مفهوم حصة الأرض وتطبيقه والمشكلات التي يثيرها، ودعوى تصحيح حصص الأرض

يجب على الأشخاص المخوّلين بتحديد حصص الأرض أن يوزّعوها توزيعًا موضوعيًا ومنصفًا ومطابقًا للقوانين. ومع ذلك، فإن بعض مُعدّي المشاريع و/أو المقاولين المنفذين في التطبيق العملي، لاعتبارات تجارية أو لأنهم ليسوا مختصين في الموضوع، يحددون حصة الأرض بطريقة بعيدة عن الموضوعية ودون مراعاة المعايير المنصوص عليها في القانون، وهذا أمر معلوم للجميع. ويُلاحظ في كثير من الحالات العملية أن حصص الأرض تُحدَّد تحديدًا خاطئًا، إما بقسمة مساحة الأرض عشوائيًا على العدد الإجمالي للوحدات المستقلة الموجودة في العقار الأساسي ومنح حصص متساوية، وإما بالاستناد إلى مساحات الوحدات المستقلة فقط، أي إلى أمتارها المربعة.

لما كان قد نُصّ على أنه في الحالات التي يتعذر فيها تحقيق توافق تام في عمليات التحول العمراني، يجوز للمالكين المشاركة في القرار بنسبة حصصهم (بنسبة حصة الأرض) وأن يكونوا أصحاب حقوق بنسبة حصصهم، فقد ازدادت أهمية مسألة التحديد الصحيح لحصص الأرض، ولا سيما مع القانون رقم ٦٣٠٦ بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث. وقد أدى إنشاء حصص الأرض في بلدنا حتى عام ٢٠٠٧ دون أي وعي وبصورة تعسفية إلى أن تكون حصص الأرض خاطئة في جزء كبير من المباني القائمة. ونوصي بشدة أصحاب الحقوق في الوحدات المستقلة بأن يضمنوا قانونيًا أيضًا الحقوق التي يملكونها فعليًا في المباني القائمة، وبأن يرفعوا لهذا الغرض دعوى تصحيح حصة الأرض.

وعلى سبيل المثال، فإن حصة الأرض الخاصة بمن يشتري الشقة الواسعة في الطابق العلوي من المبنى عند إنشاء حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء (kat irtifakı) أو ملكية الطبقات ستكون حتمًا أعلى من حصة الأرض الخاصة بمن يشتري الشقة الصغيرة في الطابق الأرضي. ذلك أنه عند إنشاء ملكية الطبقات، تكون الشقة الواسعة الواقعة في الطابق العلوي، وفقًا للمعايير الموضوعية، أعلى قيمة بكثير من شقة في الطابق الأرضي لا تدخلها الشمس. أما في أي نزاع محتمل بشأن حصة الأرض، فلا أهمية إطلاقًا للثمن الذي اشترى به صاحب الشقة شقته في الواقعة محل النزاع. ولا يكون لمالكي الوحدات المستقلة من الحقوق والالتزامات إلا بنسبة حصص الأرض المخصصة لوحداتهم المستقلة.

في إطار هذا المقال، سيُبحث مفهوم حصة الأرض والمسائل القانونية التي قد تُطرح بسبب حصة الأرض تحت عنوان «مفهوم حصة الأرض وتطبيقه والمشكلات التي يثيرها، ودعوى تصحيح حصص الأرض» في صيغة سؤال وجواب.

⁦A.⁩ القسم الأول: الأسئلة

١. ما حصة الأرض، وكيف تُنشأ؟

عرّفت المادة ٢ من قانون ملكية الطبقات (KMK)، المعنونة «التعاريف»، حصة الأرض. ووفقًا لذلك، عُبّر عن «حصة الملكية المشتركة في الأرض المخصصة للوحدات المستقلة وفقًا للأساس المنصوص عليه في هذا القانون» بحصة الأرض. كما توضح المادة ٣ من القانون نفسه، المعنونة «طبيعة ملكية الطبقات وحق ملكية الطبقات قيد الإنشاء»، كيفية إنشاء حصة الأرض:

«تُنشأ ملكية الطبقات وحق ملكية الطبقات قيد الإنشاء ببيان حصة الأرض المخصصة في المشروع، بالتناسب مع القيم المحسوبة بحسب موقع كل وحدة من الوحدات المستقلة للعقار الأساسي محل هذه الملكية ومساحتها، بيانًا صريحًا وفقًا لأسس الملكية المشتركة.»

٢. هل يمكن نقل حصة الأرض بمعزل عن الوحدة المستقلة؟

بيّن قانون ملكية الطبقات في المادة ٥ منه، المعنونة «العلاقة بين الوحدات المستقلة وحصة الأرض»، بقوله «في حال نقل ملكية الطبقة إلى الغير أو انتقالها بطريق الإرث، تنتقل معها حصة الأرض المرتبطة بها؛ ولا يجوز نقل حصة الأرض بمعزل عن ملكية الطبقة أو حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء، كما أنها لا تنتقل بطريق الإرث، ولا يجوز تقييدها بحق آخر.» أن حصة الأرض لا يمكن فصلها عن الوحدة المستقلة، وبيّن في المادة نفسها بقوله «الحقوق التي تقيّد ملكية الطبقة تقيّد حصة الأرض أيضًا من تلقاء نفسها» أنها لا يمكن أن تكون محلًا لحق أو دَين مستقل. فحصة الأرض تسير مع الوحدة المستقلة، وتشكّل جزءًا لا يتجزأ من الوحدة المستقلة ذاتها. ولا يمكن نقل حصة الأرض بمعزل عن الوحدة المستقلة.

٣. هل يجب منح كل وحدة مستقلة حصة أرض، وهل يجوز ترك حصة أرض غير مرتبطة بوحدة مستقلة (حصة أرض غير مخصصة)؟

بيّنت المادة ٥ من قانون ملكية الطبقات، المعنونة «العلاقة بين الوحدات المستقلة وحصة الأرض»، بقولها «لا يجوز أن تُترك في العقار الأساسي حصة أرض غير مرتبطة بملكية طبقة أو لم يُنشأ لمصلحتها حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء» أنه يجب ربط حصة أرض بكل وحدة مستقلة أُنشئ عليها حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء واكتسبت صفة الحق القابل للنقل. ويُعدّ مفهوم حصة الأرض عنصرًا مؤسِّسًا لنشوء مفهوم الوحدة المستقلة. ولهذه الأسباب، لا يُتصوَّر وجود وحدة مستقلة لم تُمنح حصة أرض، كما لا يُتصوَّر وجود حصة أرض متروكة دون تخصيص. غير أنه يُشاهَد في التطبيق العملي، خلافًا لحكم القانون، ترك حصص دون تخصيص لأسباب تتعلق بالحساب أو بمنح حصص أرض لأماكن ليست لها صفة الوحدة المستقلة.

٤. ما الحقوق والالتزامات المرتبطة بحصة الأرض فيما يتعلق بالانتفاع بالأجزاء المشتركة أو المساهمة في النفقات المشتركة؟

ورد في المادة ١٦ من قانون ملكية الطبقات، المعنونة «على الأجزاء المشتركة»: «يملك مالكو الطبقات جميع الأجزاء المشتركة في العقار الأساسي، بنسبة حصصهم في الأرض، وفقًا لأحكام الملكية المشتركة. ولمالكي الطبقات حق الاستعمال في الأجزاء المشتركة؛ ويكون مقدار هذا الحق في أماكن مثل مخزن الفحم العام والمرآب والشرفة والمغسلة وأماكن تجفيف الغسيل متناسبًا مع حصة الأرض العائدة لكل مالك طبقة، ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك.».

ووفقًا للمادة ٢٠ المعنونة «المساهمة في النفقات العامة للعقار الأساسي»: «يلتزم كل واحد من مالكي الطبقات، ما لم يتفقوا فيما بينهم على خلاف ذلك، بالمساهمة:

a) في نفقات البوّاب وعامل التدفئة المركزية والبستاني والحارس، وفي السلفة التي تُجمع لها، بالتساوي؛

b) وفي أقساط تأمين العقار الأساسي، ونفقات صيانة جميع الأجزاء المشتركة وحمايتها وتدعيمها وإصلاحها، والنفقات الأخرى كراتب المدير، ونفقات تشغيل المرافق المشتركة، والسلفة التي تُجمع للنفقات، بنسبة حصته في الأرض.»

ويُفهم من ذلك أن مالك العقار الذي تكون حصته في الأرض كبيرة يتمتع بحق أكبر في الانتفاع بالأجزاء المشتركة. وفي المقابل، فإنه سيساهم أيضًا بقدر أكبر في النفقات العامة.

٥. هل يجوز إضافة وحدة مستقلة إلى العقار الأساسي، وكيف يُحدَّد توزيع حصص الأرض في حال الإضافة؟

قضت المادة ٤٤ من قانون ملكية الطبقات، المعنونة «إضافة وحدة مستقلة»، بأن الإضافات التي تُجرى على العقار الأساسي يجب أن تتم بالإجماع. كما ربط القانون المذكور، على النحو نفسه، تحديد حصص الأرض المخصصة لجميع الوحدات المستقلة في العقار الأساسي بقرار يُتخذ بالإجماع.

«لإضافة طابق فوق العقار الأساسي، أو لإنشاء طابق كامل بدلًا من الطابق المرتد القائم، أو للقيام لاحقًا بإنشاء الأماكن المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة ٢٤ أو بإضافتها في الطابق الأرضي أو طوابق القبو أو في الجزء الخالي من الأرض، يُشترط:

a) أن تقرر هيئة مالكي الطبقات ذلك بالإجماع؛

b) وأن تُحدَّد من جديد، وفقًا للأصول وبالإجماع، حصص الأرض التي ستُخصَّص لجميع الوحدات المستقلة للعقار الأساسي، بما فيها الإضافات الجديدة، بحسب الوضع الذي سيؤول إليه العقار الأساسي بعد هذا البناء.»

«إن موضوع الدعوى يقتصر على طلب تحويل طابق السطح إلى طابق كامل، وتصحيح حصص الأرض المسجلة في السجل العقاري بحسب الوضع الجديد الذي سينشأ. ومن الشرطين الأولين لإمكان تحويل الطابق المرتد إلى طابق كامل أن تقرر هيئة مالكي الطبقات ذلك بالإجماع، وأن تُحدَّد من جديد وفقًا للأصول وبالإجماع حصص الأرض التي ستُخصَّص لجميع الوحدات المستقلة للعقار الأساسي، بما فيها الإضافات الجديدة، بحسب الوضع الذي سيؤول إليه العقار الأساسي بعد هذا البناء.» (الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu)، أساس ١٩٧٦/٥-١٩٩٢، قرار ١٩٧٧/٣٧٤، تاريخ ١٣.٤.١٩٧٧)

٦. ما الطرق التي يمكن أن يسلكها من انتُهك حقهم في الحالات التي لم يجرِ فيها تخصيص حصة الأرض بالتناسب مع حصص الوحدات المستقلة أو لم يجرِ تخصيصها تخصيصًا صحيحًا؟

منحت المادة ٣ من قانون ملكية الطبقات، المعنونة «طبيعة ملكية الطبقات وحق ملكية الطبقات قيد الإنشاء»، بقولها «في الحالات التي لم يجرِ فيها تخصيص حصص الأرض بالتناسب مع حصص الوحدات المستقلة، يجوز لكل مالك طبقة أو صاحب حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أن يلجأ إلى المحكمة لإعادة تنظيم حصص الأرض. ولا يجوز تغيير حصة الأرض المخصصة لكل وحدة من الوحدات المستقلة وفقًا لهذه الفقرة بسبب الزيادة أو النقصان اللاحقين في قيمة تلك الوحدات. ويبقى حكم المادة ٤٤ محفوظًا.» كلَّ مالك طبقة وكلَّ صاحب حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء يرى أن حقه قد انتُهك الحقَّ والصلاحيةَ في تنظيم حصة الأرض برفع دعوى أمام المحاكم.

٧. مَن يمكنه رفع دعوى تصحيح حصص الأرض، وعلى مَن؟

يمكن لكل من يملك وحدة مستقلة في العقار الأساسي أن يرفع دعوى تصحيح حصص الأرض. وما يجب الانتباه إليه هنا أن الشخص الذي كان مالكًا في العقار الأساسي عند تسجيل حصص الأرض، وكان على علم بالتسجيل، لا يمكنه رفع هذه الدعوى. وفي حال نقل هذا الشخص وحدته المستقلة إلى غيره، يبقى حق المالك الجديد في رفع الدعوى محفوظًا. وليس للمستأجر أو لصاحب حق الارتفاق حق رفع الدعوى.

«...لما تبيّن أن المدعي كان مالك طبقة في العقار الأساسي عند تسجيل الوحدة المستقلة رقم ١٣ التي يطلب تصحيح حصتها في الأرض، وأنه كان على علم بحصة الأرض الممنوحة، تقرر رفض جميع أسباب الطعن بالتمييز غير السديدة، والتصديق على الحكم الموافق للأصول والقانون وفقًا للمادة ٣٧٠/١ من قانون أصول المحاكمات المدنية (HMK)…» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٠، أساس ٢٠١٩/٢٨٤٩، قرار ٢٠١٩/٥٥٨٢، تاريخ ٧.١٠.٢٠١٩)

في دعاوى تصحيح حصص الأرض، يجب أن يُختصم جميع مالكي الوحدات المستقلة من غير المدعي بصفتهم مدعى عليهم. وإلا وجب رد الدعوى لعدم اكتمال تشكيل الخصومة. ويتعلق الأمر هنا بالتعدد الإلزامي للخصوم (zorunlu dava arkadaşlığı).

«لما كان القرار الذي سيصدر في نهاية المحاكمة يتعلق، بحكم طبيعة الدعوى، تعلقًا وثيقًا أيضًا بحقوق المالكين المسجلين في السجل العقاري لجميع الوحدات المستقلة في العقار الأساسي محل الدعوى، فقد كان يتعين، مراعاةً لمبدأ الاقتصاد في الإجراءات من أجل ضمان تنفيذ الحكم، طلب آخر قيود السجل العقاري التي تبيّن جميع الوحدات المستقلة للعقار الأساسي محل الدعوى، وإدخال مالكي الوحدات المستقلة في الدعوى، ثم إصدار الحكم وفق النتيجة التي يُتوصَّل إليها في ضوء ادعاءات جميع الأطراف وأدلتهم…» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٠، أساس ٢٠١٧/٥٤٤٢، قرار ٢٠١٩/١١٩٠، تاريخ ٢٠.٢.٢٠١٩)

٨. في الدعوى المتضمنة طلب تصحيح حصة الأرض، ما التاريخ الذي ستعتمده المحكمة لقيمة الأرض والبناء؟ وما المسائل التي يُنظر إليها في تحديد حصة الأرض؟ وهل يمكن سماع الشهود؟

في دعاوى تصحيح حصص الأرض، وإن كان من الصواب اعتماد القيمة في تاريخ إنشاء حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء، فإنه إذا جرى الانتقال إلى ملكية الطبقات دون إنشاء حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء، تُراعى قيمة حصة الأرض للوحدة المستقلة في تاريخ الانتقال إلى ملكية الطبقات.

«إذا وُجدت في الواقعة محل النزاع أسباب مشروعة لإعادة تنظيم حصص الأرض، فيجب أن يُجرى هذا الفحص بحسب تاريخ حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء، أو بحسب تاريخ ملكية الطبقات إذا جرى الانتقال إلى ملكية الطبقات دون إنشاء حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء. ولذلك يجب أولًا تحديد تاريخ الانتقال إلى حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أو إلى ملكية الطبقات بالنسبة إلى العقار محل الدعوى.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٠، أساس ٢٠١٩/٢٠٠٥، قرار ٢٠١٩/٣٨٤٣، تاريخ ١٠.٦.٢٠١٩)

في دعاوى تصحيح حصص الأرض، تعتمد المحكمة في التقييم على مسائل كثيرة تخص الوحدة المستقلة المعنية في وقت إنشاء ملكية الطبقات أو حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء، مثل الطابق الذي تقع فيه، ومساحتها، ونظام تدفئتها، وإضاءتها، واستخدامها المعماري وموقعها، وواجهتها وإطلالتها. كما يجوز لصاحب الادعاء أن يثبت ادعاءه بكل وسائل الإثبات، بما فيها شهادة الشهود.

«إن الشرط الأول لإمكان إعادة تنظيم حصص الأرض هو أن تكون حصص الأرض قد حُدّدت على نحو غير متناسب مع قيم الوحدات المستقلة. وفي الطلبات المستندة إلى هذه المسألة، يجب على المحكمة أن تقيّم جميع الأدلة، وأن تقارن قيمة الوحدة المستقلة بحصة الأرض المخصصة للوحدة، وأن تسعى إلى تحقيق التعادل بينهما. وعند إجراء ذلك، تُعتمد في التقييم مسائل مثل نوع الوحدات المستقلة، والطابق الذي تقع فيه، ومساحتها، ونظام تدفئتها، وإضاءتها، واستخدامها المعماري وموقعها، وواجهتها وإطلالتها؛ ولا تُراعى الزيادات والنقصانات في القيمة الناشئة عن تغيّر الوضع التنظيمي أو تغيّر النوع والإطلالة أو عن أعمال الصيانة والإصلاح بعد التاريخ المعتمد في التقييم.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٠، أساس ٢٠١٩/٥٦٩٦، قرار ٢٠١٩/٧٠٣٨، تاريخ ٢.١٢.٢٠١٩)

«...يجب أن يصدر القرار وفق النتيجة التي يُتوصَّل إليها بشأن إطلالة البحر، مع سماع الشهود أيضًا عند الاقتضاء.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٨، أساس ١٩٩٨/٥٢٧٧، قرار ١٩٩٨/٨٤٢٧، تاريخ ٧.٧.١٩٩٨)

٩. إلى متى يمكن رفع دعوى تصحيح حصص الأرض؟

يمكن رفع دعوى تصحيح حصة الأرض خلال المدة التي يحتفظ فيها المبنى الأساسي بوضع حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أو ملكية الطبقات. ولا يمكن القول بسريان مدد التقادم/السقوط خلال هذه المدة. ويجب على وجه الخصوص أن تُرفع الدعاوى المتعلقة بمشكلات حصص الأرض التي تُطرح في عملية التحول العمراني قبل أن يصدر قرار بهدم المبنى الأساسي؛ وإلا فإنه، لتعذر رفع الدعوى، لن يكون لكل صاحب حق في سند الملكية المتحول إلى الملكية الشائعة من الحق إلا بقدر حصته في الأرض.

«لما كان العقار الأساسي محل الدعوى قد هُدم، فلا يمكن الحديث عن وحدات مستقلة خاضعة لملكية الطبقات أو لحق ملكية الطبقات قيد الإنشاء، ومن ثم لا يمكن تطبيق المادة ٣ من قانون ملكية الطبقات على النزاع. ويمكن رفع الدعاوى المتعلقة بإعادة تحديد حصص الأرض ما دام المبنى الأساسي محتفظًا بوضع حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أو ملكية الطبقات.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٨، أساس ٢٠٠٧/٩٩٧٧، قرار ٢٠٠٨/٢٣٧٢، تاريخ ٣.٣.٢٠٠٨)

ولا يُشترط هدم المبنى لزوال حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أو ملكية الطبقات، بل يمكن أن يزول حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أو ملكية الطبقات، رغم بقاء المبنى قائمًا فعليًا، لأسباب مثل خراب المبنى الأساسي، أو استملاكه، أو إلغاء المخططات التنظيمية. وفي هذه الحالات أيضًا لن يعود من الممكن رفع دعوى تصحيح حصة الأرض.

١٠. هل يمكن في دعوى تصحيح حصص الأرض أن يُطلب من المحكمة، منعًا للهدم، إصدار قرار بوقف الهدم بوصفه تدبيرًا احتياطيًا؟

جاء نص المادة ٣٨٩ من قانون أصول المحاكمات المدنية، المعنونة «شروط التدبير الاحتياطي»، على النحو الآتي:

«(١) يجوز إصدار قرار بالتدبير الاحتياطي بشأن موضوع النزاع في الحالات التي يُخشى فيها، بسبب تغيّر قد يطرأ على الوضع القائم، أن يصبح الحصول على الحق أصعب بدرجة كبيرة أو مستحيلًا تمامًا، أو أن ينشأ محذور أو ضرر جسيم بسبب التأخير. (٢) ويُطبَّق حكم الفقرة الأولى أيضًا على أعمال القضاء غير النزاعي بالقدر الذي يتلاءم مع طبيعتها.»

كنا قد ذكرنا أن دعوى تصحيح حصة الأرض يمكن رفعها خلال المدة التي يحتفظ فيها المبنى الأساسي بوضع حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أو ملكية الطبقات. ولما كان هدم المبنى الأساسي يجعل رفع دعوى تصحيح حصص الأرض غير ممكن، ويصبح الحصول على الحق لهذا السبب مستحيلًا تمامًا، فإنه يجوز إصدار قرار بوقف هدم المبنى على سبيل التدبير الاحتياطي.

وعلى نحو مماثل، يمكن أن يُناقش ما إذا كان من الممكن إصدار قرار بالتدبير الاحتياطي في المباني الداخلة في نطاق القانون رقم ٦٣٠٦ «بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث» أم لا. وبالفعل، كان النص الأصلي للقانون المذكور قد نصّ على أنه لا يجوز إصدار قرار بوقف التنفيذ في الدعاوى التي تُرفع ضد الإجراءات الإدارية المتخذة. غير أن هذا الحكم أُلغي بقرار المحكمة الدستورية (Anayasa Mahkemesi) المؤرخ ١/٣/٢٠١٤ والمؤرخ ٢٧/٢/٢٠١٤، أساس ٢٠١٢/٨٧، قرار ٢٠١٤/٤١. ويُفهم من ذلك أن قرار التدبير الاحتياطي، الذي يُرتّب النتائج نفسها التي يُرتّبها قرار وقف التنفيذ، يمكن إصداره بصرف النظر عن دخول المبنى في نطاق القانون رقم ٦٣٠٦ أو عدم دخوله.

⁦B.⁩ القسم الثاني: المقترحات

١. ما مسار التطور التاريخي للإجراء المتبع في تحديد حصة الأرض، وما الممارسات التي يمكن تطبيقها لمنع النزاعات القضائية التي قد تنشأ مستقبلًا في عملية تحديد حصة الأرض؟

شهد تنظيم حصة الأرض، من حيث التطور التاريخي، ثلاث مراحل مختلفة.

١) كانت حصة الأرض تُحدَّد من قِبل مالكي الطبقات استنادًا إلى حرية الإرادة، وكانت تخضع لنتيجة الثبات القائمة على الملكية الشائعة.

٢) وبين عامي ١٩٨٣-٢٠٠٧، ذُكر أنها كانت، خاضعةً لحكم المادة ٣/٢ من KMK، تخضع مرة أخرى لحرية إرادة مالكي الطبقات، ولكن أيضًا لتدخل القاضي.

٢) أما بعد عام ٢٠٠٧، فقد بدأت المرحلة التي أصبحت فيها حصة الأرض، خاضعةً لحكم المادة ٣/٢ من KMK، تُنشأ من قِبل مُعدّ المشروع دون التقيد بحرية الإرادة، ولكنها تخضع لتدخل القاضي.

ومع التعديل الذي أُجري على المادة ٣ من قانون ملكية الطبقات عام ٢٠٠٧، نُصّ على أن حصة الأرض تُحدَّد في مشروع حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أو ملكية الطبقات تبعًا لموقع الوحدات المستقلة ومساحتها. وكان النص القديم للمادة يتحدث عن التحديد بالتناسب مع قيمة الوحدة المستقلة.

طبيعة ملكية الطبقات وحق ملكية الطبقات قيد الإنشاء (المادة ٣): «تُنشأ ملكية الطبقات وحق ملكية الطبقات قيد الإنشاء ببيان حصة الأرض المخصصة في المشروع، بالتناسب مع القيم المحسوبة بحسب موقع كل وحدة من الوحدات المستقلة للعقار الأساسي محل هذه الملكية ومساحتها، بيانًا صريحًا وفقًا لأسس الملكية المشتركة. وفي الحالات التي لم يجرِ فيها تخصيص حصص الأرض بالتناسب مع حصص الوحدات المستقلة، يجوز لكل مالك طبقة أو صاحب حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء أن يلجأ إلى المحكمة لإعادة تنظيم حصص الأرض. ولا يجوز تغيير حصة الأرض المخصصة لكل وحدة من الوحدات المستقلة وفقًا لهذه الفقرة بسبب الزيادة أو النقصان اللاحقين في قيمة تلك الوحدات. ويبقى حكم المادة ٤٤ محفوظًا.»

وسيكون من الصواب أن تُحدَّد حصة الأرض وفقًا لتقرير يُعدّه مقيّم عقاري مرخّص، بإحالة الأمر إلى اتحاد المقيّمين في تركيا (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği)، وهو هيئة مهنية ذات طابع مؤسسة عامة تتمتع بالشخصية الاعتبارية. ولا ينبغي أن يُنسى أن حصة الأرض لا تُحدَّد بالتناسب مع الكمية القائمة على المساحة بالمتر المربع للوحدات المستقلة فحسب، بل تُحدَّد -⁠إذا دُرس القانون وقرارات محكمة التمييز معًا- بحسب القيمة الإجمالية، مع مراعاة مسائل كثيرة مثل نوع الوحدات المستقلة، والطابق الذي تقع فيه، ومساحتها، ونظام تدفئتها، وإضاءتها، واستخدامها المعماري وموقعها، وواجهتها وإطلالتها. وهذه المعلومات ليست من المسائل التي تدخل في اختصاص المهندسين المعماريين والمهندسين مُعدّي المشاريع.

ويمكن تفادي الغموض والقصور الفني في تحديد حصة الأرض بإسناد مهمة التحديد إلى مقيّم عقاري مرخّص. ولا شك في أن دعاوى تصحيح حصص الأرض التي تصل إلى المحاكم ستتناقص بهذه الطريقة. ومن الحقائق الواضحة أن التحديد المستند إلى المعرفة المعمارية وحدها لا يعكس النسبة الحقيقية، ويزيد عبء العمل على المحاكم.

وفي هذا الإطار، نقترح أن يُضاف إلى قانون ملكية الطبقات رقم ٦٣٤ الحكمُ الآتي، ليأتي بعد الفقرة ١ من المادة ١٢ منه:

«يكون اتحاد المقيّمين في تركيا هو المخوّل بتحديد حصص الأرض التي ستُحدَّد وفقًا لأحكام هذا القانون. ويقدّم صاحب الشأن أو مُعدّ المشروع إلى مديرية السجل العقاري جدول توزيع حصص الأرض الذي تُعدّه الهيئة التي يعيّنها اتحاد المقيّمين في تركيا، والموقَّع من المالك أو من جميع المالكين الذين ينشئون ملكية الطبقات.»

٢. هل يمكن، في إطار تخفيف عبء العمل في القضاء، إخراج دعاوى تصحيح حصص الأرض من نطاق اختصاص المحاكم؟

في إطار «استراتيجية الإصلاح القضائي» التي نُشرت في شهر مايو من عام ٢٠١٩، حُدّد «تبسيط التقاضي المدني والتقاضي الإداري وزيادة فعاليتهما» هدفًا. ولتحقيق هذا الهدف، تقرر إجراء دراسات ترمي إلى إخراج بعض أعمال القضاء غير النزاعي من نطاق اختصاص المحاكم، على نحو يخفف عبء العمل على القضاء.

وبحسب ما هو منظم في قوانيننا، يجب أن تُقدَّم جميع طلبات تصحيح حصص الأرض أمام المحاكم. ويقتضي هدف تبسيط التقاضي وزيادة فعاليته التمييز بين الحالات التي يتفق فيها جميع مالكي الوحدات المستقلة على تصحيح حصة الأرض والحالات التي لا يتفقون فيها.

الاتفاق النهائي على تصحيح حصة الأرض: نرى أنه يمكن أن يتولاه اتحاد المقيّمين في تركيا بتنسيق من المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، بصرف النظر عن ترك حصة أرض دون تخصيص أو عدم تركها، على أن يسري ذلك فقط على الأعمال غير النزاعية التي يتفق عليها جميع مالكي الوحدات المستقلة. ومع ذلك، سيكون من الصواب أن يبقى طريق القضاء مفتوحًا في المسائل النزاعية التي يتعذر فيها التوصل إلى اتفاق.

وفي هذا الإطار، نقترح أن يُضاف إلى قانون ملكية الطبقات رقم ٦٣٤ الحكمُ الآتي، ليأتي بعد الفقرة ٣ من المادة ٣ منه:

«إذا اتُّخذ قرار تصحيح حصة الأرض بإجماع جميع مالكي الوحدات المستقلة الموجودة في العقار الأساسي، بصرف النظر عن ترك حصة أرض دون تخصيص أو عدم تركها؛ جاز اللجوء إلى اتحاد المقيّمين في تركيا قبل اللجوء إلى المحكمة. ويقدّم صاحب الشأن إلى مديرية السجل العقاري جدول توزيع حصص الأرض الجديد الذي تُعدّه الهيئة التي يعيّنها اتحاد المقيّمين في تركيا. وتُشترط في التصحيحات التي تُجرى في نطاق هذه الفقرة موافقة المستفيدين من الحقوق العينية والشخصية أيضًا. وتبلّغ مديرية السجل العقاري جدول توزيع حصص الأرض المقترح إلى ذوي الشأن. ويجوز لأصحاب الحقوق ولمن يدّعون أن مصلحتهم قد انتُهكت أن يعترضوا خلال شهر واحد (١) من تاريخ التبليغ أمام محكمة الصلح المدنية المختصة وفقًا لقانون أصول المحاكمات المدنية رقم ٦١٠٠ المؤرخ ١٢/١/٢٠١١. ويصبح توزيع حصص الأرض نهائيًا في حال عدم الاعتراض، أو بالقرار الذي تصدره محكمة الصلح المدنية بناءً على الاعتراض. وتُبلَّغ نسخة من القرار الذي تصدره محكمة الصلح المدنية بناءً على الاعتراض إلى اتحاد المقيّمين في تركيا وإلى مديرية السجل العقاري المعنية.»

وسيكون من مصلحة الأطراف، تفاديًا لضياع الحقوق في جميع هذه العمليات، الحصول على دعم قانوني من محامٍ.

المحامي Taha Hüseyin Çebi

هذا المقال تقييم عام أُعدّ وفق التشريعات النافذة في تاريخ نشره، ولا يُعدّ رأيًا قانونيًا. وهذا النص العربي ترجمة للأصل التركي؛ وفي حال وجود أي اختلاف يُعتمد النص التركي.