Nuestras observaciones sobre el proyecto de reglamento relativo a la cuota por incremento de valor derivado de modificaciones del plan urbanístico y, en este contexto, sobre el artículo adicional 8 de la Ley n.º 3194 de Urbanismo

Con la modificación introducida el 14 de febrero de 2020 en la Ley n.º 3194 de Urbanismo se añadió el artículo adicional 8. Este artículo regula la transferencia al sector público del incremento de valor derivado de las modificaciones del plan urbanístico. A raíz de ello, el Ministerio de Medio Ambiente y Urbanismo elaboró, con el fin de establecer los procedimientos y principios aplicables a las actuaciones y trámites relacionados con el artículo adicional 8 añadido a la Ley n.º 3194 de Urbanismo, el “Proyecto de Reglamento relativo a la Cuota por Incremento de Valor Derivado de Modificaciones del Plan Urbanístico”, que se sometió a consulta el 17 de abril de 2020.

Ley n.º 3194 de Urbanismo, artículo adicional 8 – (Añadido: 14/2/2020-7221/12 art.)

“Las modificaciones del plan se realizarán conforme a las características del asentamiento, de manera que no alteren las decisiones principales del plan, su continuidad, su integridad ni el equilibrio de las infraestructuras sociales y técnicas, y siempre que se aporten las justificaciones técnicas. En las propuestas de modificación del plan se elaborará un informe de evaluación del impacto sobre las infraestructuras sociales y técnicas que incluya un análisis de necesidades, el cual se presentará a la Administración que haya de aprobar el plan.

A nivel de parcela, no podrán realizarse modificaciones del plan urbanístico que aumenten la población, la densidad edificatoria, el número de plantas o la altura de los edificios.

En las manzanas constituidas con una superficie no inferior a mil metros cuadrados, en las modificaciones del plan que, a nivel de manzana, aumenten la población, la densidad edificatoria, el número de plantas o la altura de los edificios, o introduzcan un cambio de uso, los equipamientos culturales y los usos de infraestructura social y técnica necesarios deberán cubrirse dentro de un área de un radio máximo de 500 metros desde el centro de la manzana.

La totalidad del incremento de valor del solar cuyo valor aumente como consecuencia de la modificación del plan urbanístico realizada a nivel de manzana a solicitud de la totalidad de los propietarios de los inmuebles se percibirá como cuota por incremento de valor. Para determinar el importe de la cuota por incremento de valor se tendrán en cuenta los criterios de determinación del valor establecidos en el artículo 11 de la Ley n.º 2942.

El incremento de valor que se produzca en el inmueble como consecuencia de la modificación del plan urbanístico será determinado por la comisión de tasación constituida por la Administración, sin que pueda ser inferior al nuevo valor medio establecido por al menos dos sociedades de tasación inmobiliaria con licencia, autorizadas conforme a la Ley n.º 6362, mediante la determinación del valor en las condiciones del plan vigente indicadas en el informe explicativo de la modificación del plan junto con la determinación del valor posterior a la modificación. La cuota por incremento de valor será abonada por los propietarios de los inmuebles, a más tardar, en la primera venta del inmueble o en la fase de licencia. La cuota por incremento de valor determinada por la comisión de tasación se aplicará en la fecha de pago incrementada, por cada año natural, en la tasa de revalorización determinada y publicada para el año anterior conforme al artículo 298 bis de la Ley n.º 213, con efectos desde el inicio del año natural.

La sujeción del inmueble al incremento de valor se anotará en el registro de la propiedad. Salvo las modificaciones de la licencia que se realicen sin alterar el coeficiente de edificabilidad, la superficie construida, la altura de la edificación ni el uso, no podrá expedirse licencia de obras sin que se haya abonado la cuota por incremento de valor.

Los importes de la cuota por incremento de valor serán ingresados por los propietarios de los inmuebles en la cuenta de la unidad de contabilidad del Ministerio. De los importes ingresados:

a) En las provincias en las que exista municipio metropolitano, el 25 % a la cuenta correspondiente del municipio metropolitano, el 25 % a la cuenta correspondiente del municipio de distrito de que se trate y el 25 % a la Cuenta Especial de Proyectos de Transformación del Ministerio,

b) En las provincias en las que no exista municipio metropolitano, el 40 % a la cuenta correspondiente que se abra en la Administración que apruebe la modificación del plan urbanístico y el 30 % a la Cuenta Especial de Proyectos de Transformación del Ministerio,

c) Del incremento de valor derivado de la modificación del plan urbanístico aprobada por el Ministerio, el 75 % a la Cuenta Especial de Proyectos de Transformación del Ministerio; de la cuota por incremento de valor restante, en las provincias en las que exista municipio metropolitano, el 15 % a la cuenta correspondiente del municipio metropolitano y el 10 % a la cuenta correspondiente del municipio de distrito de que se trate; y, en los lugares en los que no exista municipio metropolitano, la totalidad de la cuota por incremento de valor restante, excluida la parte del Ministerio, a la cuenta correspondiente que se abra en la Administración competente del lugar en el que se haya realizado la modificación del plan,

se transferirán en un plazo de cinco días hábiles; el 25 % restante de la cuota por incremento de valor conforme a la letra (a), el 30 % restante de la cuota por incremento de valor conforme a la letra (b) y, en caso de que la modificación del plan urbanístico sea aprobada por otras administraciones con presupuesto general, la totalidad de la cuota por incremento de valor se registrarán como ingreso del presupuesto general.

Las disposiciones de este artículo no se aplicarán a los planes o modificaciones de planes que se realicen en las zonas comprendidas en el ámbito de la Ley n.º 6306, de 16 de mayo de 2012, de Transformación de las Zonas en Riesgo de Desastre, en las zonas de inversiones públicas y de propiedad pública ni en las zonas pertenecientes a fundaciones administradas (mazbut) y adscritas (mülhak), ni a las modificaciones de planes que se realicen, conforme a los procedimientos previstos en la letra (b) del apartado primero del artículo 8, respecto de las alturas fijadas en los planes urbanísticos como altura máxima libre (yençok: serbest).

Los procedimientos y principios relativos a la aplicación de este artículo serán establecidos por el Ministerio.”

TRASPASO A CONSEJOS DE LAS COMPETENCIAS PARA DETERMINAR Y MODIFICAR LOS PLANES URBANÍSTICOS

Queremos señalar, en primer lugar, que sería oportuno retirar a las administraciones locales las competencias que se les atribuyen en materia de elaboración, entrada en vigor y modificación de los planes urbanísticos, reguladas en el art. 8 de la Ley de Urbanismo, titulado “Elaboración y entrada en vigor de los planes”, y en los demás artículos pertinentes, y traspasarlas a un consejo que se constituya bajo la administración central. En este sentido, pueden tomarse como modelo el Consejo Superior de Protección de los Bienes Culturales y los consejos regionales de protección de los bienes culturales, que funcionan bajo la dependencia del Ministerio de Cultura y Turismo y están regulados por la “Ley de Protección de los Bienes Culturales y Naturales” n.º 2863. En el marco de la “Ley de Protección de los Bienes Culturales y Naturales” n.º 2863 y del “Reglamento del Consejo Superior de Protección de los Bienes Culturales y de los Consejos Regionales de Protección de los Bienes Culturales” se regulan la composición de los consejos y sus procedimientos y principios de funcionamiento. Tomando como modelo estos consejos, podrían crearse, bajo la dependencia del Ministerio de Medio Ambiente y Urbanismo, “Consejos de Determinación y Modificación Urbanística”.

La planificación urbanística y, de forma más general, la concepción del urbanismo están, en esencia, directamente vinculadas con la historia y la cultura de la sociedad, con su visión de la vida y con el modo en que le da sentido. Más allá de ello, la influencia de primer orden que el espacio ejerce sobre la vida reflexiva/intelectual de las personas que viven en él es hoy también objeto de numerosas investigaciones científicas. Desde este punto de vista, se comprenderá con mayor claridad que la atribución de competencias para determinar y modificar el planeamiento urbanístico es una cuestión que no solo afecta a la zona de que se trate, sino a todo el país, y demasiado importante como para dejarla en manos de los municipios. El traspaso de estas competencias a consejos constituidos en el seno del ministerio por personas especializadas en historia del arte, derecho, promoción inmobiliaria, ingeniería cartográfica, arquitectura y planificación urbana eliminará también las posibles presiones relativas a la modificación del plan urbanístico que puedan ejercerse sobre las administraciones locales y la comisión. De este modo se logrará, al mismo tiempo, la uniformidad de los planes urbanísticos en todo el país y en cada ciudad. Además, no debe olvidarse que la competencia para determinar y modificar el planeamiento no depende únicamente de la discrecionalidad de la Administración, sino que, junto a ello, instituciones como el Ministerio de Medio Ambiente y Urbanismo, el Ministerio de Ciencia, Industria y Tecnología, el Consejo Superior de Privatizaciones y la Presidencia de la Administración de Vivienda Colectiva también tienen competencias para determinar y modificar los planes urbanísticos derivadas de diversas leyes. Con los consejos que se constituyan se logrará la uniformidad en la determinación y modificación de los planes urbanísticos.

PRÁCTICAS Y REFLEXIONES SOBRE LA TRANSFERENCIA AL SECTOR PÚBLICO DE LA CUOTA POR INCREMENTO DE VALOR

En realidad, ya veníamos observando en el art. 18 de la Ley de Urbanismo una práctica similar a la transferencia al sector público del incremento de valor producido en el marco de las modificaciones del plan urbanístico. Desde esta perspectiva, podría haber sido oportuno valorar conjuntamente el art. 18 y el artículo adicional 8. En este contexto, sería oportuno prever un reparto justo del incremento de valor que tampoco obstaculice la iniciativa privada y aplicarlo a todas las modificaciones del plan urbanístico, salvo excepciones muy limitadas. No obstante, es sabido que esta cuestión se debate ampliamente en la agenda mundial, que algunos países ya la aplican y que otros, pese a haberla aplicado anteriormente, renunciaron después a ella.

En Nueva Zelanda se ha informado de que, con la modificación introducida en 2016 en la Ley del Impuesto sobre la Renta, todas las operaciones de transformación de un inmueble de terreno en solar o de aumento de la densidad edificatoria en una zona quedarán sujetas a tributación, con independencia de que la modificación del plan se haya realizado por iniciativa privada o por acuerdo del consejo. Asimismo, se ha previsto como excepción a dicha tributación que el inmueble no haya cambiado de titular durante diez años o más.

En Irlanda, con la reforma legislativa llevada a cabo en 2010, se pasó a un sistema en el que las modificaciones del plan urbanístico están sujetas a tributación. En este marco, se acordó transferir al sector público el 80 % del incremento de valor generado por la modificación del plan urbanístico. Como consecuencia de la fuerte presión de los promotores de suelo, dicha reforma legal se abandonó en 2015.

No sería correcto afirmar que la cuota por incremento de valor surge únicamente en forma de modificación del plan urbanístico. Las administraciones públicas realizan inversiones en infraestructuras y, en este marco, llevan diversos servicios de transporte a numerosas zonas. Incluso el mero rumor de que el metro llegará a una zona basta para que suban los valores del mercado inmobiliario en ella. En cierto sentido, gracias al gasto que el sector público realiza con cargo al presupuesto general, una parte de la sociedad accede a infraestructuras y, al mismo tiempo, ve aumentar sin contrapartida el valor de mercado de sus inmuebles. Esto significa que el Estado cede gratuitamente a una sola parte de la sociedad los impuestos que recauda de todos sus sectores. Si se considera que obedecen a la misma razón, sería conveniente que incluso los incrementos de valor de este tipo se valoraran en el marco de este reglamento y que el incremento de valor que se produce en los inmuebles como consecuencia de las inversiones públicas en infraestructuras y de los servicios sociales también se transfiriera al sector público para destinarlo a la financiación de proyectos de infraestructura.

Que el sector público no haga recaer sobre todos los sectores de la sociedad los servicios que presta en una zona limitada puede lograrse por diversas vías. Una de ellas son las inversiones en infraestructuras y superestructuras realizadas mediante el modelo de construcción, explotación y transferencia. De este modo, una inversión que el sector público realizaría con cargo al presupuesto general se lleva a cabo a través del sector privado, y su financiación recae a largo plazo sobre quienes se benefician de estos servicios (si se considera que no se necesita un aval del Tesoro). Como ejemplos pueden citarse el Túnel Eurasia, el Aeropuerto de Estambul y el Puente Osmangazi. De forma similar, se observa también la realización de inversiones conjuntas entre el sector público y el beneficiario. En supuestos como el paso de una estación de metro por el interior de un hospital privado o de un centro comercial, el hospital privado o el centro comercial participa en una parte de la inversión, ya que también se beneficia de la inversión realizada por el sector público. La idea en la que se basan estos enfoques es que “quien más se beneficia es quien está obligado a contribuir más”. Incluso en todos estos casos, sería oportuno transferir al sector público, en determinados porcentajes, la cuota por incremento de valor generada en la zona. Además, cabría afirmar que los inmuebles que más se benefician de los servicios públicos deberían pagar más impuestos.

En algunos países, en cambio, en lugar de transferir al sector público la cuota por incremento de valor, se impone a las personas que pasen a ser titulares de derechos a raíz del incremento de edificabilidad la obligación de entregar a las personas necesitadas, a un precio razonable, las viviendas adicionales que resulten de dicho incremento. Dicho de otro modo, en lugar de transferir al sector público la cuota por incremento de valor, se impone como obligación la producción de vivienda asequible en nombre del sector público.

VALORACIÓN GENERAL DE LAS DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO

Tras estas explicaciones, someteremos a su consideración cuatro cuestiones distintas sobre el Proyecto de Reglamento relativo a la Cuota por Incremento de Valor Derivado de Modificaciones del Plan Urbanístico.

1) En el art. 1, titulado “Objeto”, del capítulo primero, titulado “Disposiciones Generales”, del Proyecto de Reglamento relativo a la Cuota por Incremento de Valor Derivado de Modificaciones del Plan Urbanístico:

“El objeto de este reglamento es establecer los procedimientos y principios aplicables a las actuaciones y trámites relacionados con la incorporación al sector público, como cuota por incremento de valor, de la totalidad del incremento de valor del inmueble cuyo valor de mercado aumente como consecuencia de la modificación del plan urbanístico, dirigida a aumentar la población, la densidad edificatoria, el número de plantas o la altura de los edificios o a cambiar el uso, que se realice a nivel de manzana urbanística con una superficie de 1000 metros cuadrados o más a solicitud de la totalidad de los propietarios de los inmuebles, conforme al artículo 12 de la Ley n.º 7221 de Sistemas de Información Geográfica y de Modificación de Determinadas Leyes y al artículo adicional 8 de la Ley n.º 3194 de Urbanismo.”

En todo caso, decidir o no una modificación del plan urbanístico es una cuestión que queda a discreción de la Administración. La regulación en cuestión no supone ninguna intervención en cuanto a los procedimientos y principios con arreglo a los cuales debe realizarse la modificación del plan urbanístico. No obstante, establecer que la totalidad del incremento de valor del inmueble se transferirá al sector público provocará una disminución del valor de la iniciativa privada y del capital, así como un beneficio excesivo para el sector público. En su lugar, sería oportuno transferir, por ejemplo, el 30 % a los actuales titulares de derechos y, por tanto, a la iniciativa privada, y la parte restante al sector público. De lo contrario, se habrá cerrado indirectamente, por vía legal, el paso a las solicitudes de modificación del plan urbanístico, y es evidente que ello impedirá el desarrollo de la iniciativa privada, limitará de forma excesiva el derecho de propiedad y, por estas razones, será contrario a derecho.

Por otro lado, el artículo adicional 8 de la Ley de Urbanismo, al disponer “A nivel de parcela, no podrán realizarse modificaciones del plan urbanístico que aumenten la población, la densidad edificatoria, el número de plantas o la altura de los edificios”, subraya que no pueden realizarse modificaciones urbanísticas a nivel de parcela e, inmediatamente después, introduce la disposición “La totalidad del incremento de valor del solar cuyo valor aumente como consecuencia de la modificación del plan urbanístico realizada a nivel de manzana a solicitud de la totalidad de los propietarios de los inmuebles se percibirá como cuota por incremento de valor. Para determinar el importe de la cuota por incremento de valor se tendrán en cuenta los criterios de determinación del valor establecidos en el artículo 11 de la Ley n.º 2942.”, pero no precisa qué debe entenderse por la expresión “a nivel de manzana”. Esta precisión se ha realizado en el proyecto de reglamento al indicar “que se realice a nivel de manzana urbanística con una superficie de 1000 metros cuadrados o más”. El problema más importante se centrará aquí en cuál será la situación de las superficies mayores que una parcela pero inferiores a 1000 m2. Parece desprenderse que no existirá la obligación de transferir al sector público los incrementos de valor que se produzcan en estas superficies, lo que supondrá una contradicción con el fin que se pretende alcanzar con el artículo adicional introducido. Por ello, es necesario eliminar dicha contradicción.

2) En el art. 4, titulado “Definiciones”, del capítulo primero, titulado “Disposiciones Generales”, del Proyecto de Reglamento relativo a la Cuota por Incremento de Valor Derivado de Modificaciones del Plan Urbanístico:

“Cuota por incremento de valor: en los lugares que cuentan con un plan urbanístico aprobado, la diferencia entre el nuevo valor del inmueble (solar) resultante de la modificación del plan urbanístico y el valor del inmueble (solar) calculado conforme al plan urbanístico vigente (el plan anterior a la modificación)”

El proyecto de reglamento establece que solo los inmuebles que cuentan con un plan urbanístico aprobado pueden quedar sujetos a la cuota por incremento de valor en el marco de este reglamento. Sin embargo, el incremento de valor que se produzca en caso de que se incluyan en el planeamiento urbanístico inmuebles con naturaleza de “terreno” en los que no se ha constituido una parcela urbanística no se ha considerado una cuota que deba transferirse al sector público. A primera vista, podría pensarse que el art. 18 de la Ley de Urbanismo, titulado “Elaboración de los planes de parcelación”, cubre este vacío.

“Durante la distribución de los terrenos y solares sometidos a reparcelación por los municipios o las gobernaciones provinciales, en contrapartida por el establecimiento de las áreas de servicio público necesarias para que la población de la zona de reparcelación pueda desarrollar sus actividades urbanas y por los incrementos de valor derivados de la reparcelación, podrá deducirse de su superficie, como "cuota de participación en la reparcelación", una extensión suficiente. No obstante, las cuotas de participación en la reparcelación que se perciban conforme a este artículo no podrán exceder del cuarenta y cinco por ciento de la superficie que tenían los terrenos y solares sometidos a reparcelación antes de esta.”

No puede afirmarse que cada uno de los solares o terrenos que se revaloricen con la aplicación del art. 18 de la Ley de Urbanismo (parcelación) que se lleve a cabo en la zona vaya a revalorizarse en la misma medida o en la misma proporción. Es natural que el incremento de valor sea mayor o menor según la cercanía o lejanía de cada uno respecto de las áreas de servicio público (el cementerio, los servicios municipales, los equipamientos sociales y culturales, etc., entre otras muchas). Además, tras la reparcelación, puede que el propietario del inmueble no pueda adquirir un inmueble en el mismo lugar, o que su parcela independiente se haya convertido en una parcela en proindiviso. Teniendo en cuenta todos estos factores en conjunto, puede afirmarse también que no podrá lograrse la igualdad proporcional entre los incrementos de valor.

Tampoco existe una voluntad del legislador orientada a un reparto igualitario o proporcional de los valores. Pese a todo ello, el legislador, por un lado, pretende transferir al sector público el incremento de valor que se produzca por la modificación del plan urbanístico, pero, por otro, reparte el incremento de valor de forma alejada de la igualdad mediante las operaciones de parcelación, es decir, mediante las actuaciones de ejecución del plan urbanístico. Habría sido oportuno que el artículo adicional 8 incluyera también una regulación a este respecto. De lo contrario, surgirá el problema de que, mientras que no se percibe cuota por incremento de valor de las modificaciones del plan urbanístico realizadas de oficio por la Administración, sí se percibe una cuota de los incrementos de valor producidos a raíz de las solicitudes de los titulares de derechos.

3) En el art. 5, titulado “Constitución y Funciones de la Comisión”, del capítulo segundo, titulado “Constitución de la Comisión de Tasación y Criterios para la Determinación de la Cuota por Incremento de Valor”, del Proyecto de Reglamento relativo a la Cuota por Incremento de Valor Derivado de Modificaciones del Plan Urbanístico:

“La comisión de tasación estará compuesta por un número impar de personas, no inferior a 5, tituladas en los programas de grado o de posgrado pertinentes, con la condición de que presten servicio en la Administración competente en el marco del artículo 4 de la Ley n.º 657 de Funcionarios del Estado. Como regla general, formará parte de las comisiones el personal titulado en los programas de grado, máster y doctorado de los departamentos de promoción y gestión inmobiliaria de las universidades, titular de una licencia de tasador, así como el personal titulado como urbanista, ingeniero cartógrafo (ingeniero geomático / ingeniero en Geodesia y Fotogrametría), arquitecto, ingeniero civil y en otras ramas pertinentes de la ingeniería. Las Administraciones que no dispongan de personal suficiente en el ámbito indicado lo obtendrán del personal con las cualificaciones antes indicadas que preste servicio en instituciones y organismos públicos.”

Se ha subrayado que todos los miembros de la comisión deben ser personas que presten servicio en la Administración en el marco del artículo 4 de la Ley n.º 657 de Funcionarios del Estado. Sin embargo, consideramos que sería conveniente que 3 miembros se eligieran entre personas especializadas en su campo que no sean funcionarios públicos y 2 miembros, entre funcionarios públicos especializados en su campo. De este modo se logrará que también participen en los procesos de determinación y modificación de los planes urbanísticos personas con conocimientos técnicos especializados. Asimismo, consideramos que no es correcto que el sector público al que se transferirán los recursos y los órganos que realizarán la tasación de la cuota por incremento de valor sean los mismos. Y es que, en teoría, es evidente que el funcionario actuará conforme a la petición y los deseos de su superior.

4) En el art. 17, titulado “Excepciones a la Cuota por Incremento de Valor”, del capítulo quinto, titulado “Excepciones”, del Proyecto de Reglamento relativo a la Cuota por Incremento de Valor Derivado de Modificaciones del Plan Urbanístico:

“Los planes urbanísticos o las modificaciones de planes que se realicen en las zonas comprendidas en el ámbito de la Ley n.º 6306 de Transformación de las Zonas en Riesgo de Desastre, de 16 de mayo de 2012, en las zonas de inversiones públicas y de propiedad pública y en las zonas pertenecientes a fundaciones administradas (mazbut) y adscritas (mülhak), así como, respecto de las alturas fijadas en los planes urbanísticos como altura máxima libre (yençok: serbest), las modificaciones del plan urbanístico que se realicen conforme a los procedimientos previstos en la letra (b) del apartado primero del artículo 8 de la Ley de Urbanismo y las modificaciones del plan urbanístico que realicen de oficio las administraciones no están sujetos a la cuota por incremento de valor.”

Lograr la uniformidad de los planes urbanísticos en todo el país y en cada ciudad constituye la base de la planificación urbanística. Por ello, el apartado de excepciones debe mantenerse limitado salvo que sea imprescindible. A saber:

Es un hecho que la mayoría de las edificaciones de nuestro país están comprendidas en el ámbito de la transformación urbana. No ha sido acertado que las zonas comprendidas en el ámbito de la Ley n.º 6306 de Transformación de las Zonas en Riesgo de Desastre figuren entre las excepciones en el proyecto de reglamento.

Que, al aumentar la edificabilidad (número de plantas, densidad edificatoria, etc.) mediante los planes urbanísticos, se prevea la transferencia al sector público del incremento de valor para una parte de las zonas de parcelas colindantes y, para otra parte, se deje el incremento de valor en manos de los propietarios de las parcelas y del contratista alegando que están comprendidas en el ámbito de la transformación urbana será contrario a los principios del Derecho de Propiedad (art. 35) y de Igualdad ante la Ley (art. 10), que figuran entre las normas fundamentales del Derecho universal y de nuestra Constitución.

Podemos decir que los costes de construcción son más o menos los mismos en toda Turquía. Sin embargo, es un hecho que existe un gran abismo entre los costes del suelo o entre los precios de venta al cliente final. Por otra parte, la necesidad de transformación urbana no surge únicamente en los lugares de las grandes ciudades en los que el suelo es caro y el precio de venta al cliente final es elevado, sino que se presenta como una necesidad extendida por todo el país. En esta situación, mientras que la reconstrucción/reurbanización de algunas edificaciones en el marco de la transformación urbana es posible porque resultará rentable para el contratista y los propietarios del terreno, la reconstrucción/reurbanización de otras edificaciones no es posible porque, debido a factores como su ubicación o el grado de urbanización, no resultará rentable para el contratista.

Todos los proyectos de transformación urbana que se lleven a cabo en el conjunto de Turquía deben valorarse, por así decirlo, con la lógica de un mercado de compensación. La lógica del mercado de compensación consiste en destinar una parte de la cuota por incremento de valor generada por los proyectos rentables a la financiación de los proyectos no rentables. Consideramos que, de este modo, se actuará de forma más acorde con el fin esencial de la transferencia al sector público de la cuota por incremento.

Por último, considerando en conjunto todas las explicaciones que hemos expuesto, todas las disposiciones introducidas en el marco de este reglamento deben ajustarse a los principios de Protección del Derecho de Propiedad y de Igualdad ante la Ley. Y es que también es probable que, con la modificación de los planes urbanísticos directores y de ejecución, se otorgue a los propietarios de los inmuebles un beneficio sin contrapartida. Además, en cuanto a la generación de un incremento de valor en el inmueble a causa de la modificación del plan urbanístico, no existe diferencia alguna entre la actuación realizada a solicitud del interesado y la que la Administración realiza de oficio. Consideramos que sería oportuno que el sector público percibiera también la cuota por incremento de valor de los incrementos de valor (beneficio sin contrapartida) derivados de las actuaciones que la Administración realiza de oficio en virtud de la letra (b) del apartado primero del artículo 8 de la Ley de Urbanismo.

Abg. Taha Hüseyin Çebi

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.