Estacionamiento inferior al prometido como cumplimiento defectuoso y responsabilidad del contratista

En los edificios construidos con estacionamiento, el contratista promete a los propietarios del terreno y/o a las personas a las que vende mediante contrato de promesa de compraventa de inmueble la superficie de estacionamiento que corresponde a cada unidad independiente. Que la superficie de estacionamiento se construya con un número de plazas inferior al prometido es una de las cuestiones que deben valorarse en el marco del cumplimiento defectuoso. En este artículo se analiza en detalle lo que pueden reclamar al contratista las partes que, en esta situación, sufren una pérdida de derechos.

Aunque nuestro Tribunal de Casación ha valorado en algunas de sus sentencias la falta de superficie de estacionamiento en cuestión como obra incompleta, en muchas sentencias consolidadas dictadas en los últimos tiempos ha resuelto que dicha deficiencia constituye cumplimiento defectuoso.

Dado que la construcción de las superficies de estacionamiento por debajo de lo prometido se valora como cumplimiento defectuoso, el plazo previsto para que los propietarios del terreno acudan a la vía judicial y los plazos de quienes adquieren una unidad independiente mediante contrato de promesa de compraventa de inmueble son distintos. En este punto, a quienes adquieren una unidad independiente mediante contrato de promesa de compraventa de inmueble deberá aplicárseles la Ley de Protección del Consumidor, que entró en vigor el 28 de mayo de 2014, y a quienes adquieren una unidad independiente en su condición de propietarios del terreno, el Código de Obligaciones turco, que entró en vigor el 1 de julio de 2012. Por su importancia, queremos señalar aquí que, aunque en las sentencias del Tribunal de Casación que recogemos a continuación se distingue, respecto del consumidor, entre vicio aparente y vicio oculto, en la Ley de Protección del Consumidor se ha suprimido esta distinción y no se ha previsto el plazo de notificación que figuraba en la ley anterior.

“La demanda tiene por objeto que se condene al pago de la pérdida de valor sufrida por la vivienda adquirida por el demandante a causa de los trabajos que, aunque se indicaban en el catálogo, el proyecto y los materiales promocionales presentados durante la venta, no se realizaron conforme a ellos o se realizaron de forma incompleta, así como de la cláusula penal por la entrega tardía. El tribunal, conforme al catálogo promocional y al contrato, consideró obra incompleta, tal como se indicaba en el informe pericial, que la piscina descubierta se construyera con menos m2, ... que el parque se construyera con menos m2 y en una superficie cedida al dominio público, que el estacionamiento descubierto se hubiera transformado en zona de juegos infantiles, que el sistema de interfono no se hubiera instalado conforme al contrato, que las instalaciones sociales se encontraran en una superficie registrada a nombre del demandado y que no hubiera camino entre las fases del lago y del bosque, y resolvió en los términos expuestos señalando que no era necesaria la notificación de defectos. La controversia se centra en determinar si en el caso objeto de la demanda se trata de “cumplimiento defectuoso” o de “cumplimiento incompleto” y, en función de la conclusión a la que se llegue, cuáles son los plazos de notificación y de prescripción para exigir la responsabilidad del vendedor y cuál es el alcance del derecho de reclamación. (...)El concepto de defecto y la obra incompleta, en cambio, son distintos entre sí.

DEFECTO: es la falta de uno o varios de los elementos previstos en la ley o en el contrato, o la presencia de cualidades que no deberían existir.

OBRA INCOMPLETA, en cambio, es la no realización de los trabajos objeto del contrato, es decir, el trabajo que no se ha realizado en absoluto.

CUMPLIMIENTO INCOMPLETO, por su parte, aunque no está definido en nuestras leyes, se considera comprendido en el concepto de defecto recogido en el artículo 4 de la Ley n.º 4077.

(...)Se resolvió en los términos expuestos con el fundamento de que las cuestiones descritas por el demandante en su escrito de demanda y constatadas por el tribunal mediante el informe pericial constituían deficiencias que reducían el valor económico de la unidad independiente adquirida por el demandante. Sin embargo, como se ha explicado en detalle más arriba, que estas cuestiones constituyen un vicio aparente(...)” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/26078, resolución n.º 2019/12738, 17.12.2019)

- En el contrato entre las partes o en el pliego de condiciones técnicas anexo puede indicarse cómo serán las superficies de estacionamiento, y a veces esta cuestión también puede indicarse en los cuadernillos publicitarios y promocionales, los folletos, las maquetas de venta, la lista de acabados y el croquis, el sitio web, etc. En ambos casos, la responsabilidad del contratista subsiste.

”El demandante (...) alegó que el inmueble presentaba vicios ocultos por no haberse construido conforme a las cualidades anunciadas en la publicidad y en los anuncios del proyecto y que se había causado una pérdida de valor, y solicitó que, reservándose los derechos sobre el exceso, se condenara a los demandados, conjunta y solidariamente, al pago de 5.000 TL más los intereses legales desde la fecha de la demanda. (…)No cabe duda de que esta situación descrita por el demandante en su escrito de demanda constituye un vicio aparente que reduce el valor económico de la unidad independiente que adquirió, de que los demandados tampoco recurrieron a ninguna maniobra fraudulenta para ocultar este defecto y de que el demandante pudo conocer fácilmente estos defectos en la fecha en que adquirió la unidad independiente. (…) En la presente demanda, las cuestiones alegadas por el demandante no tienen la naturaleza de “cumplimiento incompleto”, sino de “vicio aparente”.” (Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, expediente n.º 2014/13-591, resolución n.º 2015/875, 25.2.2015)

“El demandante alegó que, mediante el contrato de promesa de compraventa de inmueble celebrado el 22 de octubre de 2007, compró al demandado la vivienda n.º 34 del Bloque A-8 del Complejo ..., en el barrio ... ...; que como consumidor fue inducido a error de forma dolosa mediante catálogos visuales y anuncios en cuanto al plano de situación promocionado en la oficina de ventas y a la superficie de construcción mostrada; que no se construyeron la sala de masajes ni el bar-cafetería; que la piscina cubierta, la sauna y la sala de vapor no eran suficientes en un complejo en el que viven aproximadamente 4.000 personas; que no se instaló la infraestructura del sistema de hogar inteligente; que no se instaló el sistema de detección de incendios y de rociadores en todas las viviendas; que no se realizó la infraestructura para el aire acondicionado; que el demandado incurrió en un cumplimiento incompleto, defectuoso y deficiente respecto del contrato y de los folletos publicitarios; que no se instaló el sistema de calentamiento de agua apoyado por colectores solares; que no se cumplió el compromiso relativo al reciclaje del agua de las zonas húmedas para su uso en los inodoros; que las aguas ... no se almacenaban para su uso en el riego de las zonas verdes; que en las cubiertas no se realizó paisajismo ni se acondicionaron para su uso; que en los bloques A8, A7 y A6 no se instalaron el sistema de alarma contra incendios y de rociadores ni al menos una plaza de estacionamiento para cada vivienda; que la fachada no se construyó orientada hacia el mar; que no se realizó el aislamiento de los cuartos eléctricos de los bloques y que había filtraciones de agua, y que es evidente que todas estas cuestiones generan un coste y una disminución de valor y que, además, son contrarias al contrato; (...) Aunque el tribunal (...) señaló que estas cuestiones tenían la naturaleza de obra incompleta y el tribunal, tomando dicho informe como base de la sentencia, condenó al pago de la pérdida de valor; que la falta de realización de estos elementos tiene la naturaleza de un vicio aparente que reduce el valor económico de la unidad independiente adquirida por el demandante(...).” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/20009, resolución n.º 2019/9112, 30.9.2019)

- No obstante, si no se ha hecho ninguna promesa en el contrato o en el pliego de condiciones técnicas anexo al contrato, en los cuadernillos publicitarios y promocionales, los folletos, las maquetas de venta, la lista de acabados y el croquis, el sitio web, etc., no puede considerarse que el contratista sea responsable.

“El abogado del demandante alegó que entre su representado y los demás propietarios del terreno ajenos al proceso, por una parte, y la sociedad demandada, por otra, se celebró un contrato de construcción a cambio de cuota de terreno de fecha 24 de enero de 2008, que no se cumplieron las exigencias del contrato y que se inició un procedimiento de ejecución para el cobro de ... TL de la pérdida de valor de 15.000,00 TL que sufrió la vivienda que correspondió a su representado por no haberse construido un estacionamiento cubierto para 20 vehículos, y de 8.000,00 TL acumulados durante los 8 meses comprendidos entre septiembre de 2009 y abril de 2010 (...) El abogado de la parte demandada (...) con el fundamento de que en el contrato no se establecía expresamente que debía haber una superficie de estacionamiento para cada vivienda y, por tanto, la pretensión en ese sentido no era procedente, se resolvió estimar parcialmente la demanda y condenar al pago de una indemnización por negación de la deuda del 40 %. La resolución fue recurrida en casación por el abogado de la parte demandada (...) FALLO: Por los motivos expuestos más arriba, se resolvió por unanimidad, el 25 de febrero de 2016, desestimar todos los motivos de casación del abogado de la parte demandada, CONFIRMAR la sentencia, por ser conforme a las normas procesales y a la ley, y cobrar al recurrente la tasa de confirmación indicada más abajo, sin que quepa la vía de rectificación de la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 23.ª de lo Civil, expediente n.º 2014/7985, resolución n.º 2016/1055, 25.2.2016)

- El criterio con el que se valorará la reclamación por la disminución de valor que se produce cuando las superficies de estacionamiento se construyen en un número inferior al prometido variará según que el reclamante sea el propietario del terreno o el consumidor que adquiere una unidad independiente mediante contrato de promesa de compraventa de inmueble.

Respecto del consumidor, nuestro Tribunal de Casación ha adoptado desde hace mucho tiempo el método de cálculo de la disminución de valor mediante el “método proporcional”.

“(...) alegando que, conforme a la cláusula 9 del pliego de condiciones técnicas anexo al contrato celebrado entre las partes, se había establecido que a las viviendas dúplex y a las viviendas 4+1 se les asignaría una superficie de estacionamiento cubierto para 2 vehículos, pero que, pese a ello, la sociedad demandada no lo cumplió y, por tanto, prestó un servicio defectuoso (...) El demandante interpuso la presente demanda alegando que la vivienda que adquirieron del demandado era defectuosa y que, por ello, se había producido una disminución de valor en la vivienda, y solicitando que se le pagara la pérdida de valor derivada de la disminución de valor. El tribunal, de conformidad con el informe pericial obtenido, resolvió estimar parcialmente la demanda. Aunque en la doctrina existen diferentes opiniones para determinar el importe que debe deducirse del precio de venta, conocidas como "método absoluto", "método proporcional" y "método indemnizatorio", se adopta el método de cálculo denominado "método proporcional", aplicado desde hace tiempo tanto por esta Sala como por el Tribunal de Casación. (Sala 13.ª de lo Civil, 26.12.1997, expediente n.º 1997/7580; resolución n.º 1997/10870) Según este método, se determina en qué medida se refleja en el precio de venta la proporción entre los valores sin defectos y con defectos de lo vendido a la fecha de la venta. En otras palabras, sin tener en cuenta el precio de venta pactado por las partes, se determinan por separado el valor de mercado real sin defectos de lo vendido a la fecha de la venta y su valor de mercado en estado defectuoso, y la proporción que se obtiene dividiendo estos dos valores entre sí se aplica al precio de venta.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2019/1059, resolución n.º 2019/2985, 6.3.2019)

Si se examina desde el punto de vista del propietario del terreno, la cuestión de en qué cuantía puede reclamarse la disminución de valor derivada del cumplimiento defectuoso en las zonas comunes también varía en las sentencias del Tribunal de Casación. En algunas sentencias del Tribunal de Casación se considera que el propietario del terreno puede reclamar la disminución de valor en proporción a su cuota de terreno, y en otras, que puede reclamarla según la proporción de reparto pactada en el contrato.

“Por ello, respecto de su propia unidad independiente y de las zonas comunes, puede solicitar el cobro de la parte del importe de las obras incompletas y de los trabajos defectuosos que corresponde a su unidad independiente según la cuota de terreno inscrita en el registro de la propiedad. Siendo así, mientras que debía dictarse sentencia admitiendo que el demandante tiene derecho a reclamar, en proporción a su cuota de terreno, la parte que le corresponde por razón del inmueble del que es propietario, que el tribunal haya resuelto en los términos expuestos sin tener en cuenta este aspecto es contrario a las normas procesales y a la ley, y requiere la casación de la sentencia” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/588, resolución n.º 2017/8858, 3.10.2017)

“En el informe pericial en el que el tribunal basó su sentencia no se distinguió si los trabajos objeto de la reclamación constituían obra incompleta o trabajo defectuoso, ni se determinó si los trabajos defectuosos presentaban vicios ocultos o vicios aparentes. Por ello, en primer lugar, deben valorarse uno por uno los conceptos objeto de la indemnización y determinarse si se trata de trabajos defectuosos o de obra incompleta y, en el caso de los trabajos defectuosos, si presentan vicios ocultos o vicios aparentes. A continuación, debe examinarse si, respecto de los vicios aparentes, se notificó al contratista dentro de plazo tras la entrega, en la forma prevista en el art. 474 del TBK (art. 359 del antiguo Código de Obligaciones, BK), y, respecto de los vicios ocultos, cuándo se manifestó el defecto y si, tras manifestarse, se informó al contratista conforme al art. 477 del TBK (art. 362 del BK). Por otra parte, mientras que debía resolverse teniendo en cuenta que, dado que cada copropietario tiene una cuota en las zonas comunes, del importe de los trabajos incompletos y defectuosos en estas zonas el propietario del terreno puede reclamar como máximo la cantidad que corresponda a la proporción de reparto pactada en el contrato, haber dictado sentencia con un examen incompleto ha sido erróneo.” (Tribunal de Casación, Sala 23.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/101, resolución n.º 2017/3793, 19.12.2017)

- Puede darse el caso de que los estacionamientos se construyan de forma incompleta, conforme al proyecto del contratista pero en contra del contrato de construcción a cambio de unidades celebrado entre las partes. En tal caso, si en el contrato entre las partes se establece expresamente que el contratista no puede introducir modificaciones, podrá exigirse que el contratista subsane dichas disconformidades, que ejecutó conforme al proyecto pero no conforme al contrato entre las partes, y que proceda a modificar el proyecto, y, si ello no fuera posible, podrá solicitarse que se condene al pago de la disminución de valor. Lo que debe entenderse de ello es lo siguiente: si en el contrato no se pacta expresamente la situación de los estacionamientos, el contratista podrá introducir modificaciones en el proyecto relativas a los estacionamientos sin obtener el consentimiento de los propietarios del terreno.

“Los demandantes, propietarios del terreno, alegaron que la carbonera que debía construirse en el sótano del edificio y el estacionamiento que debía construirse junto a ella estaban ocupados por el contratista y solicitaron el cese de la perturbación, y el tribunal desestimó la pretensión de cese respecto de estos espacios y condenó al pago de su valor con el fundamento de que se ajustaban al proyecto. Sin embargo, dado que en sus contratos se estableció expresamente que el contratista no podía ni siquiera modificar el proyecto en lo relativo a la carbonera y al estacionamiento, no puede considerarse justificado que el contratista se apropiara de estos espacios con el pretexto de que, al haberse construido el edificio con calefacción central, no eran necesarias las carboneras. Por ello, mientras que el tribunal debía investigar si, teniendo en cuenta también la situación estructural del edificio, era posible convertir dichos espacios en carbonera y estacionamiento y, mediante una modificación del proyecto y si no existía ningún problema estructural, conceder a los demandantes autorización y plazo para adecuarlos al contrato, ordenar el cese de la perturbación del demandado una vez restablecido el estado anterior y, si no podían adecuarse, condenar al pago de su valor como ahora, llegar a la conclusión con un examen incompleto y una valoración errónea no ha sido correcto, por lo que ha sido necesario casar la resolución.” (Tribunal de Casación, Sala 15.ª de lo Civil, expediente n.º 2004/2119, resolución n.º 2004/3556, 24.6.2004)

- El consumidor que adquiere una unidad independiente mediante contrato de promesa de compraventa de inmueble puede hacer valer, por el cumplimiento defectuoso en el inmueble objeto del contrato, sus derechos de indemnización derivados de la obra incompleta frente al productor o al vendedor que figuran en el contrato. En este caso, se admite que el vendedor y el productor son responsables solidariamente.

“En el contrato de promesa de compraventa de inmueble de 1 de mayo de 2008 firmado entre el demandante y los demandados, la demandada Emlak Konut GYO A.Ş. figura como vendedora. El concepto y la responsabilidad del vendedor, el fabricante y el productor se regulan en los artículos 3 y 4 de la Ley n.º 4077. Según el artículo 4/3 de la TKHK, el vendedor, el fabricante-productor, el distribuidor, el agente, el importador y el prestamista conforme al apartado quinto del artículo 10 o al apartado noveno del artículo 10/B son responsables solidariamente por el bien defectuoso y por los derechos de opción del consumidor previstos en este artículo. Siendo así, puede dirigirse la demanda contra la demandada Emlak Konut GYO A.Ş., que tiene la condición de vendedora. Mientras que el tribunal debía resolver el fondo de la controversia también respecto de esta demandada, haber desestimado la demanda por falta de legitimación pasiva con un fundamento erróneo es contrario a las normas procesales y a la ley, y requiere la casación de la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2012/12978, resolución n.º 2013/8510, 3.4.2013)

Consideramos que, para no sufrir una pérdida de derechos, siempre será conveniente obtener el apoyo jurídico de un abogado.

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.