انعقاد عقد الوعد ببيع عقار، وشكله، وإشارته في السجل العقاري، والحالات التي يُعدّ فيها حوالة للحق، وحظر التعسف في استعمال الحق – دراسة في ضوء قرارات محكمة التمييز

عقد الوعد ببيع عقار، الذي يُعرف في الحياة اليومية بتعابير مثل البيع على المجسّم، والبيع على المخطط، والبيع ثم البناء، والدخول في البناء من الأساس، يتسم ببنية تشكّل استثناءً من القواعد العامة. وفي القانون وقرارات محكمة التمييز (Yargıtay) يُستعمل أيضًا، بدلًا من تعبير عقد الوعد ببيع عقار (GSVS)، تعبير عقد الوعد ببيع مال غير منقول (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) بالمعنى نفسه.

ينشأ بعقد الوعد ببيع عقار وضعٌ يموّل فيه المشتري البائعَ ويمنحه نوعًا من الائتمان. ذلك أن القاعدة العامة هي تنفيذ الالتزامات في وقت واحد. فوفقًا للمادة ٢٠٧/II من قانون الالتزامات التركي (TBK): «ما لم يُتفق في العقد على خلاف ذلك أو يوجد عرف مخالف، يلتزم البائع والمشتري بتنفيذ التزاماتهما في وقت واحد.» ويجرّ عقد الوعد ببيع عقار معه، لاحتوائه على أجل، عددًا من المشكلات. وفي التطبيق، يُعدّ توقيع العقود دون مراعاة الشرط الشكلي، وفرار المقاول أو إفلاسه قبل إتمام البناء، وبيع المسكن نفسه لأكثر من شخص، بعضًا من المشكلات التي تُصادَف.

من الممكن أن يكون المستهلك، نتيجةً للإعلانات التي تُعرض باستمرار، والمجسّمات التي تُصنع، وحفلات إطلاق المشاريع السكنية، والوعود، قد وقّع العقود المفروضة عليه دون تفكير كافٍ. وقد لجأ المشرّع إلى عدد من الأحكام الاستثنائية بهدف الحيلولة دون وقوع أوضاع غير مرغوب فيها. وفي إطار هذا المقال، سيُتناول، في صيغة سؤال وجواب، بعضُ المسائل القانونية التي قد تُثار في عقود الوعد ببيع عقار التي يكون فيها المشتري مستهلكًا، تحت عنوان «انعقاد عقد الوعد ببيع عقار، وشكله، وإشارته في السجل العقاري، والحالات التي يُعدّ فيها حوالة للحق، وحظر التعسف في استعمال الحق – دراسة في ضوء قرارات محكمة التمييز».

١) ما عقد الوعد ببيع عقار؟ ومَن يمكنه إبرامه ومتى؟ وما مدة سريانه؟

بعقد الوعد ببيع عقار، يتعهد البائع بتوقيع عقد البيع الذي سيُبرم في المستقبل، أي بإجراء نقل الملكية في السجل العقاري. ولهذا السبب، يوقّع طرفا العقد، قبل حصول النقل، عقد الوعد بالبيع من أجل الالتزام بإجراء هذا النقل.

يجد عقد الوعد ببيع عقار تعريفه في المادة ٢٩ من قانون الالتزامات التركي، المعنونة «العقد التمهيدي». وهذه المادة، وإن لم تذكر عقد الوعد ببيع عقار مباشرةً، فإنها تشير إليه بصورة غير مباشرة من خلال تعريف العقد التمهيدي.

«المادة ٢٩- العقود المتعلقة بإبرام عقد في المستقبل صحيحة. وفيما عدا الاستثناءات المنصوص عليها في القوانين، تتوقف صحة العقد التمهيدي على شكل العقد الذي سيُبرم في المستقبل.»

في إطار عقد الوعد ببيع عقار، يتمثل التزام المشتري في دفع ثمن البيع إلى البائع، ويتمثل التزام البائع في نقل العقار المعني إلى المشتري على النحو المتفق عليه في عقد الوعد ببيع عقار. ويمكن للمشتري أن يدفع الثمن المتفق عليه مقدَّمًا كما يمكنه أن يدفعه على أقساط؛ وفي مقابل ذلك يتعهد البائع بإجراء نقل العقار المعني في المستقبل.

ومع أن القوانين لم تتضمن تعريفًا لعقد الوعد ببيع عقار، فإن تعريفه تشكّل من خلال تطبيقات محكمة التمييز. وفي هذا الإطار، أكدت الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu)، في قرارها أساس ١٩٩٢/١٤-٧٩، قرار ١٩٩٣/٧، تاريخ ٢٧.١.١٩٩٣، بقولها: «... ينشئ عقد الوعد ببيع عقار حقًا شخصيًا يخوّل الدائنَ بالوعد بالبيع أن يطلب من المدين بالوعد بالبيع نقلَ ملكية العقار محل الوعد بالبيع إليه في مقابل ثمنه.» أن عقد الوعد ببيع عقار من قبيل العقد التمهيدي الذي ينشئ حقًا شخصيًا.

لا يُشترط لتوقيع عقد الوعد ببيع عقار إنشاءُ ملكية الطبقات (kat mülkiyeti) أو حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء (kat irtifakı)، إذ يمكن تنظيمه أيضًا قبل إنشاء حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء.

«كما أُكِّد في قرار الهيئة العامة الموسّعة لتوحيد الاجتهاد القضائي في محكمة التمييز (İBBGK) المؤرخ ٢٤.٠٤.١٩٧٨ رقم ٣/٤، فقد اعتُبر صحيحًا الوعدُ ببيع وحدة مستقلة في عقار يقوم على أرضه بناء ولكن لم تُنشأ فيه بعدُ ملكية الطبقات أو حق ملكية الطبقات قيد الإنشاء، وخُلص إلى أنه إذا كان الأمر يتعلق بوعد بالبيع كهذا، فلما كان من الممكن دائمًا تحديد نسبة حصة الأرض التي ستُخصَّص للوحدة المستقلة بالاستعانة برأي الخبير، فإن هذا العقد صحيح حتى لو لم تُبيَّن في عقد الوعد بالبيع نسبة حصة الأرض العائدة إلى الوحدة المستقلة.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٤، أساس ٢٠١٢/٧٩٢٢، قرار ٢٠١٢/٩٠٨٩، تاريخ ٢.٧.٢٠١٢)

الأصل في عقد الوعد ببيع عقار أن يكون البائع مالكًا، غير أن ذلك ليس شرطًا. فيمكن للبائع أن ينظّم عقد الوعد ببيع عقار بشأن عقار سيصبح مالكًا له لاحقًا أيضًا.

لما لم تُقرَّر مدة تقادم خاصة للدعاوى الناشئة عن عقد الوعد ببيع عقار، فإن مدة التقادم البالغة عشر سنوات تُطبَّق وفقًا للأحكام العامة لقانون الالتزامات التركي. وتبدأ هذه المدة في السريان من الوقت الذي يصبح فيه تنفيذ العقد ممكنًا.

٢) هل يخضع الوعد ببيع عقار لشرط شكلي؟ وما نتيجة عدم مراعاة الشرط الشكلي؟

تتضمن المادة ٢٣٧ (الشكل) من قانون الالتزامات التركي، والمادة ٧٠٦ (التصرف القانوني) من القانون المدني التركي، والمادة ٨٩ من قانون الكتّاب العدل (Noterlik Kanunu) المعنونة «المعاملات التي يجب إجراؤها بطريق التنظيم» أحكامًا تتعلق بالشروط الشكلية لعقد الوعد ببيع عقار. ووفقًا لهذه الأحكام، فإن تحرير عقد الوعد ببيع عقار لدى الكاتب العدل بطريق التنظيم شرطٌ لصحته.

«المادة ٢٣٧ من TBK- يُشترط لصحة بيع العقار أن يُنظَّم العقد في الشكل الرسمي. ولا تكون عقود الوعد ببيع العقار وإعادة الشراء وخيار الشراء صحيحةً ما لم تُنظَّم في الشكل الرسمي. وتتوقف صحة عقد الشفعة على إبرامه في الشكل الكتابي.»

«المادة ٧٠٦ من TMK- تتوقف صحة العقود الرامية إلى نقل ملكية العقار على تنظيمها في الشكل الرسمي. وتخضع التصرفات المضافة إلى ما بعد الموت وعقود النظام المالي للزوجين للأشكال الخاصة بها.»

«قانون الكتّاب العدل، المادة ٨٩ – تُنظَّم وفقًا لأحكام هذا الفصل العقودُ والوكالات التي تقتضي بطبيعتها إجراء معاملة في السجل العقاري، والوصية، والبيع مع الاحتفاظ بالملكية، والوعد ببيع عقار، وسند الوقف، واتفاقية الزواج، والتبني والاعتراف بالنسب، وعقد قسمة التركة، وسائر المعاملات الأخرى المنصوص عليها في القوانين الأخرى.»

يمكننا أن نعرّف عقد الوعد ببيع عقار، بأوجز عبارة، بأنه «عقد تمهيدي/تعهّد يتعلق بإجراء البيع الأصلي لعقار في المستقبل». ويجب أن يُحرَّر عقد الوعد بالبيع لدى الكاتب العدل بطريق التنظيم. وسيُعدّ عقد الوعد ببيع عقار الذي لم يُنظَّم لدى الكاتب العدل باطلًا، وسيخضع للردّ ما قدّمه الطرفان من أداءات بسبب العقد الباطل. ويجب على القاضي أن يراعي هذه الحالة من تلقاء نفسه.

«ومن جهة أخرى، لا يجوز للكتّاب العدل تنظيم عقد بيع يتعلق ببيع العقارات المسجلة في السجل العقاري، وإنما يمكنهم فقط تنظيم «عقد الوعد ببيع عقار». ووفقًا للبند ٣ من المادة ٦٠ من قانون الكتّاب العدل، فإن كل عقد يُبرم خلاف ذلك باطل. فعلى سبيل المثال، لا يمكن للكتّاب العدل حتى تنظيم عقد يصادق على عقد البيع أو عقد يصادق على عقد الوعد ببيع عقار. وإنما يمكنهم فقط تحرير عقد الوعد بالبيع بطريق التنظيم. وهذه المسائل تتعلق بالنظام العام، وهي من النقاط المهمة في قاعدة تطبيق القاضي القانونَ التركي من تلقاء نفسه، المنصوص عليها في المادة ٣٣ من قانون أصول المحاكمات المدنية (HMK). ويجب أن يبحث القاضي من تلقاء نفسه في صحة العقد من عدمها وأن يقضي على هذا الأساس.»(الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز، أساس ٢٠١٧/١٣٦٢٩، قرار ٢٠١٧/٤٣٦، تاريخ ٨.٣.٢٠١٧)

«إن تحرير عقد الوعد ببيع عقار لدى الكاتب العدل بطريق التنظيم شرطٌ للصحة، والعقد العادي الموقَّع بين الطرفين باطل. وبموجب العقد الباطل، يتعين على الطرفين أن يردّ كلٌّ منهما إلى الآخر ما أعطاه.»(محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٩، أساس ٢٠١٧/٤٧٤٠، قرار ٢٠١٩/٥١٤٦، تاريخ ١٤.١١.٢٠١٩)

القاعدة في الحالات التي لا تتحقق فيها الشروط الشكلية المقررة أن العقود تكون باطلة بطلانًا مطلقًا. غير أن من الحقيقة أيضًا أن كل حالة يجب أن تُدرس وفق خصوصيتها. فمحكمة التمييز، في حين أنها لا توفر الحماية القانونية لعملية نقل العقار المملوك للمقاول نفسه بعقد وعد ببيع عقار كتابي عادي، قد وفّرت الحماية القانونية لنقل المقاول العقاراتِ العائدة لمالك الأرض بعقد وعد ببيع عقار كتابي عادي، واعتبرت أن ذلك من قبيل حوالة الحق. وبهذا المعنى يمكن الحديث عن عقد صحيح.

«يتبيّن أن العقار الذي وعد المدعى عليه ببيعه إلى المدعي في عقد الوعد ببيع عقار المبرم بين الطرفين في الشكل الكتابي العادي ليس عقارًا مسجلًا باسم المدعى عليه في السجل العقاري، وإنما هو إحدى الوحدات المستقلة التي ستؤول إلى المدعى عليه بسبب البناء الذي سيشيّده بموجب عقد البناء مقابل حصص من الوحدات المحرَّر وفق الأصول لدى الكاتب العدل بطريق التنظيم مع مالك الأرض الذي ليس طرفًا في الدعوى. وفي هذه الحالة، لا يكون المدعى عليه قد وعد المدعي ببيع عقار، وإنما يُنقل إلى المدعي، بطريق حوالة الحق، حقُّ النقل والتسجيل الذي يملكه المدعى عليه بوصفه حقًا شخصيًا. ولما كان عقد النقل هذا لا يخضع لشرط شكلي، فإن العقد الكتابي المبرم بين الطرفين صحيح.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٩، أساس ٢٠١٧/٣١٠١، قرار ٢٠١٩/٥٠٤٩، تاريخ ٧.١١.٢٠١٩)

وفي عقود الوعد ببيع عقار، لن يتمكن المشتري أيضًا من رفع دعوى إبطال القيد والتسجيل استنادًا إلى عقد كتابي عادي. ويجب ألا يغيب ذلك عن البال. فكثير من المقاولين يجعلون المشترين يوقّعون عقودًا كتابية عادية بهدف التهرّب من مسؤولياتهم التعاقدية. ولما كان النظام القانوني لا يحمي العقود المبرمة دون مراعاة الشكل الكتابي الرسمي، فمن المحتمل أن يتعرض المشترون الذين بأيديهم عقود كتابية عادية لضياع حقوقهم.

«أما بالنسبة إلى الواقعة محل النزاع، فلما تبيّن أن عقد الوعد بالبيع المؤرخ ٢٠/١٢/٢٠١٠، الذي وُعد فيه ببيع الوحدة المستقلة رقم ٩ موضوع الدعوى، عقدٌ ذو طبيعة عادية ولم يُبرم، كما ذُكر أعلاه، وفق شرط الشكل الرسمي، فقد رُئي أن قرار المحكمة برفض الدعوى من حيث طلب إبطال القيد والتسجيل صائب.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٤، أساس ٢٠١٨/٥١٦٠، قرار ٢٠١٩/٧١٩٠، تاريخ ٣٠.١٠.٢٠١٩)

وقد قضت محكمة التمييز أيضًا، في دعوى رُفعت بشأن خسارة بدلات الإيجار، بأنه لا يجوز المطالبة بخسارة بدلات الإيجار استنادًا إلى عقد كتابي عادي.

«قضت المحكمة، نتيجةً للمحاكمة التي أُجريت اتباعًا لحكم النقض، برفض الدعوى مستندةً إلى أن عقد الوعد ببيع عقار المؤرخ ١٠/٠٥/٢٠٠٧، الذي أقرّ به الطرفان، أُبرم في الشكل الكتابي العادي، وأن عقد الوعد بالبيع المنظَّم بين الطرفين ليس صحيحًا لأنه لم يُنظَّم في الشكل الرسمي وفقًا للمادة ٢٣٧/٢ من TBK، وأن العقد العادي الباطل منذ البداية لا يصبح صحيحًا حتى لو جرى النقل لاحقًا في السجل العقاري، وأن المشتري المدعي لم يتمكن، فضلًا عن ذلك، من ادعاء وإثبات أن إشارةً قد وُضعت في السجل العقاري على العقارات بموجب العقد المبرم في الشكل العادي بشأن نقلها الذي جرى في الشكل الرسمي في السجل العقاري، ومن ثم لا يمكن المطالبة بدين يتعلق بخسارة بدلات الإيجار استنادًا إلى عقد باطل، وطعن وكيل المدعي في الحكم بالتمييز.النتيجة: بالنظر إلى ما في الملف من أوراق، وإلى الأدلة التي استند إليها القرار والأسباب الموجبة له، وإلى عدم وجود خطأ في تقدير الأدلة، تقرر رفض جميع اعتراضات التمييز المقدمة من وكيل المدعي التي لم تُرَ في محلها، والتصديق على الحكم الموافق للأصول والقانون،»( محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٩، أساس ٢٠١٨/٣٦٥٩، قرار ٢٠١٩/٥٣١٣، تاريخ ٢٦.١١.٢٠١٩)

٣) إذا كان عقد الوعد ببيع عقار مخالفًا للشكل، فهل يمكن، في إطار حظر التعسف في استعمال الحق، أن يصبح العقد الباطل المخالف للشكل عقدًا صحيحًا؟

ومع ذلك، ففي الحالات التي يؤدي فيها طرفا العقد أداءاتهما الناشئة عن العقد على نحو بعيد عن أي خطأ، يكون التمسك بمخالفة الشكل من قبيل التعسف في استعمال الحق. وفي حال انتهاك حظر التعسف في استعمال الحق، لن يُسمع الدفع بمخالفة الشكل، وستزول الآثار السلبية لمخالفة الشكل، وسيُنتج العقد أحكامه وآثاره كما لو كان عقدًا صحيحًا.

«تبيّن للمحكمة؛ استنادًا إلى الادعاء والدفاع وتقرير الخبرة ومحتوى الملف؛ أن العقد المبرم بين الطرفين أُبرم في الشكل الكتابي العادي، ولكن لا خلاف في أن الطرفين أدّيا أداءاتهما المتقابلة، أي أن المدعى عليه نقل ملكية الأرض إلى المدعي، وأن المدعي نقل بدوره ملكية الشقق المتفق عليها إلى المدعى عليه، فقضت برفض الدعوى على أساس أن تمسّك المدعي ببطلان العقد بعد مضيّ ٣ سنوات على إتمام العقارات لا يتفق مع قواعد حسن النية… النتيجة: للأسباب المبيّنة أعلاه، تقرر رفض جميع اعتراضات التمييز المقدمة من وكيل المدعي، والتصديق على الحكم الموافق للأصول والقانون،» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٣، أساس ٢٠١٦/٧١٢٧، قرار ٢٠١٩/٤٥٦٦، تاريخ ٦.١١.٢٠١٩)

ذكرنا أعلاه أن المشتري لا يستطيع إجبار البائع على التسجيل حتى لو كان قد أدّى جميع التزاماته الناشئة عن عقد الوعد ببيع عقار الكتابي العادي. غير أنه أُشير أيضًا إلى أن حظر التعسف في استعمال الحق حالةٌ استثنائية. وفي هذا الإطار، إذا كان الطرفان قد أدّيا جميع أداءاتهما وتحقق التسليم الفعلي، فإن عدم إبرام العقد في الشكل الرسمي لا يحول دون رفع دعوى إبطال القيد والتسجيل.

«أن دعوى التسجيل الجبري المرفوعة استنادًا إلى عقد يُنشئ التزامًا بنقل ملكية عقار مسجل في السجل العقاري، ولكنه اعتُبر باطلًا لعدم إبرامه وفق شروط الشكل التي نص عليها القانون، لا يمكن قبولها كقاعدة عامة، إلا أنه في الحالات التي يتفق فيها الطرفان على بيع وحدة مستقلة من عقار بُدئ في تشييده ليخضع لقانون ملكية الطبقات (Kat Mülkiyeti Kanunu)، دون وجود عقد صحيح يتعلق ببيع الوحدة المستقلة، فيؤدي المشتري جميع التزاماته ويسلّم البائع الوحدة المستقلة، ويستعملها المشتري كما لو كان مالكًا لها، ومع ذلك لا يقبل البائع نقل الملكية في السجل العقاري؛ يمكن، بحسب خصوصية الواقعة، قبول دعوى التسجيل المرفوعة مع مراعاة المادة ٢ من القانون المدني»(قرار الهيئة العامة الموسّعة لتوحيد الاجتهاد القضائي في محكمة التمييز (İBBGK) المؤرخ ٣٠.٠٩.١٩٨٨ رقم ١٩٨٧/٢ ١٩٨٨/٢)

ومن الصواب النظر إلى حظر التعسف في استعمال الحق في إطار ضيق جدًا؛ وإلا فقد تُقيَّم جميع الحالات في نطاق حظر التعسف في استعمال الحق.

«(…) ذلك أنه عندما تتعارض في نزاعٍ ما مخالفةُ الشكل وقاعدةُ حظر التعسف في استعمال الحق، وهما ذواتا طبيعة آمرة ويجب على القاضي أن يراعيهما من تلقاء نفسه، فإن لخصوصية الواقعة أهمية كبيرة لتجاوز قاعدة الشرط الشكلي بالتعسف في استعمال الحق. وهذه الحالة نتيجة طبيعية للطابع الاحتياطي للقاعدة المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة ٢ من القانون المدني.ولا يمكن أن تجد قاعدة حظر التعسف في استعمال الحق مجالًا للتطبيق إلا في حالات الضرورة القصوى. وقد أُشير إلى المبدأ نفسه أيضًا في قرار الهيئة العامة الموسّعة لتوحيد الاجتهاد القضائي في محكمة التمييز المؤرخ ٢٥.١.١٩٨٤ رقم ٣/١، ورأي أستاذ الكرسي الدكتور A.B.SCHWARZ في هذا الموضوع ( Medeni Hukuka Giriş، ترجمة Hıfzı Veldet، ص ٢٠١ وما بعدها، إسطنبول ١٩٤٦ ) هو باختصار ما يلي. «-⁠يجب التصرف بحذر شديد في تطبيق هذا الحكم العام. ذلك أن معنى كل القانون الخاص العقلاني الذي يجد تعبيره في قوانين اليوم هو حلّ المسائل القانونية لا بمشاعر إنصاف غير واضحة، بل بمبادئ قاطعة وواضحة. وإن تطبيقًا للقانون يقوم على حسن النية والتعسف في استعمال الحق وحدهما يعرّض هذا الهدف للخطر. ولهذه الأسباب، يجب أن يُطبَّق على كل مسألة الحكمُ الخاص المتعلق بها، وأن تُطبَّق المادة ٢ من القانون المدني في حالات الضرورة القصوى بطريقة متمّمة ومصحِّحة فحسب...»(الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز، أساس ٢٠١٧/١٣٦٢٩، قرار ٢٠١٧/٤٣٦، تاريخ ٨.٣.٢٠١٧)

ويجب ألا يُنسى أن لكل حالة ملموسة خصوصيتها، وأن قرارات محكمة التمييز واجتهاداتها قد تتغير أيضًا بحسب تغيّر الظروف.

٤) هل يمكن نقل عقد الوعد ببيع عقار، وفي أي حالات لا يُحمى حق الدائن الجديد عند النقل؟

ما لم يمنع العقد أو طبيعة المعاملة من ذلك، يجوز للدائن، دون الحاجة إلى رضا المدين، أن ينقل حقه إلى الغير بعقد وعد ببيع عقار يُبرمه لدى الكاتب العدل أيضًا.

«عقود الوعد ببيع العقار من العقود التي تُنشئ حقوقًا شخصية. ويجوز لمن صار دائنًا بموجب عقد كهذا أن ينقل ويحيل هذا الحق الشخصي الناشئ عن العقد إلى الغير، ما دام لا يوجد حظر للنقل، دون الحاجة إلى رضا المدين، وذلك أيضًا بعقد وعد ببيع عقار. وفي هذه الحالة، يجوز للمحال له أن يحلّ محل المحيل وأن يستعمل حقوقه.»(محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٤، أساس ٢٠١٠/١٠٠٣، قرار ٢٠١٠/٣٤٥٥، تاريخ ٣٠.٣.٢٠١٠)

قد يتضمن عقد البناء مقابل حصص من الوحدات المبرم بين مالك الأرض والمقاول حظرًا للحوالة. ووجود حظر الحوالة يمنع المقاول من إبرام عقد وعد ببيع عقار. وإذا أجرى المقاول، خلافًا لذلك، عمليات حوالة، فلا يُحمى حق الغير.

«إن «عقد تشييد البناء» الذي يستند إليه المدعي، والمبرم مع المقاول أحد المدعى عليهم، هو بطبيعته عملية حوالة الحق المذكورة أعلاه. وعلى الرغم من أن رضا المدين غير مطلوب عند إجراء الحوالة، فإنه يُشترط لصحة الحوالة، وفقًا للمادة ١٦٢١ من قانون الالتزامات (BK)، ألا يكون المحيل ممنوعًا منها بموجب القانون أو العقد أو بمقتضى طبيعة المعاملة. أما المادة ٣ من عقد البناء مقابل حصص من الوحدات المبرم بين المدعى عليهم فتتضمن حرفيًا الحكم الآتي: «الشركة المقاولة حرّة في أن تبني قطع الأراضي العائدة لها، إن شاءت في شكل تعاونية، وإن شاءت في شكل البناء ثم البيع. ولا يجوز لها أن تحيل أو أن تنقل الحقوق الناشئة عن العقد إلى شخص آخر أو إلى شركة.» ويُرى أن هذا الحكم من العقد فرض على المقاول حظرًا للحوالة. ولهذا السبب لا يجوز للمدعي، وهو من الغير، أن يطلب من مالك الأرض المدعى عليه نقل الملكية استنادًا إلى الحوالة التي أجراها المقاول.» (الدائرة المدنية ١٤، أساس ٢٠١١/٣١٨٥، قرار ٢٠١١/٧١٣٥)

قد يكون مالك الأرض والمقاول قد وقّعا فيما بينهما عقد البناء مقابل حصص من الوحدات. وفي هذه الحالة، يمكن نقل العقارات التي نُقلت إلى المقاول، أو وُعد بنقلها إليه، استنادًا إلى عقد البناء مقابل حصص من الوحدات المبرم بين مالك الأرض والمقاول، إلى الغير. ويُعتبر المشتري الذي وقّع عقد الوعد ببيع عقار مع المقاول قد انتقل إليه أيضًا حق المقاول تجاه مالك الأرض. ويجوز للدائن الذي انتقل إليه حق المقاول تجاه مالك الأرض أن يستعمل هذا الحق في مواجهة مالك الأرض. وفي هذه الحالة يجوز للدائن، وهو من الغير، أن يجبر مالك الأرض على التسجيل، غير أن عدم وفاء المقاول بالتزاماته يمنح مالك الأرض حق الامتناع عن التسجيل.

«لما كان محل الحوالة هو الحق الفعلي الذي اكتسبه المقاول بموجب العقد الذي أبرمه مع مالك الأرض، أيًّا كان، فإن إحالة المقاول المحيل إلى الغير حقًا لم يكتسبه تجاه مالك الأرض لا أهمية لها بالنسبة إلى مالك الأرض. ومن جهة أخرى، إذا أحال المقاول إلى الغير (المدعي ) الحقَّ الشخصي الذي سيكتسبه دون أن يؤدي أداءه تجاه مالك الأرض كليًا أو جزئيًا، فلا يجوز للغير (المدعي ) أن يجبر مالك الأرض، الذي له حق الاستفادة من حكم المادة ٩٧ من قانون الالتزامات التركي، على التنفيذ.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٤، أساس ٢٠١٨/٣٩٨٢، قرار ٢٠١٩/٣٨١٤، تاريخ ٣٠.٤.٢٠١٩)

٥) إذا كان عقد الوعد ببيع عقار باطلًا لانعدام الشرط الشكلي، فماذا يشمل المبلغ الذي يمكن للمشتري المطالبة به، وما الفرق الذي ينشأ إذا اعتُبر عقدًا صحيحًا في نطاق أحكام حوالة الحق؟

كنا قد ذكرنا أن عقد الوعد ببيع عقار الكتابي العادي الذي يبرمه الطرفان فيما بينهما يكون باطلًا. وتخضع أداءات الطرفين المستندة إلى العقد الباطل للردّ. ويُردّ ثمن العقد الذي يلتزم البائع بردّه وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب. وفي هذا الإطار:

«إن عقد بيع العقار المؤرخ ٠٢.٠٢.٢٠٠٠ المبرم بين المدعي وأحد المدعى عليهم ⁦R. T.⁩ باطلٌ قانونًا لأنه لم يُبرم في الشكل الرسمي. (TMK المادة ٧٠٦، BK المادة ٢١٣، TBK المادة ٢٣٧، قانون السجل العقاري (Tapu Kanunu) المادة ٢٦، قانون الكتّاب العدل المادة ٦٠ ). ولهذا السبب، لا يُنشئ لطرفيه حقوقًا والتزامات كما هو الحال في العقود الصحيحة. وفي هذه الحالة يجوز للمدعي؛ بسبب العقد الباطل، أن يستردّ الثمن الذي أعطاه للمدعى عليه في إطار قواعد الإثراء بلا سبب.

الإثراء بلا سبب هو ازدياد الذمة المالية لشخص ما دون سبب مشروع على حساب الذمة المالية لشخص آخر، وعند تأمين ردّ ما أُعطي بمقتضى الإثراء بلا سبب، يجب إيصال المبلغ المدفوع إلى قوته الشرائية في تاريخ الدفع، أو بعبارة أخرى، يجب تطبيق مبدأ العدالة التصحيحية.

ويعبّر مبدأ العدالة التصحيحية عن أن الشخص الذي يزيد ذمته المالية بالاستفادة من الذمة المالية لغيره دون الاستناد إلى سبب مشروع ملزمٌ بردّ ما حصّله من كسب، وعن التزامٍ حقيقي بإعادة الحال إلى ما كانت عليه(...)

وإذ كان الأمر كذلك، فبينما كان يجب على المحكمة، وفقًا لمبدأ العدالة التصحيحية، أن تحتسب القيمة التي يمكن أن تبلغها، من تاريخ الدفع حتى تاريخ الدعوى، القوةُ الشرائية للمبلغ المدفوع بسبب عقد بيع العقار المبرم خارج السجل العقاري، والتي انخفضت بسبب عوامل اقتصادية مختلفة، وذلك بأخذ متوسطات التضخم، ومؤشر أسعار المستهلك والمنتج، والزيادات في أسعار الذهب والعملات الأجنبية، والزيادات في رواتب الموظفين وأجور العمال، والزيادات في سعر الفائدة، عن طريق الحصول من خبير متخصص على تقرير يتفق مع اجتهادات محكمة التمييز المستقرة وقابل للرقابة، وأن تقضي بحسب النتيجة التي ستتحصّل، فقد رُئي أن إصدار الحكم وفقًا لتقرير خبرة غير كافٍ نتيجةً لتقييم خاطئ مخالفٌ للأصول والقانون، وهذا الأمر استوجب النقض.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٣، أساس ٢٠١٥/١١١٣٨، قرار ٢٠١٥/١٩٠١٤، تاريخ ٢٦.١١.٢٠١٥)

ذكرنا أن عقد الوعد ببيع عقار الكتابي العادي يكون باطلًا، وأن الطرفين يلتزمان بردّ ما أعطياه في نطاق أحكام الإثراء بلا سبب. ومع ذلك، أشرنا أيضًا إلى أنه إذا جعل المقاول العقارَ المملوك لمالك الأرض محلًّا لعقد وعد ببيع عقار كتابي عادي، فإن هذه الحالة تُعدّ حوالةً للحق، ولذلك يكون هناك عقد صحيح.

قد يخضع عقد الوعد ببيع عقار الكتابي العادي الذي يبرمه الطرفان فيما بينهما، في ظروف معينة، لأحكام حوالة الحق. وفي هذه الحالة، يجوز للدائن الذي لم يتمكن من الحصول على العقار الذي تُعُهِّد له به بسبب تأخر المقاول في التنفيذ أن يطالب بضرره الإيجابي (müspet zarar). فقد أُتيح للمشتري إمكان المطالبة بالضرر الإيجابي القائم مقام التنفيذ، أي بالقيمة السوقية للعقار المعني. والأمر الذي يجب الانتباه إليه: لما كان الأمر يتعلق بعقد صحيح، فإن المبلغ الذي يمكن للمشتري المطالبة به لا يُقصر على أحكام الإثراء بلا سبب، ويُذكر أنه يمكن المطالبة بالضرر الإيجابي أيضًا.

« ...المدعى عليه مقاول، وقد باع إلى المدعى عليه اثنتين من الشقق التي آلت إليه بموجب عقد البناء مقابل حصص من الوحدات. وفي هذه الحالة، فإن العقد المبرم بين المدعي والمقاول من قبيل حوالة الحق، ويكفي إبرامه في الشكل الكتابي لاعتباره عقدًا صحيحًا. وفي الواقعة محل النزاع أيضًا، فإن العقد المبرم بين الطرفين صحيح لكونه أُبرم كتابةً. ففي العقود الصحيحة يمكن المطالبة بالضرر الإيجابي القائم مقام التنفيذ العيني. وقد طالب المدعي أيضًا في الدعوى الحالية بالقيمة السوقية للشقق في نطاق الضرر الإيجابي القائم مقام التنفيذ العيني. غير أن المدعي قد نفّذ التزامه تنفيذًا ناقصًا بعدم دفعه ١٠٬٠٠٠٫٠٠ ليرة تركية من الثمن المتفق عليه في العقد. وهذا الأمر مُقرّ به من الطرفين ومن المحكمة أيضًا، ولا خلاف فيه. وإذ كان الأمر كذلك، فبينما كان يجب على المحكمة أن تقبل بأن العقد صحيح وأن تحدّد دين المدعي بتحديد نسبة الدفعة المسدَّدة إلى القيمة السوقية المحددة في تاريخ الدعوى، فإن إصدارها القرار على النحو المكتوب بتقييم خاطئ مخالف للأصول والقانون، وهو سبب للنقض.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٣، أساس ٢٠١٦/٢٧٣٤٦، قرار ٢٠١٩/١٢٣٧٤)

٦) هل يمكن وضع إشارة بعقد الوعد ببيع عقار في السجل العقاري، وما الأثر القانوني لهذه الإشارة؟

نصّت المادة ١٠٠٩ من «القانون المدني التركي» على جواز وضع إشارة بعقود الوعد ببيع عقار في السجل العقاري. وبناءً على ذلك:

«المادة ١٠٠٩: يجوز وضع إشارة في السجل العقاري بالحقوق الناشئة عن عقود البناء مقابل حصص من الوحدات، والوعد ببيع العقار، والإيجار، وخيار الشراء، والشفعة، وإعادة الشراء، وبالحقوق الأخرى التي تنص القوانين صراحةً على جواز وضع إشارة بها. وبوضع الإشارة يمكن التمسك بهذه الحقوق في مواجهة أصحاب الحقوق المكتسبة لاحقًا على ذلك العقار.»

مع أن عقد الوعد ببيع عقار المبرم لدى الكاتب العدل ملزمٌ بين المشتري والبائع، فإنه إذا لم توضع إشارته في السجل العقاري، يمكن للبائع أن يبيع العقار إلى مشترين آخرين أيضًا. ومن المفيد، تجنبًا للتضرر، وضع إشارة بالعقد في السجل العقاري. وإلا فسيكون من الممكن أن يُوعد الغير أيضًا بالعقار نفسه، بل أن يُباع له، ولن يكون للمشتري الذي بيده عقد الوعد ببيع عقار، في أغلب الأحيان، حقٌ سوى المطالبة بالمبلغ الذي دفعه. والإشارة في السجل العقاري تمنح المشتري صاحب الحق حقَّ التمسك بحقه في مواجهة الغير.

بعد وضع الإشارة، إذا نُقل العقار محل العقد إلى الغير، جاز للدائن الذي وُعد بنقل العقار إليه أن يستعمل حقه المتعلق بالشراء في مواجهة الغير. وكذلك يمكن طلب شطب الحقوق الأخرى المنشأة بعد الإشارة والتي لا تتفق مع الحق الشخصي المعزَّز.

«يمكن قيد عقود الوعد ببيع العقار في عمود الإشارات في السجل العقاري وفقًا للمادة ١٠٠٩ من القانون المدني التركي. وبذلك يكون الدائن بموجب العقد قد عزّز حقه الشخصي الناشئ عن العقد، ويكتسب إمكان التمسك به في مواجهة الغير. ووفقًا للمادة ٢٦/٦ من قانون السجل العقاري، تسري هذه الإشارة مدة خمس سنوات، وتُشطب من القيد بانقضاء السنوات الخمس وتفقد قوتها المذكورة. كما أن جميع إشارات الحجز والرهن العقاري وما شابهها، التي من شأنها تقييد حقوق الدائن بموجب العقد والتي تُقيَّد في السجل خلال خمس سنوات بعد وضع إشارة عقد الوعد بالبيع في السجل العقاري، لا تُلزم الدائن بموجب العقد.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ١٤، أساس ٢٠١٦/١٢٠٥٢، قرار ٢٠١٩/٤٠٩٩، تاريخ ٧.٥.٢٠١٩)

كقاعدة عامة، يجوز للمشتري أو البائع أن يطلب من مديرية السجل العقاري إجراء وضع الإشارة في السجل العقاري. ولا حاجة، لإجراء هذه الإشارة في السجل العقاري، إلى إدراج حكم مستقل بهذا الشأن في عقد الوعد بالبيع أو إلى إبرام عقد إشارة مستقل. ومع ذلك، إذا أُبرم عقد الوعد بالبيع بين المشتري والشركة المقاولة التي تبني المسكن، ولم تكن الشركة المقاولة مالكة الأرض، فمن البديهي أنه لا يمكن وضع إشارة على عقار مالك الأرض المسجل في السجل العقاري استنادًا إلى عقد الوعد بالبيع المبرم بين المشتري والشركة المقاولة. وفي هذه الحالة يلزم كذلك إبرام اتفاق إشارة بين مالك الأرض والمشتري. أما مدة سريان الإشارة المقيَّدة فتقتصر على ٥ سنوات.

ومن الأمور الأخرى التي يجب الانتباه إليها هنا؛ أن تكون العقارات التي لا يوجد عليها أي قيد في السجل العقاري والمملوكة للمقاول محلًّا للبيع بعقد وعد ببيع عقار. فالمقاول الذي تسلّم عقارًا على سبيل السُّلفة بموجب عقد البناء مقابل حصص من الوحدات يظل ملتزمًا تجاه مالك الأرض بإتمام البناء. وفي هذه الحالة، حتى لو وضع المشتري إشارة بعقد الوعد ببيع عقار في السجل العقاري ظنًّا منه أنه اشترى العقار من المقاول، فإن حقه لا يُحمى في مواجهة مالك الأرض. وتنطبق هذه الحالة أيضًا إذا نقل المقاول العقار إلى الغير عن طريق البيع.

«إن سندات الطابو الخاصة بحق ملكية الطبقات قيد الإنشاء التي تُعطى للمقاول بموجب عقد البناء مقابل حصص من الوحدات هي من قبيل السُّلفة. وإذا باع المقاول الوحدات المستقلة إلى الغير، فإن هؤلاء لا يصبحون أصحاب حق إلا بوفاء المقاول بأداءاته تجاه مالك الأرض. وفي هذه الحالة، لما كان لا يمكن القول إن الشخص الذي يشتري وحدة مستقلة في مبنى قيد الإنشاء حسن النية، فإنه لا يستطيع أن يستفيد بهذا المعنى من المادة ١٠٢٣ من TMK.»(محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٢٣، أساس ٢٠١٧/٢٨٩٢، قرار ٢٠١٩/٥٢١٤، تاريخ ١٠.١٢.٢٠١٩)

وسيكون من مصلحة الأطراف، تجنبًا لضياع الحقوق في جميع هذه المراحل، الحصول على دعم قانوني من محامٍ.

المحامي Taha Hüseyin Çebi

المحامي المتدرب Batuhan Özata

هذا المقال تقييم عام أُعدّ وفق التشريعات النافذة في تاريخ نشره، ولا يُعدّ رأيًا قانونيًا. وهذا النص العربي ترجمة للأصل التركي؛ وفي حال وجود أي اختلاف يُعتمد النص التركي.