Resolución con efecto retroactivo o hacia el futuro del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno (a cambio de unidades) entre contratista y propietario del terreno, y sus efectos sobre los terceros a quienes el contratista cedió/vendió y transmitió unidades independientes

El contrato de construcción a cambio de cuota de terreno, que es un tipo de contrato de obra, genera derechos y obligaciones recíprocos para las partes. El contratista, aportando la financiación, asume la construcción de un edificio sobre el inmueble del propietario del terreno, mientras que el propietario del terreno promete transmitir al contratista, como contraprestación por el edificio que se construirá, la propiedad de una parte de las unidades independientes de dicho edificio. Por estas características, los contratos de construcción a cambio de cuota de terreno son contratos mixtos que combinan dos tipos contractuales. En este contrato confluyen la prestación de construir, que es el objeto del contrato de obra, y la obligación de transmitir la propiedad propia del contrato de compraventa de inmueble.

En el marco del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno, la transmisión al contratista de una parte de las cuotas registrales ya al inicio de la obra tiene la naturaleza de un anticipo. El contratista puede ceder a terceros sus derechos de crédito en la proporción a la que tenga derecho. Dado que las cesiones de cuota de terreno que los propietarios del terreno realizan al contratista en virtud del contrato de construcción a cambio de unidades tienen por finalidad facilitarle la financiación, el contratista adquiere, en la proporción en que haya cumplido la prestación asumida, un derecho de crédito frente a los propietarios del terreno y, en esa misma proporción, un derecho de propiedad sobre las cuotas que se le han cedido.

En este artículo examinaremos los supuestos de resolución del contrato con efecto retroactivo/hacia el futuro por parte del propietario del terreno, así como la situación de los terceros a quienes el contratista cedió/vendió y transmitió unidades independientes. No existe diferencia entre que el tercero haya adquirido la unidad independiente mediante un contrato de promesa de compraventa de inmueble o mediante un contrato de compraventa otorgado en el Registro de la Propiedad.

Si la resolución tiene efecto retroactivo, el contrato se considerará como si nunca se hubiera celebrado, y las partes podrán recuperar recíprocamente lo que se hayan entregado conforme a las normas del enriquecimiento injusto. En cambio, en la resolución con efecto hacia el futuro el resultado es distinto. En la resolución con efecto hacia el futuro, el propietario del terreno, aunque está obligado a transmitir al contratista la cuota de terreno en proporción a la obra realizada por este, puede reclamar la indemnización de los daños sufridos por culpa del contratista. En las sentencias de la Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación se ha tomado como umbral, para que el contrato pueda resolverse con efecto hacia el futuro o retroactivo, que la obra esté terminada en un 90 %. Asimismo, tal como se ha consolidado en la jurisprudencia del Tribunal de Casación, mientras que en cualquier fase de la obra puede hablarse de resolución con efecto hacia el futuro, no cabe hablar de resolución con efecto retroactivo de una obra terminada en un 90 %. Aunque en algunas sentencias del Tribunal de Casación se afirma que, para que el contrato pueda resolverse con efecto hacia el futuro, el grado de avance de la obra debe haber alcanzado el 90 % o más, el sentido que se pretende expresar es que en las obras completadas en un 90 % ya no es posible la resolución con efecto retroactivo.

“En los contratos de construcción a cambio de cuota de terreno, que son un tipo de contrato de obra, cuando el comitente resuelve el contrato porque el contratista, por su propia culpa, ha incurrido en mora al no terminar la obra en un plazo determinado, la controversia debe dirimirse, por regla general, en el marco de lo dispuesto en los artículos 106 a 108 del Código de Obligaciones n.º 818, vigente en la fecha de la demanda. Aunque la resolución es un derecho potestativo extintivo dirigido a poner fin a la relación contractual y se admite que con la resolución la relación contractual se extingue con efecto retroactivo, en los casos en que, atendiendo al grado de avance alcanzado por la obra, la resolución del contrato con efecto retroactivo vulneraría el sentido de la justicia, se admite, conforme a la decisión n.º 3/1, de 25.01.1984, del Pleno para la Unificación de la Jurisprudencia del Tribunal de Casación, que la resolución produce efectos hacia el futuro. Conviene detenerse aquí en las consecuencias de que la resolución tenga efecto retroactivo o hacia el futuro. Si la resolución tiene efecto retroactivo, como produce sus efectos considerándose que el contrato nunca se celebró (que no existe), las partes pueden recuperar recíprocamente lo que se hayan entregado conforme a las normas del enriquecimiento injusto. Por ejemplo, si se ha transmitido una cierta cuota de terreno a título de anticipo, el propietario del terreno puede reclamarla, y si se ha realizado una parte de la obra conforme a la ley, el contratista puede reclamar también su precio. En cambio, en la resolución con efecto hacia el futuro el resultado es distinto. En este caso, el propietario del terreno, aunque está obligado a transmitir la cuota de terreno en proporción a la obra realizada por el contratista, reclama también la indemnización de los daños sufridos por culpa del contratista. Sin embargo, tanto en las sentencias de esta Sala como en las de la Asamblea General de lo Civil, para que el contrato pueda resolverse con efecto hacia el futuro, el grado de avance de la obra debe haber alcanzado el 90 % o más.” (Tribunal de Casación, Sala 23.ª de lo Civil, expediente n.º 2015/10148, resolución n.º 2017/3800, 21.12.2017)

“Sin embargo, tanto en las sentencias de esta Sala como en las de la Asamblea General de lo Civil, para que el contrato pueda resolverse con efecto hacia el futuro, el grado de avance de la obra debe haber alcanzado el 90 % o más. Para ello es imprescindible determinar el estado físico de la obra en la fecha en que el contratista la abandonó y establecer la proporción que la obra realizada representa respecto de la totalidad de la obra. De este modo, valorando las particularidades de la obra junto con su alcance, debe examinarse si la resolución producirá efectos hacia el futuro o efectos retroactivos. Además, en los casos en que deba estimarse la pretensión de resolución con efecto hacia el futuro, limitarse únicamente a la resolución con efecto hacia el futuro dará lugar a nuevos litigios, por lo que no puede decirse que la controversia haya quedado resuelta(...) En el presente caso, si bien, a pesar de que el grado de ejecución de la obra era del 77,50 %, no concurrían las condiciones para la resolución del contrato con efecto hacia el futuro, dado que la construcción del edificio respecto del cual el propietario del terreno interpuso la demanda solicitando la resolución con efecto hacia el futuro del contrato de construcción a cambio de unidades no se había ejecutado, por su grado de avance, en la proporción indicada en la decisión del Pleno para la Unificación de la Jurisprudencia del Tribunal de Casación de 25.01.1984, expediente n.º 1983/3, resolución n.º 1984/1, tal como se indica también en la sentencia de esta Sala de 07.04.2004, expediente n.º 2003/4795, resolución n.º 2004/1968, en los casos en que el propietario del terreno demandante, que podría solicitar la resolución con efecto retroactivo, solicita por su propia voluntad la resolución del contrato con efecto hacia el futuro, el tribunal debía acordar, con independencia del grado de ejecución de los trabajos, la resolución del contrato con efecto hacia el futuro, la liquidación del contrato y, si concurrían sus requisitos, la indemnización por retraso desde la fecha en que debía realizarse la entrega hasta la fecha en que se solicitó la resolución con efecto hacia el futuro, así como, dado que el propietario puede solicitar la determinación de las unidades independientes que le pertenecen, la determinación de las unidades independientes que deben quedar para el propietario del terreno; en lugar de ello, no ha sido correcto desestimar la demanda sobre la base de una valoración errónea y un examen incompleto, y se ha considerado procedente casar la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 15.ª de lo Civil, expediente n.º 2018/4947, resolución n.º 2019/3227, 8.7.2019)

EN CASO DE RESOLUCIÓN CON EFECTO RETROACTIVO DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN A CAMBIO DE CUOTA DE TERRENO (A CAMBIO DE UNIDADES)

Si el contratista no cumple su prestación, nace a favor del propietario del terreno el derecho a solicitar la resolución del contrato y la cancelación de la escritura (tapu). En caso de resolución del contrato con efecto retroactivo, las cuotas registrales vuelven al propietario del terreno previa solicitud. Si el contratista no cumple la prestación derivada del contrato, el propietario del terreno, mediante la resolución del contrato con efecto retroactivo, puede solicitar la cancelación no solo de las cuotas registrales que transmitió al contratista, sino también de las cuotas registrales que el contratista, a su vez, transmitió a terceros. Dicho de otro modo, para que nazca el derecho de propiedad del tercero, es necesario que el contratista que le transmitió la cuota haya cumplido su prestación y haya adquirido el derecho a la propiedad. De lo contrario, en caso de resolución con efecto retroactivo, todos los asientos registrales inscritos a nombre del contratista y del tercero que adquirió de él una cuota quedan desprovistos de causa, y las operaciones realizadas pasan a constituir inscripciones indebidas.

Tampoco es posible proteger, conforme al art. 1023 del TMK, las adquisiciones de los terceros (es decir, de las personas a quienes el contratista vendió y transmitió las cuotas de terreno que se le habían transmitido, y de las personas posteriores que las adquirieron de estas). Los terceros adquirentes no pueden considerarse de buena fe. Por el contrario, debe considerarse que no son de buena fe. En efecto, como el tercero adquiere dicha cuota en correspondencia con la unidad independiente que se construirá en el inmueble, está en condiciones de saber que el contratista solo obtendrá su derecho frente al propietario del terreno si cumple su propia prestación. No es posible que quien compra una unidad independiente aún no terminada no vea la obra ni sepa quién es el verdadero propietario inscrito en el registro y quién es el vendedor. Pensar lo contrario iría en contra del curso normal de la vida.

Nuestras leyes no contienen ninguna regulación sobre las acciones de cancelación del asiento registral e inscripción interpuestas sobre la base de que un tercero ha adquirido por cesión del contratista una unidad independiente en virtud del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno celebrado entre el propietario del terreno y el contratista. En este tipo de procesos, el tribunal debe aclarar, en primer lugar, si el contratista ha cumplido su prestación (la obligación de realizar la obra y entregarla) y, a continuación, si ha cumplido sus demás obligaciones, como la condición de habitabilidad (permiso de ocupación) prevista en las cláusulas del contrato. Para ello, es necesario examinar y valorar, en el marco de las cláusulas del contrato, cuáles son las obligaciones del contratista en virtud del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno celebrado entre el propietario del terreno y el contratista. Es evidente que, para poder afirmar que se ha realizado una obra aceptable para los propietarios del terreno, debe existir una obra ejecutada conforme a la normativa urbanística, al contrato de construcción a cambio de unidades, a las reglas de la ciencia y la técnica y al proyecto aprobado.

“Cuando el demandante ha adquirido por cesión del contratista la unidad independiente que, en virtud del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno celebrado entre el propietario del terreno y el contratista, se acordó dejar al contratista, deben concurrir determinadas condiciones para que pueda obligar al propietario del terreno al cumplimiento. Según el artículo 188 del Código de Obligaciones turco: “El deudor puede oponer también al cesionario las excepciones que tenía frente al cedente en el momento en que tuvo conocimiento de la cesión.” Por consiguiente, el propietario del terreno que tiene conocimiento de la cesión puede oponer al nuevo acreedor (el demandante cesionario) las mismas excepciones que habría podido oponer al acreedor anterior (el contratista) si no hubiera habido cesión. Dado que el objeto de la cesión será el crédito real que el contratista haya adquirido en virtud del contrato celebrado con el propietario del terreno, el hecho de que el contratista cedente ceda a un tercero un derecho que no ha adquirido frente al propietario del terreno carece de importancia para el propietario del terreno. Por otro lado, si el contratista, sin haber cumplido total o parcialmente su prestación frente al propietario del terreno, ha cedido al tercero (el demandante) el derecho personal que adquiriría, el tercero (el demandante) no puede obligar al cumplimiento al propietario del terreno, que tiene derecho a acogerse a lo dispuesto en el artículo 97 del Código de Obligaciones turco.” (Tribunal de Casación, Sala 15.ª de lo Civil, expediente n.º 2020/1505, resolución n.º 2021/426, 23.2.2021)

“Incluso con un examen muy sencillo de la obra dejada a medio hacer puede comprenderse que el terreno no pertenece al contratista. En efecto, no es posible que quien compra una cuota en una obra aún no terminada no vea la obra ni sepa quién es el verdadero propietario y quién es el vendedor. Los dos demandados mencionados, puesto que, aunque se interponga un tercero ajeno al proceso, saben y están en condiciones de saber, como compradores, que el terreno no pertenece en realidad al contratista, que esta cuota se le entregó a cambio de unidades y que, si el contratista no cumple su prestación, no nacerá su derecho sobre las unidades independientes y cuotas de terreno que se le dejaron, adquieren la escritura asumiendo el riesgo de que se cancele la cuota de terreno entregada como anticipo por el propietario del terreno. No puede alegarse buena fe a su favor, ni existe tampoco la posibilidad de aplicar el artículo 1023 del TMK. Dado que el contrato se ha resuelto con efecto retroactivo por no haber cumplido el contratista su prestación, el tribunal debe acordar también la cancelación de las cuotas registrales pertenecientes a los demandados.” (Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, expediente n.º 2018/23-240, resolución n.º 2020/43, 21.1.2020)

EN CASO DE RESOLUCIÓN CON EFECTO HACIA EL FUTURO DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN A CAMBIO DE CUOTA DE TERRENO (A CAMBIO DE UNIDADES)

El contratista puede adquirir un derecho personal en la proporción en que haya cumplido la prestación asumida conforme a las disposiciones del contrato y de la ley y a las reglas de la técnica y del arte, y puede transmitir a terceros el derecho personal adquirido. Sin embargo, si el contrato de construcción a cambio de cuota de terreno celebrado entre el propietario del terreno y el contratista culmina con su cumplimiento íntegro, o si el contrato se resuelve de forma que produzca efectos hacia el futuro, los derechos del contratista o de quienes hayan adquirido del contratista un derecho personal pueden convertirse en un derecho real.

La resolución con efecto hacia el futuro significa que el contratista recibe una contraprestación según la proporción de la obra que ha realizado. La contraprestación que recibirá el contratista son las unidades independientes y la cuota de terreno correspondiente que resulten de aplicar, a las unidades independientes y la cuota de terreno correspondiente que habría podido recibir si hubiera cumplido íntegramente la obra, la proporción del nivel al que el contratista ha llevado la obra. Es decir, en la proporción en que la obra haya quedado incompleta, el contratista no adquirirá el derecho a recibir unidades independientes ni la cuota de terreno correspondiente. Como consecuencia de ello, si la resolución se ha efectuado de forma que produzca efectos hacia el futuro o si concurren sus requisitos, en la liquidación que se realice como consecuencia natural de la resolución el contratista puede solicitar la transmisión de la escritura de las unidades independientes que correspondan al nivel físico alcanzado por la obra. Dicho de otro modo, no se aplican las normas sobre restitución: el contratista adquiere, como contraprestación por la parte que ha realizado, el derecho a una cuota de terreno equivalente; solo si ha recibido previamente la cuota de terreno correspondiente a la parte que no ha realizado, la devuelve.

Cuando se acuerde la resolución con efecto hacia el futuro, si el contratista ha transmitido la totalidad de las escrituras que tenía en su poder o, aun no habiéndolas transmitido, las escrituras que conserva no cubren la cantidad que está obligado a restituir, se ordenará la cancelación e inscripción de las escrituras que haya transmitido, empezando por las que el contratista transmitió a terceros en último lugar. Como se desprende de ello, el grado de terminación de la construcción es sumamente importante para que el contratista pueda beneficiarse de la resolución con efecto hacia el futuro y para determinar la cuota de terreno a la que tendrá derecho.

“En la resolución con efecto hacia el futuro, debe determinarse en primer lugar el grado de avance de la obra (porcentaje de terminación); respecto de la cuota de terreno a la que tiene derecho el contratista demandado y de la proporción de unidades independientes y cuotas que deben quedar para los propietarios del terreno, debe aplicarse una comparación con la proporción de unidades independientes (y cuota de terreno) que se acordó entregar al contratista en caso de que la obra se hubiera terminado; de este modo debe determinarse la contraprestación en especie del cumplimiento parcial realizado por el contratista; si no fuera posible entregar unidades independientes en especie, la liquidación debe efectuarse mediante el pago de una compensación complementaria según los valores que se determinen para la obra realizada y las unidades independientes; y, si existen unidades independientes (cuota de terreno) cuya recuperación proceda en función de la obra existente, debe determinarse que estas pertenecen al contratista. (...) Por poner un ejemplo, si el contratista, de haber terminado la obra, hubiera recibido 10 unidades independientes y la totalidad de la obra que ha realizado equivale al 80 % de toda la obra, en ese caso, en la resolución con efecto hacia el futuro, el contratista habrá adquirido el derecho a la escritura de 8 unidades. El tribunal debe indicar y explicar de este modo en el fallo las consecuencias de la resolución con efecto hacia el futuro, llevar a cabo la liquidación y poner fin a la controversia. Dicho de otro modo, deben determinarse cuántas unidades independientes se entregarán al contratista, así como su ubicación y sus cuotas de terreno, y debe acordarse la resolución del contrato con efecto hacia el futuro de manera susceptible de ejecución, explicando los derechos actuales de las partes en la obra existente, es decir, teniendo en cuenta también la liquidación. De este modo, las pretensiones de los propietarios del terreno relativas al importe de las obras incompletas quedarán satisfechas, ya que se habrá practicado una reducción en los asientos registrales que recibirá el contratista. Si la obra presenta trabajos incompletos y defectuosos, estos deben tenerse en cuenta al determinar el porcentaje físico de la obra. Ello se debe a que el contratista solo puede reclamar la contraprestación correspondiente a la obra que ha realizado (la transmisión del terreno y de la construcción). En la resolución con efecto hacia el futuro, las obras incompletas y los defectos de la construcción no plantean problemas en la liquidación, ya que se valoran al determinar el grado de avance de la obra y, en esa proporción, se transmiten menos escrituras al contratista. Asimismo, en la resolución con efecto hacia el futuro es obligatorio que el resultado de la liquidación se indique de forma clara y precisa en la sentencia y que, sin dar lugar a nuevas controversias, las cuotas (unidades independientes) que deben atribuirse a las partes se determinen, conforme al artículo 297 del Código Procesal Civil (HMK), de manera que no generen dudas en la ejecución.” (Tribunal de Casación, Sala 23.ª de lo Civil, expediente n.º 2015/4452, resolución n.º 2015/5980, 18.9.2015)

“En caso de que se acuerde la resolución con efecto hacia el futuro, la liquidación debe efectuarse determinando el porcentaje físico de los trabajos realizados por el contratista respecto de la totalidad de las obras que asumió en el contrato de construcción a cambio de unidades, teniendo en cuenta y deduciendo también las obras incompletas y los defectos existentes en la fecha de la resolución, aplicando dicho porcentaje a la cuota de terreno o al número de unidades independientes que corresponden al contratista según el reparto pactado en el contrato, dejando al contratista la cuota de terreno o las unidades independientes a las que tiene derecho y acordando la cancelación del asiento registral e inscripción respecto de las cuotas de terreno y unidades independientes a las que el contratista no tiene derecho, así como de las cuotas que se encuentran en poder de terceros.” (Tribunal de Casación, Sala 15.ª de lo Civil, expediente n.º 2019/1166, resolución n.º 2019/2627, 30.5.2019)

“(...)En caso de resolución con efecto hacia el futuro, es necesario efectuar también la liquidación y, cuando, si concurren los requisitos de la resolución con efecto hacia el futuro, debía acordarse, según el grado de avance, la cancelación del asiento registral e inscripción respecto de las cuotas que se encuentran en poder del contratista o, teniendo en cuenta las fechas de transmisión, en poder de terceros, es erróneo que no se haya dictado pronunciamiento alguno al respecto.” (Tribunal de Casación, Sala 15.ª de lo Civil, expediente n.º 2019/821, resolución n.º 2019/2216, 9.5.2019)

Consideramos que, para no sufrir una pérdida de derechos, siempre será conveniente obtener apoyo jurídico de un abogado.

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.