يلخّص المقال التدابير المتخذة بسبب وباء Covid-19، ويوضح، في ضوء قرار الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) المؤرخ ٢٧/٠٦/٢٠١٨، أنه يمكن اعتبار الوباء قوة قاهرة (mücbir sebep).
وبحسب المقال، لا ينشأ الالتزام بدفع الإيجار في أماكن العمل التي أُغلقت بتعميم وزارة الداخلية، عملًا بالمادة ١٣٦ من قانون الالتزامات التركي (TBK)، وقد يُطرح الفسخ إذا جرى تجاوز مدة تحمّل العقد (akde tahammül süresi)؛ وفي حالة الإغلاق الجزئي يمكن تطبيق المادة ١٣٧ من TBK.
ويُذكر أنه يمكن الحديث عن صعوبة التنفيذ في أماكن العمل التي لم تُغلق، وأنه يمكن، مع دفع الإيجار بتحفظ (ihtirazi kayıt)، طلب تعديل العقد (uyarlama) وفقًا للمادة ١٣٨ من TBK، وأن الإخطارات يجب أن تتم عن طريق البريد الإلكتروني المسجل (KEP) أو الكاتب العدل.
ويوضح المقال أن عدم دفع إيجار أماكن العمل عن الفترة بين ٠١/٠٣/٢٠٢٠ و٣٠/٠٦/٢٠٢٠ لا يشكّل سببًا للفسخ والإخلاء، وأن إجراءات التنفيذ (icra takibi) ممكنة بشأن هذه المستحقات، وأنه يجب تخفيض النفقات المشتركة في أماكن العمل المغلقة.
هل يمكن لطرفي عقد الإيجار إنهاؤه بإرادة منفردة؟ ما القوة القاهرة؟ هل يمكن اعتبار وباء فيروس كورونا قوة قاهرة؟
اتخذت دول كثيرة تدابير في إطار مكافحة المرض بسبب وباء فيروس كورونا (Covid-19)، الذي ظهر في مدينة ووهان الصينية وأعلنته منظمة الصحة العالمية «جائحة» اعتبارًا من ١١ مارس ٢٠٢٠. وفي هذا الإطار، نورد فيما يلي بعض التدابير التي اتخذها بلدنا:
- وفقًا لما نُشر في العدد المكرر من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ ٢٦/٠٣/٢٠٢٠، فإن عدم دفع بدل إيجار أماكن العمل المستحق عن الفترة من ٠١/٠٣/٢٠٢٠ حتى ٣٠/٠٦/٢٠٢٠ لن يشكّل، بموجب المادة المؤقتة ٢ من القانون، سببًا لفسخ عقد الإيجار والإخلاء،
- وقف أعمال وإجراءات التنفيذ حتى تاريخ ٣٠/٠٤/٢٠٢٠، باستثناء ديون النفقة،
- إغلاق أماكن الترفيه المفتوحة للعموم، وفقًا للتعميم الصادر عن وزارة الداخلية بتاريخ ١٦/٠٣/٢٠٢٠،
- حظر خروج من تجاوزوا ٦٥ عامًا ومن يعانون أمراضًا مزمنة إلى الشوارع،
- اقتصار محال الطعام والمطاعم على تقديم خدمة الطلبات الخارجية فقط اعتبارًا من ٢٢/٠٣/٢٠٢٠، بموجب التعميم الإضافي الذي أرسلته وزارة الداخلية إلى جميع الولايات،
- قرار التوصية الصادر عن جمعية مراكز التسوق والمستثمرين فيها (Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği) بتاريخ ٢٠/٠٣/٢٠٢٠ بشأن إغلاق مراكز التسوق (AVM)،
- إغلاق محلات الحلاقة وصالونات التجميل اعتبارًا من ٢١/٠٣/٢٠٢٠،
- حظر إقامة النزهات وممارسة الرياضة في الحدائق والمتنزهات ومواقع النزهة، وحظر صيد الأسماك على الشريط الساحلي، اعتبارًا من ٢٨/٠٣/٢٠٢٠،
- الوقف المؤقت لأنشطة جميع الأسواق الشعبية اعتبارًا من ٢٧/٠٣/٢٠٢٠، باستثناء الأسواق التي تُباع فيها الحاجات الضرورية،
- وقف جميع الرحلات الخارجية والداخلية وفرض حظر على السفر،
- قيام الدولة بإغلاق ١٤٩٬٣٨٢ مكان عمل بصورة مؤقتة نتيجة التدابير المتخذة.
وقد تأثرت الحياة الاقتصادية تأثرًا كبيرًا نتيجة هذه التدابير وما يماثلها ودعم العزل الاجتماعي. ويُتوقع، في ظل هذه الظروف السلبية، أن التجار قد يواجهون صعوبات في دفع الإيجارات. ومن ثم تنشأ بعض المخاوف بشأن مصير عقود الإيجار.
١. هل يمكن لطرفي عقد الإيجار إنهاؤه بإرادة منفردة؟
القاعدة أن الأطراف أحرار، في إطار حرية التعاقد، في تحديد محتوى العقد. ومع ذلك، فإن الأحكام الآمرة التي لا يجوز للأطراف الاتفاق على خلافها أكثر في عقود الإيجار منها في العقود الأخرى. ورغم أنه لا يوجد في عقود الإيجار حق اعتباطي في الفسخ بإرادة منفردة، فقد مُنح كل طرف من الطرفين حق إنهاء العقد بإرادة منفردة إذا تحققت شروط معينة.
ويمكن، فيما يخص أماكن العمل، إجراء بعض الترتيبات في عقود الإيجار استنادًا إلى أسباب استثنائية. والمرحلة التي نمر بها حاليًا مثال على الظروف الاستثنائية، ويمكن اعتبارها «قوة قاهرة». وتُبيَّن أدناه الطرق الخاصة بمثل هذه الحالات.
٢. ما القوة القاهرة؟
لا يوجد في القانون تعريف للقوة القاهرة. ووفقًا لمحكمة التمييز والفقه، فإن القوة القاهرة حدث استثنائي يقع خارج نشاط المسؤول أو المدين ومنشأته، ويؤدي على نحو مطلق وحتمي إلى الإخلال بقاعدة سلوك عامة أو بالتزام، ولا يمكن توقعه ولا دفعه. وبسبب القوة القاهرة يصبح تنفيذ المسؤولية العقدية مستحيلًا كليًا أو جزئيًا، مؤقتًا أو دائمًا. ونتيجة لهذه الحالة، تسقط مسؤولية الأطراف، أو تُعلَّق لمدة معينة، أو تتغير طبيعة المسؤولية.
٣. هل يمكن اعتبار وباء فيروس كورونا قوة قاهرة؟
قالت الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة التمييز في حكمها المؤرخ ٢٧/٠٦/٢٠١٨: «تُعدّ الكوارث الطبيعية، كالزلزال والفيضان والحريق والأمراض الوبائية، قوة قاهرة.» (YHGK، أساس ٢٠١٧/١١-٩٠، قرار ٢٠١٨/١٢٥٩، تاريخ ٢٧.٠٦.٢٠١٨). وهذا الوباء، الذي يتزايد في بلدنا وفي العالم وتُعدّ التدابير بشأنه ضرورية، يمكن أن تعتبره المحاكم قوة قاهرة.
٤. ما الطرق القانونية التي يمكن اللجوء إليها عند وجود قوة قاهرة؟
رُبطت شروط القوة القاهرة، في أبسط صورها، بواقعة «الاستحالة». وعندما تكون هناك استحالة في التنفيذ، تُطرح المواد ١٣٦ و١٣٧ و١٣٨ من قانون الالتزامات التركي رقم ٦٠٩٨ (TBK).
- المادة ١٣٦ من TBK: استحالة التنفيذ
- المادة ١٣٧ من TBK: الاستحالة الجزئية للتنفيذ
- المادة ١٣٨ من TBK: الإرهاق في التنفيذ (aşırı ifa güçlüğü)
والأمر الذي يجب الانتباه إليه هنا هو أن القوة القاهرة يجب أن تُقيَّم في كل حادثة على حدة. فيجب تقييم ما إذا كان طرف العقد قد واجه في الواقعة محل النزاع استحالة أم لا، وما إذا كانت حالة الاستحالة جزئية أم لا. أما أيٌّ من هذه المواد القانونية الثلاث المبينة أدناه سيُعتمد أساسًا للجوء إلى الطرق القانونية، فسيتضح نتيجة تقييم الظروف القائمة في كل حادثة.
٥. ما استحالة التنفيذ، وما شروطها؟
«المادة ١٣٦: إذا أصبح تنفيذ الالتزام مستحيلًا لأسباب لا يُسأل عنها المدين، انقضى الالتزام. وفي العقود الملزمة للجانبين، يلتزم المدين الذي تحلل من التزامه بسبب الاستحالة بأن يردّ ما تسلّمه من الطرف الآخر وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب، ويفقد حقه في المطالبة بالأداء الذي لم يُنفَّذ له بعد. ولا تدخل في نطاق هذا الحكم الحالات التي تكون فيها تبعة الهلاك الناشئة قبل تنفيذ الالتزام قد حُمّلت للدائن بموجب القانون أو العقد. وإذا لم يُبلغ المدين الدائن دون تأخير باستحالة التنفيذ، ولم يتخذ التدابير اللازمة لعدم تفاقم الضرر، التزم بتعويض الأضرار الناشئة عن ذلك.»
يمكن تعريف استحالة التنفيذ بأنها الحالة التي لا يستطيع فيها أحد طرفي علاقة الالتزام أو كلاهما، بصورة قاطعة، الوفاء بالأداء الذي التزم به، بسبب استثنائي لا يرجع إليه. ولكي يمكن الحديث عن استحالة التنفيذ، يجب أن تتوافر الشروط الثلاثة الآتية في وقت واحد:
أ. أن يصبح تنفيذ الالتزام مستحيلًا،
ب. أن تنشأ الاستحالة بعد إبرام العقد،
ج. ألا يكون المدين مسؤولًا عن السبب الذي جعل الالتزام مستحيلًا، ولا عن حالة الاستحالة.
٦. هل يستمر الالتزام بدفع الإيجار في حالة استحالة التنفيذ؟
نظرًا إلى أنه تقرر، وفقًا لتعميم وزارة الداخلية المؤرخ ١٦/٠٣/٢٠٢٠، إيقاف أنشطة بعض المنشآت، فإن الالتزام بالدفع الناشئ عن عقد الإيجار، كبدل الإيجار والحد الأدنى لبدل الإيجار وبدل الإيجار المرتبط بحجم المبيعات وما إلى ذلك، سيتوقف. وبعبارة أخرى، لن ينشأ على المستأجر خلال هذه المدة التزام بدفع بدل الإيجار. والنتيجة الطبيعية لذلك أنه إذا تعذّر استعمال العين المؤجرة لسبب موضوعي لا يتعلق بشخص المستأجر ويسري على الجميع (كتعذّر دخول المبنى بسبب مرض معدٍ، أو احتراق المنزل بالكامل دون خطأ من المستأجر مثلًا)، فلا يمكن إجبار المستأجر على دفع بدل الإيجار.
أما المنشآت التي لم تُغلق بتعميم وزارة الداخلية، ولا يوجد أمامها مانع من مواصلة أنشطتها، فلا يمكن قول الشيء نفسه بالنسبة إليها. ففي هذه المنشآت يمكن الحديث لا عن استحالة التنفيذ، بل عن «صعوبة التنفيذ». ويستمر التزام هذه المنشآت بدفع الإيجار. ومع ذلك، يبقى حقها في طلب تعديل العقد (تغيير بدل الإيجار) محفوظًا، بشرط أن تكون قد دفعت الإيجار بتحفظ.
٧. متى يمكن إنهاء عقد الإيجار بسبب استحالة التنفيذ؟
في المنشآت التي أُغلقت بتعميم وزارة الداخلية، إذا طال بقاء مكان العمل مغلقًا وبلغ حدًا لا يُحتمل بالنسبة إلى الطرفين، فسيُطرح فسخ عقد الإيجار بإرادة منفردة. وفي هذه الحالة ينقضي الالتزام بالإيجار بسبب الاستحالة التي لا تعود إلى خطأ.
إذا كانت الاستحالة القائمة عند إبرام العقد من قبيل الاستحالة المؤقتة، أي إذا كانت الاستحالة مما يمكن أن يزول، ثارت مسألة المدة التي سيبقى فيها الطرفان مرتبطين بهذا العقد. «القاعدة في هذا الشأن، عملًا بمبدأ «الوفاء بالعهد، والإخلاص للكلمة»، هي إلزام الطرفين بالعقد. غير أن هناك بعض الحالات الخاصة التي يؤدي فيها اعتبار الطرفين مرتبطين بذلك العقد إلى تقييد حريتهما الاقتصادية، وإلى إزالة فرصة التعاقد مع شخص آخر في آن واحد. وفي التطبيق العملي، تُسمّى المدة التي يُلزَم فيها الطرفان بذلك العقد في حالة الاستحالة المؤقتة «مدة تحمّل العقد». ويجب تقييم ما إذا كانت هذه المدة قد تحققت أم لا وفقًا لكل واقعة محل نزاع وفي إطار الظروف القائمة» (YHGK، أساس ٢٠١٠/١٥-١٩٣، قرار ٢٠١٠/٢٣٥، تاريخ ٢٨.٠٤.٢٠١٠). والاستحالة الناشئة عن الوباء الذي نعيشه حاليًا ذات طبيعة مؤقتة. ووفقًا لظروف الواقعة محل النزاع، إذا جرى تجاوز مدة تحمّل العقد، فقد يصبح من الممكن فسخ العقد أو الرجوع عنه.
أما في المنشآت التي لم تُغلق بتعميم وزارة الداخلية، فلا يمكن أن يُطرح فسخ العقد بسبب استحالة التنفيذ، وإنما سيُطرح تعديل العقد (إجراء تغيير في بدل الإيجار). ويرد أدناه شرح مفصّل لهذه الحالة.
٨. إذا أُغلق جزء فقط من مكان العمل في نطاق تعميم وزارة الداخلية، فهل تتحقق في هذه الحالة استحالة التنفيذ بالنسبة إلى مكان العمل بأكمله؟
«المادة ١٣٧: إذا أصبح تنفيذ الالتزام مستحيلًا جزئيًا لأسباب لا يُسأل عنها المدين، لم يتحلل المدين إلا من الجزء الذي أصبح مستحيلًا من التزامه. غير أنه إذا تبيّن بوضوح أن الطرفين ما كانا ليبرما مثل هذا العقد لو توقعا هذه الاستحالة الجزئية مسبقًا، انقضى الالتزام بأكمله. وفي العقود الملزمة للجانبين، إذا أصبح التزام أحد الطرفين مستحيلًا جزئيًا ورضي الدائن بالتنفيذ الجزئي، نُفّذ الأداء المقابل بالنسبة نفسها. وفي حال عدم رضا الدائن بمثل هذا التنفيذ، أو كون الأداء المقابل غير قابل للتجزئة، تُطبق أحكام الاستحالة الكلية.»
إن هذه المادة، وهي تطبيق من تطبيقات «مبدأ عدم تأثر الجزء النافع بالجزء غير النافع»، يمكن تطبيقها على المنشآت التي تضررت جزئيًا. وستكون الاستحالة التي تواجهها بعض المنشآت في المرحلة التي نمر بها جزئية. فعلى سبيل المثال، ستكون هناك استحالة جزئية بالنسبة إلى مكان عمل يدير كافتيريا ويعمل في الوقت نفسه كمتجر تُجرى فيه عمليات البيع والشراء. ذلك أنه في حين توجد تدابير تتعلق بالكافتيريات، لا يوجد حاليًا حظر على المتاجر. وإذا كان الجزء المغلق من المنشأة متعلقًا بالأنشطة الأساسية للمنشأة، فيمكن القول في هذه الحالة إن استحالة التنفيذ قد تحققت بالنسبة إلى المنشأة بأكملها.
٩. ما الإرهاق في التنفيذ؟ وما شروطه؟
«المادة ١٣٨: إذا طرأت، لسبب لا يعود إلى المدين، حالة استثنائية لم يتوقعها الطرفان وقت إبرام العقد ولم يكن متوقعًا منهما أن يتوقعاها، وغيّرت الوقائع القائمة وقت إبرام العقد في غير مصلحة المدين إلى حد تصبح معه مطالبته بالتنفيذ منافية لقواعد حسن النية، وكان المدين لم ينفذ التزامه بعد، أو نفذه مع الاحتفاظ بحقوقه الناشئة عن صعوبة التنفيذ صعوبة مفرطة، كان للمدين الحق في أن يطلب من القاضي تعديل العقد وفقًا للظروف الجديدة، فإن لم يكن ذلك ممكنًا، كان له الحق في الرجوع عن العقد. وفي العقود ذات الأداء المستمر، يستعمل المدين، كقاعدة عامة، حق الفسخ بدلًا من حق الرجوع.»
ويُطرح «الإرهاق في التنفيذ» في الحالات التي لا يكون فيها التنفيذ مستحيلًا، ولكن يصبح فيها الوفاء بالالتزامات صعبًا. والعناصر التي يُلتفت إليها في هذه المادة هي عدم القابلية للتوقع وانهيار أساس التعاقد. «وقد جاء في الأسباب الموجبة للمادة المعنية أيضًا: «يتعلق هذا التنظيم الجديد بمسألة «انهيار أساس التعاقد»، التي يُقرّ بها الفقه والتطبيق بوصفها استثناءً من استثناءات مبدأ الالتزام بالعقد (الوفاء بالعهد). وأساس طلب تعديل العقد المستند إلى الإرهاق في التنفيذ، الذي يختلف عن مفهوم الاستحالة، هو قاعدة حسن النية المنصوص عليها في المادة ٢ من القانون المدني التركي (Türk Medenî Kanunu).»»(محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٣، أساس ٢٠١٧/١٤٥٦٢، قرار ٢٠١٩/٩٠٧٤، تاريخ ١٢.١١.٢٠١٩). ولكي يمكن تقديم طلب وفقًا لهذه المادة، يلزم؛
أ. وجود عقد صحيح،
ب. وقوع أحداث استثنائية لم يكن بالإمكان تقديرها أو توقعها أو أخذها في الحسبان مسبقًا،
ج. ألا يكون المدين قد تسبب في الحالة الاستثنائية، وأن تُحدث هذه الحالة صعوبة في التنفيذ،
د. أن يكون المدين لم ينفذ التزامه، أو نفذه بتحفظ.
١٠. هل يمكن طلب تعديل العقد (تغيير بدل الإيجار) بسبب وجود صعوبة في التنفيذ؟
قد يُطرح هذا الحكم خصوصًا بالنسبة إلى أماكن العمل التي لم تغلقها الدولة في إطار التدابير. وبالنظر أيضًا إلى عدم تطبيق حظر التجول حاليًا، يمكن لطرفي عقد الإيجار أن يطلبا تعديل العقد استنادًا إلى المادة ١٣٨ من TBK.
«...وعليه، يمكن القول إنه إذا ثبت أن التوازن بين الأداءين قد تغيّر تغيرًا مفرطًا في غير مصلحة المدعي (المستأجر) بسبب الظروف الاستثنائية التي يقتضيها التعديل، أمكن إجراء التعديل بالنسبة إلى الحكم المتعلق ببدل الإيجار في العقد بسبب انهيار أساس التعاقد.» (محكمة التمييز، الدائرة المدنية ٣، أساس ٢٠٠٠/٢٦٤٨، قرار ٢٠٠٠/٢٦٤٠، تاريخ ٢٧.٣.٢٠٠٠)
١١. ما الذي يجب على من سيستند إلى استحالة التنفيذ أو الإرهاق في التنفيذ القيام به؟
يجب على الطرف الذي يستند إلى القوة القاهرة أن يُعلم الطرف الآخر بهذه الحالة فورًا. وفي الحالات التي لا يتم فيها الإعلام في الوقت المناسب أو لا يتم مطلقًا، لن يكون من الممكن الاستناد إلى القوة القاهرة، أو قد تنشأ المسؤولية عن الأضرار الناشئة عن ذلك.
يجب أن تتم الإخطارات عن طريق البريد الإلكتروني المسجل (KEP) و/أو عن طريق الكاتب العدل. ويجب أن يُعبَّر في هذه الإخطارات، بصورة واضحة ومفهومة، عن الأمور التي تشكّل القوة القاهرة، وكيف تؤثر القوة القاهرة في استعمال العين المؤجرة وفي وضع المستأجر، وعن طلبات المستأجر/عروضه فيما يخص هذه المرحلة، وعن بقاء الحق في الفسخ وكل حق قانوني محفوظًا حتى لو جرى الدفع، وأن الدفع قد جرى بتحفظ.
وعلى خلاف استحالة التنفيذ، يجب في حالة الإرهاق في التنفيذ دفع الإيجارات بانتظام. ومع ذلك، يجب أن يُذكر صراحةً، بالنسبة إلى كل دفعة، أن الدفع يجري بتحفظ، مع الإحالة إلى الإخطار الذي أُرسل في البداية.
ويجب على المستأجر، خلال هذه المرحلة، أن يبذل الجهد المعقول اللازم للحد إلى أدنى درجة من جميع الآثار السلبية الناشئة عن القوة القاهرة.
١٢. هل يمكن الفسخ الاستثنائي في نطاق المادة ٣٣١ من TBK؟
«المادة ٣٣١: يجوز لكل من الطرفين، عند وجود أسباب مهمة تجعل استمرار علاقة الإيجار بالنسبة إليه غير محتمل، أن يفسخ العقد في أي وقت مع مراعاة مهلة الإخطار القانونية بالفسخ. ويقضي القاضي، مع مراعاة الأوضاع والظروف، بالنتائج المالية للإخطار بالفسخ الاستثنائي.»
ووفقًا لهذه المادة، يمكن لكل من المستأجر والمؤجر فسخ عقد الإيجار، مع مراعاة مهل الإخطار القانونية بالفسخ، نتيجة أسباب مهمة تجعل علاقة الإيجار غير محتملة بالنسبة إلى الطرفين. ويجب أن تكون الأسباب المهمة متعلقة بعقد الإيجار وغير محتملة. ويمكن أن ينشأ السبب المهم عن خطأ أحد الطرفين أو كليهما، كما يمكن أن ينشأ عن أسباب لا يمكن نسبتها إلى الطرفين. ولا تُعدّ الأسباب التي نظّمها القانون تنظيمًا خاصًا (مثل تأخر المستأجر في الوفاء، وعدم استعمال العين المؤجرة بعناية، وعدم إبقاء العين المؤجرة جاهزة للاستعمال) سببًا مهمًا في نطاق المادة ٣٣١ من TBK. ورأي محكمة التمييز في هذا الشأن هو أنه «لا يمكن طلب فسخ عقد الإيجار في الحالات التي يمكن فيها التصحيح.»
وجاء في القانون، في حاشية: «لا تُطبق هذه المادة لمدة ٨ سنوات اعتبارًا من ١/٧/٢٠١٢. وفي هذه الحالة، تُطبق أحكام عقد الإيجار على عقود الإيجار فيما يتعلق بالمسائل المبينة في هذه المواد، عملًا بحرية التعاقد.» ولهذا السبب أُرجئ تطبيق المادة حتى تاريخ ٠١/٠٧/٢٠٢٠. وفي حال امتداد المرحلة التي نعيشها، يمكن تقديم طلب استنادًا إلى هذه المادة القانونية.
١٣. هل يمكن أن تكون الدولة مسؤولة عن الأضرار الناشئة بسبب الوباء؟
قد تنشأ بعض المخاطر بسبب عيش الناس معًا. وتُسمّى هذه الحالة المخاطر الاجتماعية. ووفقًا لمبدأ المخاطر الاجتماعية، تنشأ مسؤولية الدولة عن الأضرار التي تقع في الاضطراب الذي يمر به المجتمع. والدولة مسؤولة، وفقًا للمادة ١٢٥ من الدستور (Anayasa)، عن جميع الأفعال التي تقوم بها. وفي حال الوباء، إذا لحق ضرر بالأفراد نتيجة بعض التدابير التي تتخذها الدولة، فقد يُطرح تعويض التضحية التي يتحملها الأفراد في مواجهة المصلحة العامة. ولم يصدر بعدُ حكم قضائي في هذا الشأن.
١٤. إذا أعلنت الدولة حظر التجول، فهل يلتزم المستأجرون بمواصلة دفع الإيجار؟
إذا طُبّق حظر التجول، فإن التنفيذ سيصبح مستحيلًا بالنسبة إلى جميع المنشآت، ولذلك ستصبح المسؤولية العقدية مستحيلة كليًا وعلى نحو دائم. ونتيجة لذلك، تُعلَّق التزامات الطرفين الناشئة عن عقد الإيجار لمدة معينة، أو تتغير طبيعة الالتزام.
١٥. هل يمكن مباشرة إجراءات التنفيذ و/أو الإخلاء ضد المستأجرين الذين لا يستطيعون دفع إيجارهم بسبب وباء فيروس كورونا؟
يمكن مباشرة إجراءات التنفيذ بشأن بدلات الإيجار المستحقة غير المدفوعة بسبب وباء فيروس كورونا، بما في ذلك إجراءات التنفيذ المقترنة بطلب الإخلاء. ولما كانت أعمال وإجراءات التنفيذ قد أُوقفت حتى تاريخ ٣٠/٠٤/٢٠٢٠، باستثناء ديون النفقة، فلا مانع من مباشرة إجراءات التنفيذ بعد هذا التاريخ.
وإلى جانب ذلك، إذا نظرنا إلى إجراءات الإخلاء؛ فقد تقرر في الجريدة الرسمية المنشورة بتاريخ ٢٦/٠٣/٢٠٢٠ أن عدم دفع بدلات إيجار أماكن العمل المستحقة عن الفترة من ٠١/٠٣/٢٠٢٠ حتى ٣٠/٠٦/٢٠٢٠ لن يشكّل سببًا لفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة. ومع ذلك، يمكن مباشرة إجراءات التنفيذ بشأن بدلات الإيجار المستحقة التي نشأت بين هذين التاريخين.
١٦. كيف ستكون المشاركة في النفقات المشتركة في حالات استحالة التنفيذ أو الإرهاق في التنفيذ؟
تنشأ أثناء استعمال أماكن العمل المؤجرة بعض النفقات الروتينية. وتُسمّى بعض بنود النفقات، كالمياه النظيفة والتدفئة والإنارة والأمن وتنسيق المساحات الخارجية والصرف الصحي والتنظيف، نفقاتٍ مشتركة، ولا سيما بالنسبة إلى أماكن العمل الواقعة داخل مراكز التسوق ومباني المكاتب. والمستأجر مسؤول، وفقًا لقانون ملكية الطبقات (Kat Mülkiyeti Kanunu)، عن النفقات المشتركة بالاشتراك وبالتضامن مع المؤجر.
وفي حال إغلاق أماكن العمل ومراكز التسوق، ولما كانت بنود النفقات المشتركة ستنخفض أو تنعدم، فسيلزم تخفيض المدفوعات المتعلقة بالنفقات المشتركة بهذه النسبة، أو عدم تحصيل مدفوعات النفقات المشتركة. وإذا لم يجرِ تعديل المدفوعات المتعلقة بالنفقات المشتركة بنسبة الظروف المتغيرة، فقد يُطرح في هذه الحالة استرداد المبلغ المدفوع زيادةً، وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب المنظمة في المادة ٧٧ وما يليها من TBK.
وستطرح هذه الحالة الاستثنائية معها أيضًا نزاعات قانونية كثيرة. وسيكون من مصلحة الأطراف، تفاديًا لضياع الحقوق في جميع هذه المراحل، الحصول على دعم قانوني من محامٍ.
مع خالص التحية،
المحامي Taha Hüseyin Çebi
المحامي المتدرب Batuhan Özata
هذا المقال تقييم عام أُعدّ وفق التشريعات النافذة في تاريخ نشره، ولا يُعدّ رأيًا قانونيًا. وهذا النص العربي ترجمة للأصل التركي؛ وفي حال وجود أي اختلاف يُعتمد النص التركي.