Contrato de promesa de compraventa de inmuebles: celebración, forma, anotación registral, supuestos considerados cesión de créditos y prohibición del abuso de derecho – análisis a la luz de las sentencias del Tribunal de Casación

El contrato de promesa de compraventa de inmueble, conocido en la vida cotidiana con expresiones como venta sobre maqueta, venta sobre plano, vender y construir o comprar desde los cimientos, tiene una estructura que constituye una excepción a las reglas generales. En la ley y en las sentencias del Tribunal de Casación (Yargıtay), en lugar de contrato de promesa de compraventa de inmueble (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, GSVS) se utiliza también, con el mismo significado, la expresión taşınmaz satış vaadi sözleşmesi.

Con el contrato de promesa de compraventa de inmueble se produce una situación en la que el comprador financia al vendedor y le concede una especie de crédito. Ello se debe a que la regla general es el cumplimiento simultáneo de las obligaciones. Según el art. 207/II del Código de Obligaciones turco (TBK), “Salvo que en el contrato se haya pactado otra cosa o que exista una costumbre en sentido contrario, el vendedor y el comprador están obligados a cumplir sus obligaciones simultáneamente.” El contrato de promesa de compraventa de inmueble, al incluir un plazo, trae consigo una serie de problemas. En la práctica, la firma de contratos sin respetar el requisito de forma, la huida del contratista sin terminar la obra o su quiebra y la venta de una misma vivienda a más de una persona son algunos de los problemas que se presentan.

Como consecuencia de los anuncios que se emiten sin cesar, las maquetas, los lanzamientos de proyectos de viviendas y las promesas, es posible que el consumidor haya firmado sin reflexionar lo suficiente los contratos que se le imponen. El legislador ha adoptado una serie de regulaciones especiales para evitar situaciones indeseadas. En este artículo se examinarán, en forma de preguntas y respuestas, algunas de las cuestiones jurídicas que pueden plantearse en los contratos de promesa de compraventa de inmueble en los que EL COMPRADOR ES CONSUMIDOR, bajo el título “Contrato de promesa de compraventa de inmuebles: celebración, forma, anotación registral, supuestos considerados cesión de créditos y prohibición del abuso de derecho – análisis a la luz de las sentencias del Tribunal de Casación”.

1) ¿Qué es el contrato de promesa de compraventa de inmueble? ¿Quién puede celebrarlo y cuándo? ¿Cuál es su plazo de validez?

Con el contrato de promesa de compraventa de inmueble, el vendedor se compromete a firmar el contrato de compraventa que se celebrará en el futuro, es decir, a llevar a cabo la transmisión de la escritura (tapu). Por ello, las partes del contrato firman un contrato de promesa de compraventa para obligarse, antes de que se produzca la transmisión, a llevarla a cabo.

El contrato de promesa de compraventa de inmueble encuentra su definición en el artículo 29 del Código de Obligaciones turco, titulado “contrato preliminar”. Aunque este artículo no menciona directamente el contrato de promesa de compraventa de inmueble, se refiere a él de forma indirecta a través de la definición del contrato preliminar.

“ARTÍCULO 29- Son válidos los contratos relativos a la celebración futura de un contrato. Salvo las excepciones previstas en las leyes, la validez del contrato preliminar depende de la forma del contrato que se celebrará en el futuro.”

En el marco del contrato de promesa de compraventa de inmueble, la obligación del comprador es pagar el precio de venta al vendedor, y la del vendedor es transmitir al comprador el inmueble en cuestión en la forma acordada en el contrato de promesa de compraventa de inmueble. El precio acordado puede ser pagado por el comprador al contado o a plazos; como contrapartida, el vendedor se compromete a realizar en el futuro la transmisión del inmueble en cuestión.

Aunque las leyes no recogen una definición del contrato de promesa de compraventa de inmueble, su definición se ha ido configurando con la práctica del Tribunal de Casación. En este sentido, la Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, en su resolución de 27.1.1993 (expediente n.º 1992/14-79, resolución n.º 1993/7), al afirmar que “... el contrato de promesa de compraventa de inmueble genera un derecho personal que otorga al acreedor de la promesa de venta el derecho a exigir al deudor de la promesa de venta que le transmita, a cambio de su precio, la propiedad del inmueble objeto de la promesa de venta.” ha subrayado que el contrato de promesa de compraventa de inmueble tiene la naturaleza de un contrato preliminar que genera un derecho personal.

Para poder firmar un contrato de promesa de compraventa de inmueble no es necesario que se haya constituido la propiedad horizontal o la servidumbre de propiedad horizontal (kat irtifakı); el contrato puede otorgarse también antes de la constitución de la servidumbre de propiedad horizontal.

“Tal como se subrayó en la Resolución n.º 3/4 del Pleno para la Unificación de la Jurisprudencia del Tribunal de Casación, de 24.04.1978, se ha considerado válida la promesa de venta de una unidad independiente en un inmueble en cuyo terreno existe un edificio, pero en el que aún no se ha constituido la propiedad horizontal ni la servidumbre de propiedad horizontal, y, dado que, cuando existe una promesa de venta de este tipo, siempre es posible determinar con ayuda del dictamen de un perito la proporción de cuota de terreno que se asignará a la unidad independiente, se ha llegado a la conclusión de que este contrato es válido aunque en el contrato de promesa de venta no se indique la proporción de cuota de terreno que corresponde a la unidad independiente.” (Tribunal de Casación, Sala 14.ª de lo Civil, expediente n.º 2012/7922, resolución n.º 2012/9089, 2.7.2012)

En el contrato de promesa de compraventa de inmueble, aunque la regla es que el vendedor sea el propietario, ello no es un requisito. El vendedor puede otorgar un contrato de promesa de compraventa de inmueble también respecto de un inmueble del que llegará a ser propietario más adelante.

Dado que no se prevé un plazo de prescripción especial para las acciones derivadas del contrato de promesa de compraventa de inmueble, se aplica el plazo de prescripción de diez años conforme a las disposiciones generales del Código de Obligaciones turco. Este plazo empieza a correr desde que surge la posibilidad de cumplimiento del contrato.

2) ¿Existe un requisito de forma para la promesa de compraventa de inmueble? ¿Cuál es la consecuencia de no cumplir el requisito de forma?

El artículo 237 del Código de Obligaciones turco, titulado Forma, el artículo 706 del Código Civil turco, titulado Acto jurídico, y el artículo 89 de la Ley del Notariado, titulado “actos que deben otorgarse obligatoriamente en forma de documento autorizado”, contienen disposiciones relativas a los requisitos de forma del contrato de promesa de compraventa de inmueble. Según estas disposiciones, el otorgamiento del contrato de promesa de compraventa de inmueble ante notario en forma de documento autorizado es un requisito de validez.

“ARTÍCULO 237 DEL TBK- Para que la compraventa de un inmueble sea válida, es necesario que el contrato se otorgue en forma solemne. Los contratos de promesa de venta de inmueble, de retroventa y de opción de compra no son válidos si no se otorgan en forma solemne. La validez del contrato de adquisición preferente depende de que se haya celebrado por escrito.”

“Artículo 706 del TMK- La validez de los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad de un inmueble depende de que se hayan otorgado en forma solemne. Las disposiciones por causa de muerte y los contratos de régimen económico matrimonial están sujetos a sus propias formas.”

“Ley del Notariado, artículo 89 – Los contratos y poderes que por su naturaleza requieran actuaciones en el registro de la propiedad, el testamento, la venta con reserva de dominio, la promesa de venta de inmueble, la escritura de constitución de una fundación, el contrato matrimonial, la adopción y el reconocimiento, el contrato de partición de la herencia y los demás actos previstos en otras leyes se otorgan conforme a las disposiciones de este capítulo.”

En su forma más resumida, podemos definir el contrato de promesa de compraventa de inmueble como “el contrato preliminar/compromiso relativo a la realización futura de la compraventa definitiva de un inmueble”. El contrato de promesa de compraventa debe otorgarse ante notario en forma de documento autorizado. El contrato de promesa de compraventa de inmueble que no se otorgue ante notario se considerará inválido, y las atribuciones patrimoniales que las partes hayan realizado en virtud del contrato inválido estarán sujetas a restitución. El juez debe apreciar de oficio esta circunstancia.

“Por otra parte, los notarios no pueden autorizar un contrato de compraventa relativo a la venta de inmuebles inscritos en el registro de la propiedad; solo pueden otorgar un "contrato de promesa de compraventa de inmueble". Conforme al punto 3 del artículo 60 de la Ley del Notariado, cualquier otro contrato que se otorgue es inválido. Por ejemplo, los notarios no pueden otorgar ni siquiera un contrato que confirme el contrato de compraventa o un contrato que confirme el contrato de promesa de compraventa de inmueble. Solo pueden otorgar contratos de promesa de compraventa en forma de documento autorizado. Estas cuestiones son de orden público y constituyen aspectos importantes de la regla de la aplicación de oficio del Derecho turco, recogida en el artículo 33 del Código Procesal Civil (HMK). El juez debe examinar de oficio si un contrato es válido o no y resolver en consecuencia.”(Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, expediente n.º 2017/13629, resolución n.º 2017/436, 8.3.2017)

“El otorgamiento del contrato de promesa de compraventa de inmueble ante notario en forma de documento autorizado es un requisito de validez, y el contrato privado firmado entre las partes es inválido. Como consecuencia del contrato inválido, las partes están obligadas a restituirse mutuamente lo que se hayan entregado.”(Tribunal de Casación, Sala 19.ª de lo Civil, expediente n.º 2017/4740, resolución n.º 2019/5146, 14.11.2019)

Cuando no se cumplen los requisitos de forma previstos, la regla es que los contratos son nulos de pleno derecho. No obstante, también es cierto que cada caso deberá examinarse según sus particularidades. Mientras que el Tribunal de Casación no otorga protección jurídica a la transmisión, mediante un contrato de promesa de compraventa de inmueble en documento privado, de un inmueble que es propiedad del propio contratista, sí ha otorgado protección jurídica a la transmisión por el contratista, mediante un contrato de promesa de compraventa de inmueble en documento privado, de inmuebles pertenecientes al propietario del terreno, y ha admitido que esta tiene la naturaleza de una cesión del crédito. En este sentido, cabrá hablar de un contrato válido.

“Se desprende que el inmueble cuya venta prometió el demandado al demandante en el contrato de promesa de compraventa de inmueble celebrado entre las partes en forma de documento privado no es un inmueble inscrito a nombre del demandado en el registro de la propiedad, sino una de las unidades independientes que le corresponderán al demandado en razón de la obra que realizará conforme al contrato de construcción a cambio de unidades otorgado debidamente ante notario en forma de documento autorizado con la persona propietaria del terreno, ajena al proceso. En este caso, el demandado no hace al demandante una promesa de venta de inmueble, sino que el derecho de transmisión e inscripción que corresponde al demandado se transmite al demandante, como derecho personal, mediante cesión de créditos. Dado que un contrato de transmisión de este tipo no está sujeto a requisito de forma, el contrato escrito entre las partes es válido.” (Tribunal de Casación, Sala 19.ª de lo Civil, expediente n.º 2017/3101, resolución n.º 2019/5049, 7.11.2019)

En los contratos de promesa de compraventa de inmueble, el comprador tampoco podrá interponer, sobre la base de un contrato en documento privado, una acción de cancelación del asiento registral e inscripción. No debe pasarse por alto esta circunstancia. Muchos contratistas hacen firmar a los compradores contratos en documento privado con el fin de eludir sus responsabilidades contractuales. Dado que el ordenamiento jurídico no protege los contratos celebrados sin respetar la forma escrita solemne, es probable que los compradores que tienen en su poder un contrato en documento privado sufran una pérdida de derechos.

“En cuanto al caso concreto, dado que se desprende que el contrato de promesa de compraventa de 20 de diciembre de 2010, en el que se prometió la venta de la unidad independiente n.º 9 objeto del litigio, tiene carácter privado y, como se ha indicado anteriormente, no se otorgó conforme al requisito de forma solemne, se ha considerado correcta la decisión del tribunal de desestimar la demanda en lo que respecta a la pretensión de cancelación del asiento registral e inscripción.” (Tribunal de Casación, Sala 14.ª de lo Civil, expediente n.º 2018/5160, resolución n.º 2019/7190, 30.10.2019)

En una demanda interpuesta por pérdida de rentas, el Tribunal de Casación ha resuelto también que no puede reclamarse la pérdida de rentas sobre la base de un contrato en documento privado.

“Tras el proceso seguido acatando la sentencia de casación, el tribunal desestimó la demanda con el fundamento de que el contrato de promesa de compraventa de inmueble de 10 de mayo de 2007, reconocido por las partes, se celebró en forma de documento privado; de que el contrato de promesa de compraventa otorgado entre las partes no es válido por no haberse otorgado en forma solemne conforme al art. 237/2 del TBK; de que, aunque posteriormente se haya realizado la transmisión en el registro de la propiedad, el contrato privado inválido desde el principio no se convierte en válido; de que, además, en relación con la transmisión de los inmuebles realizada en forma solemne en el registro de la propiedad, el comprador demandante no ha alegado ni probado que se practicara una anotación en el registro de la propiedad de los inmuebles mediante el contrato celebrado en forma privada, y de que, por tanto, no puede reclamarse un crédito por pérdida de rentas sobre la base de un contrato inválido; la sentencia fue recurrida en casación por el abogado del demandante. FALLO: Atendiendo a los escritos obrantes en el expediente, a las pruebas en que se basa la resolución y a los motivos que la justifican, y no existiendo error alguno en la valoración de la prueba, SE ACUERDA desestimar todos los motivos de casación del abogado del demandante, que no se consideran fundados, y CONFIRMAR la sentencia, por ser conforme al procedimiento y a la ley,”(Tribunal de Casación, Sala 19.ª de lo Civil, expediente n.º 2018/3659, resolución n.º 2019/5313, 26.11.2019)

3) Si el contrato de promesa de compraventa de inmueble adolece de un defecto de forma, ¿puede el contrato inválido por defecto de forma convertirse en un contrato válido en el marco de la prohibición del abuso de derecho?

No obstante, en los casos en que las partes del contrato han cumplido las prestaciones derivadas del contrato sin incurrir en ningún tipo de error, invocar el defecto de forma constituye un abuso de derecho. En caso de vulneración de la prohibición del abuso de derecho, no se atenderá al defecto de forma, desaparecerán las consecuencias negativas del defecto de forma y el contrato producirá sus efectos y consecuencias como un contrato válido.

“El tribunal, a la vista de las alegaciones, la contestación, el informe pericial y el contenido del expediente, considerando que no existe controversia en cuanto a que el contrato celebrado entre las partes se otorgó en forma de documento privado, pero que las partes cumplieron recíprocamente sus prestaciones, es decir, que el demandado transmitió al demandante la propiedad del terreno y que el demandante transmitió al demandado la propiedad de las viviendas acordadas, desestimó la demanda con el fundamento de que no es compatible con las reglas de la buena fe que el demandante alegue la invalidez del contrato una vez transcurridos 3 años desde la terminación de los inmuebles… FALLO: Por los motivos expuestos, SE ACUERDA desestimar todos los motivos de casación del abogado del demandante y CONFIRMAR la sentencia, por ser conforme al procedimiento y a la ley,” (Tribunal de Casación, Sala 23.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/7127, resolución n.º 2019/4566, 6.11.2019)

Más arriba hemos señalado que el comprador, aunque haya cumplido todas sus obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa de inmueble en documento privado, no puede obligar al vendedor a la inscripción. Sin embargo, también se ha mencionado que la prohibición del abuso de derecho constituye una situación excepcional. En este marco, si las partes han cumplido todas sus prestaciones y se ha producido la entrega efectiva, el hecho de que el contrato no se haya otorgado en forma solemne no impide la interposición de una acción de cancelación del asiento registral e inscripción.

“Que, como regla general, no puede estimarse una acción de inscripción forzosa interpuesta sobre la base de un contrato que genera la obligación de transmitir la propiedad de un inmueble inscrito en el registro de la propiedad, pero que se considera inválido por no haberse celebrado conforme a los requisitos de forma previstos en la ley; no obstante, en los casos en que, sin que exista un contrato válido relativo a la venta de una unidad independiente de un inmueble cuya construcción se ha iniciado para quedar sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, las partes se han puesto de acuerdo sobre la venta de la unidad independiente, el comprador ha cumplido todas sus obligaciones y el vendedor ha entregado la unidad independiente, de modo que el comprador la utiliza como propietario, y pese a ello el vendedor no accede a la transmisión de la propiedad en el registro de la propiedad, puede estimarse, según las particularidades del caso, la acción de inscripción interpuesta teniendo en cuenta el artículo 2 del Código Civil (MK)”(Resolución del Pleno para la Unificación de la Jurisprudencia del Tribunal de Casación de 30.09.1988, n.º 1987/2 1988/2)

Será oportuno concebir la prohibición del abuso de derecho dentro de un marco muy limitado; de lo contrario, todas las situaciones podrían valorarse en el ámbito de la prohibición del abuso de derecho.

“(…) Porque, cuando en un litigio entran en conflicto el defecto de forma y la regla de la prohibición del abuso de derecho, que por su naturaleza son imperativos y deben ser apreciados de oficio por el juez, las particularidades del caso tienen gran importancia para que la regla del requisito de forma pueda superarse por la vía del abuso de derecho. Esta situación es una consecuencia natural del carácter subsidiario de la regla establecida en el segundo apartado del artículo 2 del MK, y la regla de la prohibición del abuso de derecho solo puede aplicarse en casos de extrema necesidad. Este mismo principio se menciona también en la Resolución n.º 3/1 del Pleno para la Unificación de la Jurisprudencia del Tribunal de Casación, de 25.1.1984, y la opinión del Ord. Prof. Dr. A. B. Schwarz sobre esta cuestión (Introducción al Derecho Civil, traducción de Hıfzı Veldet, pág. 201 y ss., Estambul, 1946) es, en resumen, la siguiente: "-En la aplicación de esta disposición general es necesario actuar con mucha cautela. Porque el sentido de todo el Derecho privado racional que se expresa en las leyes actuales es resolver las cuestiones jurídicas no con sentimientos de equidad poco claros, sino con principios firmes y claros. Una práctica jurídica basada únicamente en la buena fe y en el abuso de derecho pone en peligro este objetivo. Por estas razones, es necesario aplicar a cada cuestión la disposición especial que le concierne y aplicar el artículo 2 del MK, en los casos de extrema necesidad, únicamente de forma complementaria y correctora..."(Asamblea General de lo Civil del Tribunal de Casación, expediente n.º 2017/13629, resolución n.º 2017/436, 8.3.2017)

No debe olvidarse que cada caso concreto tiene sus propias particularidades y que las resoluciones y la jurisprudencia del Tribunal de Casación también pueden cambiar en función de los cambios de circunstancias.

4) ¿Es posible la transmisión del contrato de promesa de compraventa de inmueble? En caso de transmisión, ¿en qué supuestos no se protege el derecho del nuevo acreedor?

Salvo que lo impidan el contrato o la naturaleza del negocio, el acreedor puede transmitir su crédito a un tercero, sin necesidad del consentimiento del deudor, mediante un contrato de promesa de compraventa de inmueble que otorgará asimismo ante notario.

“Los contratos de promesa de compraventa de inmueble se encuentran entre los contratos que generan derechos personales. Quien adquiere la condición de acreedor mediante un contrato de este tipo puede transmitir y ceder a un tercero este derecho personal derivado del contrato, sin necesidad del consentimiento del deudor y mientras no exista una prohibición de transmisión, asimismo mediante un contrato de promesa de compraventa de inmueble. En este caso, quien adquiere el crédito por cesión puede sustituir al cedente y ejercer sus derechos.”(Tribunal de Casación, Sala 14.ª de lo Civil, expediente n.º 2010/1003, resolución n.º 2010/3455, 30.3.2010)

El contrato de construcción a cambio de cuota de terreno celebrado entre el propietario del terreno y el contratista puede contener una prohibición de cesión. La existencia de una prohibición de cesión impide al contratista celebrar contratos de promesa de compraventa de inmueble. Si, en contra de ello, el contratista realiza operaciones de cesión, el derecho del tercero no queda protegido.

“El "contrato de ejecución de obra" celebrado con el contratista, uno de los demandados, en el que se basa el demandante, es, por su naturaleza, la operación de cesión de créditos antes mencionada. Aunque para realizar la cesión no es necesario el consentimiento del deudor, conforme al art. 1621 del antiguo Código de Obligaciones (BK), para la validez de la cesión es necesario que el cedente no tenga prohibida la cesión por la ley, por el contrato o por la naturaleza del negocio. Ahora bien, el artículo 3 del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno celebrado entre los demandados contiene literalmente la disposición: "la empresa contratista es libre de construir las parcelas que le pertenecen, si así lo desea, en forma de cooperativa o, si así lo desea, en forma de construir y vender. No puede ceder ni transmitir a otra persona o empresa los derechos derivados del contrato." Como se observa, con esta disposición del contrato se ha impuesto al contratista una prohibición de cesión. Por ello, el tercero demandante no puede solicitar al propietario del terreno demandado la transmisión de la propiedad basándose en la cesión realizada por el contratista.” (Sala 14.ª de lo Civil, expediente n.º 2011/3185, resolución n.º 2011/7135)

Puede que el propietario del terreno y el contratista hayan firmado entre ellos un contrato de construcción a cambio de cuota de terreno. En este caso, los inmuebles transmitidos al contratista, o cuya transmisión se le ha prometido, en virtud del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno celebrado entre el propietario del terreno y el contratista pueden transmitirse a un tercero. Se considera que el comprador que firma un contrato de promesa de compraventa de inmueble con el contratista adquiere también el crédito que el contratista tiene frente al propietario del terreno. El acreedor que adquiere el crédito del contratista frente al propietario del terreno puede ejercer este derecho frente al propietario del terreno. En este caso, el acreedor, que es un tercero, puede obligar al propietario del terreno a la inscripción, pero el incumplimiento de sus obligaciones por parte del contratista otorga al propietario del terreno el derecho a negarse a la inscripción.

“Dado que el objeto de la cesión será el crédito real que el contratista haya adquirido conforme al contrato celebrado con el propietario del terreno, carece de importancia para el propietario del terreno que el contratista cedente ceda a un tercero un derecho que no ha adquirido frente al propietario del terreno. Por otra parte, si el contratista ha cedido a un tercero (el demandante) el derecho personal que adquirirá sin haber cumplido total o parcialmente su prestación frente al propietario del terreno, el tercero (el demandante) no puede obligar al cumplimiento al propietario del terreno, que tiene derecho a acogerse a lo dispuesto en el artículo 97 del Código de Obligaciones turco.” (Tribunal de Casación, Sala 14.ª de lo Civil, expediente n.º 2018/3982, resolución n.º 2019/3814, 30.4.2019)

5) Si el contrato de promesa de compraventa de inmueble es inválido por falta del requisito de forma, ¿qué comprende la cantidad que puede reclamar el comprador y qué diferencia supone que se considere un contrato válido conforme a las normas de la cesión de créditos?

Hemos señalado que el contrato de promesa de compraventa de inmueble en documento privado celebrado entre las partes será inválido. Las prestaciones de las partes basadas en el contrato inválido están sujetas a restitución. El precio del contrato que el vendedor está obligado a restituir se restituye conforme a las normas del enriquecimiento injusto. En este sentido:

“El contrato de compraventa de inmueble de 2 de febrero de 2000 celebrado entre el demandante y R. T., uno de los demandados, es jurídicamente inválido por no haberse otorgado en forma solemne (art. 706 del TMK, art. 213 del BK, art. 237 del TBK, art. 26 de la Ley del Registro de la Propiedad, art. 60 de la Ley del Notariado). Por ello, no genera derechos ni obligaciones para sus partes como ocurre con los contratos válidos. En este caso, el demandante puede reclamar, por razón del contrato inválido, la restitución del precio que entregó al demandado en el marco de las normas del enriquecimiento injusto.

El enriquecimiento injusto es el aumento del patrimonio de una persona, sin causa justificada, en detrimento del patrimonio de otra persona, y, al restituirse lo entregado en virtud del enriquecimiento injusto, es necesario que el dinero pagado se actualice al poder adquisitivo que tenía en la fecha del pago, es decir, que se aplique el principio de justicia conmutativa.

El principio de justicia conmutativa expresa que la persona que, sin basarse en una causa justificada, aumenta su propio patrimonio beneficiándose del patrimonio de otro está obligada a devolver la ganancia obtenida, y expresa una verdadera obligación de restablecer la situación anterior(...)

Siendo así, mientras que el tribunal, conforme al principio de justicia conmutativa, respecto del dinero pagado en virtud del contrato extrarregistral de compraventa de inmueble, debía haber hecho calcular el poder adquisitivo de dicho dinero, que ha disminuido por diversos factores económicos, obteniendo de un perito cualificado un informe conforme a la jurisprudencia consolidada del Tribunal de Casación y susceptible de control sobre cuál podría ser el valor del poder adquisitivo que alcanzaría desde la fecha de su pago hasta la fecha de la demanda, tomando las medias de la inflación, del índice de precios al consumo y del índice de precios de producción, de los incrementos de la cotización del oro y de las divisas, de los incrementos de los sueldos de los funcionarios y de los salarios de los trabajadores y de los incrementos del tipo de interés, y resolver según el resultado que se obtuviera, se ha considerado contrario al procedimiento y a la ley que dictara sentencia de acuerdo con un informe pericial insuficiente como resultado de una valoración errónea, y esta circunstancia ha exigido la casación de la sentencia.” (Tribunal de Casación, Sala 3.ª de lo Civil, expediente n.º 2015/11138, resolución n.º 2015/19014, 26.11.2015)

Hemos señalado que el contrato de promesa de compraventa de inmueble en documento privado será inválido y que las partes estarán obligadas a restituir lo que hayan entregado conforme a las normas del enriquecimiento injusto. No obstante, también hemos mencionado que, si el contratista hace objeto de un contrato de promesa de compraventa de inmueble en documento privado un inmueble que es propiedad del propietario del terreno, esta situación se considerará una cesión de créditos y que, por ello, existirá un contrato válido.

El contrato de promesa de compraventa de inmueble en documento privado celebrado entre las partes podrá, en determinadas circunstancias, quedar sujeto a las normas de la cesión de créditos. En este caso, el acreedor que no puede obtener el inmueble que se le prometió debido a la mora del contratista puede reclamar su interés positivo. Se ha reconocido al comprador la posibilidad de reclamar el interés positivo que sustituye al cumplimiento, es decir, el valor de mercado del inmueble en cuestión. El punto al que debe prestarse atención es el siguiente: al tratarse de un contrato válido, la cantidad que puede reclamar el comprador no queda limitada por las normas del enriquecimiento injusto, y se indica que también puede reclamarse el interés positivo.

“ ...el demandado es contratista y ha vendido al demandado dos de las viviendas que le corresponden en virtud del contrato de construcción a cambio de unidades. En este caso, el contrato entre el demandante y el contratista tiene la naturaleza de una cesión de créditos, y el hecho de que se haya celebrado por escrito es suficiente para que el contrato se considere válido. En el caso concreto, el contrato entre las partes también es válido al haberse celebrado por escrito. En los contratos válidos puede reclamarse el interés positivo que sustituye al cumplimiento en especie. En el presente proceso, el demandante también ha reclamado el valor de mercado de las viviendas en concepto de interés positivo que sustituye al cumplimiento en especie. Sin embargo, el demandante ha incurrido en un cumplimiento incompleto al no pagar 10.000,00 TL del precio acordado en el contrato. Esta circunstancia ha sido reconocida por las partes y por el tribunal y no es controvertida. Siendo así, mientras que el tribunal, admitiendo que el contrato es válido, debía haber determinado el crédito del demandante poniendo en proporción el valor de mercado determinado a la fecha de la demanda con el pago realizado, el hecho de que haya resuelto en los términos que constan por escrito como resultado de una valoración errónea es contrario al procedimiento y a la ley y constituye motivo de casación." (Tribunal de Casación, Sala 13.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/27346, resolución n.º 2019/12374)

6) ¿Puede anotarse el contrato de promesa de compraventa de inmueble en el registro de la propiedad? ¿Cuál es el efecto jurídico de la anotación?

El art. 1009 del “Código Civil turco” establece que los contratos de promesa de compraventa de inmueble pueden anotarse en el registro de la propiedad. Según este artículo:

“Artículo 1009: Los derechos derivados de los contratos de construcción a cambio de cuota de terreno, de promesa de venta de inmueble, de arrendamiento, de opción de compra, de adquisición preferente y de retroventa, así como los demás derechos cuya anotación esté expresamente prevista en las leyes, pueden anotarse en el registro de la propiedad. Una vez anotados, pueden oponerse a los titulares de los derechos adquiridos posteriormente sobre ese inmueble.”

Aunque el contrato de promesa de compraventa de inmueble otorgado ante notario es vinculante entre el comprador y el vendedor, si no se practica su anotación en el registro de la propiedad, es posible que el vendedor venda el inmueble también a otros compradores. Para evitar perjuicios, conviene anotar el contrato en el registro de la propiedad. De lo contrario, será posible prometer el mismo inmueble también a terceros, e incluso venderlo, y el comprador que tenga en su poder el contrato de promesa de compraventa de inmueble muchas veces no tendrá otro derecho que reclamar la suma que haya pagado. La anotación en el registro de la propiedad otorga al comprador titular del derecho la facultad de oponer su derecho frente a terceros.

Si, tras la anotación, el inmueble objeto del contrato se transmite a un tercero, el acreedor al que se prometió la transmisión del inmueble puede ejercer frente al tercero su derecho relativo a la adquisición. Del mismo modo, puede solicitarse la cancelación de otros derechos constituidos después de la anotación que sean incompatibles con el derecho personal reforzado.

“Los contratos de promesa de compraventa de inmueble pueden inscribirse en la columna de anotaciones del registro de la propiedad conforme al artículo 1009 del Código Civil turco. De este modo, el acreedor del contrato refuerza el derecho personal derivado del contrato y adquiere la posibilidad de oponerlo frente a terceros. Conforme al artículo 26/6 de la Ley del Registro de la Propiedad, esta anotación es válida durante cinco años y, transcurridos los cinco años, se cancela del registro y pierde dicha fuerza. Tampoco vinculan al acreedor del contrato los embargos, hipotecas y anotaciones similares de cualquier tipo que puedan restringir los derechos del acreedor del contrato y que se inscriban en el registro dentro de los cinco años siguientes a la anotación del contrato de promesa de compraventa en el registro de la propiedad.” (Tribunal de Casación, Sala 14.ª de lo Civil, expediente n.º 2016/12052, resolución n.º 2019/4099, 7.5.2019)

Como regla general, el comprador o el vendedor pueden solicitar a la oficina del Registro de la Propiedad que se practique la anotación. Para que pueda practicarse esta anotación en el registro de la propiedad no es necesario incluir una cláusula adicional a tal efecto en el contrato de promesa de compraventa ni celebrar un contrato de anotación separado. No obstante, si el contrato de promesa de compraventa se celebra entre el comprador y la empresa contratista que construye la vivienda y la empresa contratista no es la propietaria del terreno, evidentemente no es posible practicar una anotación sobre el inmueble del propietario del terreno inscrito en el registro de la propiedad sobre la base del contrato de promesa de compraventa celebrado entre el comprador y la empresa contratista. En este caso, es necesario celebrar además un acuerdo de anotación entre el propietario del terreno y el comprador. La validez de la anotación practicada, por su parte, está limitada a 5 años.

Otra cuestión a la que debe prestarse atención aquí es la venta, mediante un contrato de promesa de compraventa de inmueble, de inmuebles que no tienen ninguna carga en el registro de la propiedad y que son propiedad del contratista. El contratista que ha recibido inmuebles a título de anticipo en virtud de un contrato de construcción a cambio de cuota de terreno sigue teniendo frente al propietario del terreno la obligación de terminar la obra. En este caso, aunque el comprador anote en el registro de la propiedad el contrato de promesa de compraventa de inmueble en la creencia de que ha comprado un inmueble al contratista, su derecho no queda protegido frente al propietario del terreno. Esto se aplica también cuando el contratista transmite el inmueble a un tercero mediante venta.

“Los títulos de servidumbre de propiedad horizontal entregados al contratista en virtud del contrato de construcción a cambio de cuota de terreno tienen la naturaleza de un anticipo. Si el contratista vende las unidades independientes a terceros, estos solo adquieren la condición de titulares del derecho cuando el contratista cumple sus prestaciones frente al propietario del terreno. En este caso, dado que no puede considerarse de buena fe a quien adquiere una unidad independiente en un lugar en construcción, este no puede acogerse en este sentido al artículo 1023 del TMK.”(Tribunal de Casación, Sala 23.ª de lo Civil, expediente n.º 2017/2892, resolución n.º 2019/5214, 10.12.2019)

Para no sufrir una pérdida de derechos en todos estos procesos, obtener apoyo jurídico de un abogado redundará en interés de las partes.

Abg. Taha Hüseyin Çebi

Abg. en prácticas Batuhan Özata

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.