكنه التمسك بها في مواجهة الدائن السابق (المقاول) لو لم تكن هناك حوالة. ولما كان محل الحوالة هو الحق الفعلي الذي استحقه المقاول بموجب العقد الذي أبرمه مع مالك الأرض أيًّا كان، فلا أهمية بالنسبة إلى مالك الأرض لإحالة المقاول المحيل إلى الغير حقًا لم يكتسبه من مالك الأرض. ومن جهة أخرى، إذا أحال المقاول إلى الغير (المدعي) الحق الشخصي الذي سيكتسبه دون أن ينفّذ أداءه تجاه مالك الأرض كليًا أو جزئيًا، فلا يمكن للغير (المدعي) إجبار مالك الأرض، الذي له حق الاستفادة من حكم المادة ٩٧ من قانون الالتزامات التركي، على التنفيذ.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٥، أساس ٢٠٢٠/١٥٠٥، قرار ٢٠٢١/٤٢٦، تاريخ ٢٣.٢.٢٠٢١)

«يمكن، حتى بفحص بسيط جدًا للبناء الذي تُرك ناقصًا، إدراك أن الأرض لا تعود للمقاول. ذلك أنه لا يمكن لمن يشتري حصة في بناء لم يكتمل بعد ألا يرى البناء، وألا يعلم من هو المالك الحقيقي ومن هو البائع. ولما كان المدعى عليهما المذكوران، بصفتهما مشتريين، يعلمان ويستطيعان أن يعلما، حتى لو توسّط شخص ثالث ليس طرفًا في الدعوى، أن الأرض لا تعود في الحقيقة إلى المقاول، وأن هذه الحصة أُعطيت له مقابل الوحدات، وأنه إذا لم ينفّذ المقاول أداءه فلن ينشأ له حق في الوحدات المستقلة وحصص الأرض المتروكة له، فإنهما يتلقّيان نقل سند الملكية متحمّلين خطر إبطال حصة الأرض التي أعطاها مالك الأرض بمثابة سُلفة. ولا يمكن الادعاء بحسن النية في حقهما، كما لا مجال لتطبيق المادة ١٠٢٣ من TMK. ولما كان العقد قد فُسخ بأثر رجعي بسبب عدم تنفيذ المقاول أداءه، فإنه يجب على المحكمة أن تقضي أيضًا بإبطال حصص الطابو العائدة للمدعى عليهما.» (الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز، أساس ٢٠١٨/٢٣-٢٤٠، قرار ٢٠٢٠/٤٣، تاريخ ٢١.١.٢٠٢٠)

في حال فسخ عقد البناء مقابل حصة في الأرض (مقابل وحدات) بأثر مستقبلي

يمكن للمقاول أن يكتسب حقًا شخصيًا بالقدر الذي ينفّذ فيه الأداء الذي التزم به على نحو يوافق أحكام العقد والقانون وقواعد العلم والفن، وأن ينقل الحق الشخصي الذي اكتسبه إلى الغير. غير أنه في حال انتهاء عقد البناء مقابل حصة في الأرض المبرم بين مالك الأرض والمقاول بالتنفيذ الكامل، أو في حال فسخ العقد على نحو يُنتج آثارًا مستقبلية، يمكن أن تتحول حقوق المقاول أو حقوق من تلقّوا منه حقًا شخصيًا إلى حق عيني.

يعني الفسخ بأثر مستقبلي أن يحصل المقاول على بدل بحسب نسبة الأعمال التي أنجزها. والبدل الذي يحصل عليه المقاول هو الوحدة المستقلة وحصة الأرض المقابلة لها، اللتان تُحدَّدان بتطبيق نسبة المستوى الذي أوصل إليه المقاول العمل على الوحدة المستقلة وحصة الأرض المقابلة لها اللتين كان سيحصل عليهما لو نفّذ العمل كاملًا. أي إن المقاول لا يستحق الحصول على وحدة مستقلة وعلى حصة الأرض المقابلة لها بالقدر الذي تُرك فيه العمل ناقصًا. ونتيجة لذلك، إذا جرى الفسخ على نحو يُنتج آثارًا مستقبلية أو توافرت شروط ذلك، فإنه يمكن للمقاول، في عملية التصفية التي تُجرى بوصفها النتيجة الطبيعية للفسخ، أن يطلب نقل سند ملكية الوحدة المستقلة الموافقة للمستوى المادي الذي بلغه العمل. وبعبارة أخرى، لا تُطبَّق أحكام الردّ، ويستحق المقاول بدل الجزء الذي أنجزه في صورة حصة في الأرض بذلك المقدار؛ ولا يرد إلا حصة الأرض المقابلة للمقدار الذي لم ينجزه، إذا كان قد تسلّمها مسبقًا.

عندما يُقضى بالفسخ بأثر مستقبلي، إذا كان المقاول قد نقل جميع سندات الملكية التي كانت في حوزته، أو كان لم ينقلها ولكن سندات الملكية التي في حوزته لا تغطي المقدار الملزم بردّه، فإنه يُقضى بإبطال القيد والتسجيل في سندات الملكية التي نقلها المقاول إلى الغير، بدءًا بآخر ما نقله منها. ويتبيّن من ذلك أن نسبة إنجاز البناء بالغة الأهمية في تمكين المقاول من الاستفادة من الفسخ بأثر مستقبلي وفي تحديد حصة الأرض التي سيستحقها.

«في الفسخ بأثر مستقبلي، يجب أولًا تحديد مستوى البناء (نسبة الإنجاز)، وتطبيق طريقة القياس بين حصة الأرض التي استحقها المقاول المدعى عليه ونسبة الوحدات المستقلة والحصص التي ستُترك لمالكي الأرض من جهة، ونسبة الوحدات المستقلة (وحصة الأرض) التي اتُّفق على إعطائها للمقاول لو اكتمل البناء من جهة أخرى، وبذلك يُحدَّد المقابل العيني للتنفيذ الجزئي الذي قام به المقاول؛ فإذا تعذّر إعطاء وحدات مستقلة عينًا، وجب إجراء التصفية بإضافة عِوَض بحسب القيم التي ستُحدَّد للعمل المنجز وللوحدات المستقلة؛ وإذا وُجدت وحدات مستقلة (حصة أرض) يجب استردادها بحسب العمل القائم، وجب تحديد أنها تعود للمقاول. (...) وعلى سبيل المثال، إذا كان المقاول سيحصل على ١٠ وحدات مستقلة لو أتمّ العمل، وكان مجموع العمل الذي أنجزه ٨٠٪ من العمل كله، ففي هذه الحالة يكون المقاول، في الفسخ بأثر مستقبلي، قد استحق سندات ملكية ٨ وحدات. ويجب على المحكمة أن تبيّن نتائج الفسخ بأثر مستقبلي وتوضحها على هذا النحو في منطوق الحكم، وأن تجري التصفية وتحسم النزاع. وبعبارة أخرى، يجب تحديد عدد الوحدات المستقلة التي ستُعطى للمقاول ومواقعها ونسب حصص الأرض العائدة لها، والقضاء بفسخ العقد بأثر مستقبلي على نحو قابل للتنفيذ، مع بيان الحقوق القائمة للطرفين في البناء القائم، أي مع مراعاة التصفية أيضًا. وبذلك تكون مطالبات مالكي الأرض المتعلقة ببدل الأعمال الناقصة قد استُوفيت، لأنه يكون قد أُجري حسم من قيود الطابو التي سيحصل عليها المقاول. وإذا كانت في العمل أعمال ناقصة ومعيبة، فيجب مراعاتها عند تحديد النسبة المادية للبناء. ذلك أن المقاول لا يمكنه أن يطالب إلا ببدل ما أنجزه من أعمال (نقل حصة الأرض). وفي الفسخ بأثر مستقبلي، لا يُحدث ذلك مشكلة في التصفية، لأن النواقص والعيوب في البناء تُقيَّم عند تحديد مستوى البناء فيُنقل إلى المقاول عدد أقل من سندات الملكية بهذه النسبة. وكذلك يجب في الفسخ بأثر مستقبلي أن تُبيَّن نتيجة التصفية في القرار بيانًا واضحًا، وأن تُحدَّد الحصص (الوحدات المستقلة) الواجب أن تعود إلى الطرفين، دون التسبب في نزاعات جديدة، على نحو لا يثير ترددًا في التنفيذ وفقًا لحكم المادة ٢٩٧ من قانون أصول المحاكمات المدنية (HMK).» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٣، أساس ٢٠١٥/٤٤٥٢، قرار ٢٠١٥/٥٩٨٠، تاريخ ١٨.٩.٢٠١٥)

«في حال صدور قرار بالفسخ بأثر مستقبلي، يجب إجراء التصفية بتحديد النسبة المادية للأعمال التي أنجزها المقاول قياسًا إلى مجموع الأعمال التي التزم بها بموجب عقد البناء مقابل حصص من الوحدات، مع مراعاة النواقص والعيوب في تاريخ الفسخ وحسمها، وتطبيق هذه النسبة على حصة الأرض أو عدد الوحدات المستقلة العائدة للمقاول بحسب طريقة التقاسم المتفق عليها في العقد، وترك حصة الأرض أو الوحدات المستقلة التي استحقها المقاول له، ويجب القضاء بإبطال القيد والتسجيل فيما يخص حصص الأرض والوحدات المستقلة التي لم يستحقها المقاول والحصص الموجودة لدى الغير.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٥، أساس ٢٠١٩/١١٦٦، قرار ٢٠١٩/٢٦٢٧، تاريخ ٣٠.٥.٢٠١٩)

«(...)ويلزم في حال الفسخ بأثر مستقبلي إجراء التصفية أيضًا، وبينما كان يجب، إذا تحققت شروط الفسخ بأثر مستقبلي، القضاء بإبطال القيد والتسجيل فيما يخص الحصص الموجودة لدى المقاول بحسب المستوى، أو لدى الغير مع مراعاة تواريخ النقل، فإن عدم إصدار أي حكم في هذا الشأن خطأ.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٥، أساس ٢٠١٩/٨٢١، قرار ٢٠١٩/٢٢١٦، تاريخ ٩.٥.٢٠١٩)

ونرى أنه من المناسب دائمًا الحصول على دعم قانوني من محامٍ تفاديًا لضياع الحقوق.

هذا المقال تقييم عام أُعدّ وفق التشريعات النافذة في تاريخ نشره، ولا يُعدّ رأيًا قانونيًا. وهذا النص العربي ترجمة للأصل التركي؛ وفي حال وجود أي اختلاف يُعتمد النص التركي.