Türkiye'deki taşınmazınızın hukuki işlerini vekâleten yürütüyoruz.

Kural olarak hayır. Kira sözleşmeleri, kira alacağının takibi, tahliye ve tapu işlemleri, vereceğiniz vekâletnameyle sizin adınıza yürütülür. Vekâletnameyi yurt dışında Türk konsolosluğunda veya bulunduğunuz ülkenin noterinde kendi dilinizde verebilirsiniz. Yabancı noterde düzenlenen belgeye, Lahey Sözleşmesi kapsamında, düzenlendiği devletin yetkili makamı apostil şerhi ekler. Vekâletname Türkçe değilse Türkiye'de noter onaylı Türkçe tercümesini biz yaptırır ve işleme alırız. Vekâletnamenin kapsamını önceden birlikte belirleriz.

Bizimle çalışmaya başlamanız mevcut kira sözleşmesini değiştirmez; sözleşme aynı koşullarla sürer. Yazılı sözleşme yoksa da kira ilişkisi geçerlidir (TBK m. 12); koşulları ödeme kayıtları ve yazışmalarla tespit eder, yazılı bir sözleşme yapılmasını öneririz. İşe sözleşmeyi incelemekle başlarız: süre ve yenileme tarihi, kira bedeli ve artış koşulu, güvence (depozito) ve varsa tahliye taahhüdü. Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir; geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m. 352). Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir; aynı süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 352, 353). Tapu kaydını ve aidat durumunu da inceler, taşınmazın durumunu yerinde tespit ederiz. Vekâletimizi kiracıya bildirir, bundan sonraki yazışmaları sizin adınıza yürütür, gerektiğinde ihtarları talimatınızla göndeririz; kira yine doğrudan sizin hesabınıza ödenir. Gerekli gördüğümüz değişiklikleri size öneririz; mevcut sözleşmenin koşulları kural olarak kiracıyla anlaşarak değiştirilebilir. Taşınmazı kiracılı olarak satın aldıysanız kira sözleşmesinin tarafı olursunuz (TBK m. 310). Bu durumda kendiniz, eşiniz, altsoyunuz (örneğin çocuklarınız), üstsoyunuz (örneğin anne ve babanız) ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz biri için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğunuz varsa iki yol vardır. Birinci yolda edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir, edinme tarihinden altı ay geçtikten sonra dava açabilirsiniz. İkinci yolda davayı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açabilirsiniz (TBK m. 351). Her iki yolda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m. 18/B). Süreler kısa olduğundan taşınmazı edindiğinizde bize hemen haber vermenizi öneririz.

Kira doğrudan sizin hesabınıza ödenir; büromuzun hesaplarından kira geçmez. Kiranın yatırılacağı hesap kiracıya yazılı olarak bildirilir; hesap değişirse yenisi de yazılı olarak bildirilmelidir. Sözleşmede başka bir ödeme zamanı kararlaştırılmamışsa ve yerel âdet yoksa kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda öder (TBK m. 314). Vergi mevzuatı gereği konut ve işyeri kiralarının, tutarı ne olursa olsun, banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi gerekir; uyulmazsa kiraya verene de kiracıya da özel usulsüzlük cezası kesilebilir (VUK mük. m. 257, 355; Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328). Mahkeme veya icra yoluyla yapılan ödemeler bunun dışındadır. Kiracının ödeme açıklamasına kiranın hangi aya ait olduğunu yazması, ileride ödemenin ispatını kolaylaştırır. Gecikmeleri izler, gerektiğinde ihtar ve icra işlemlerini talimatınızla yürütürüz. Kira geliri size ait olduğundan vergisi de sizin adınıza doğar; beyan gerekiyorsa mali müşavirle koordinasyonu biz sağlarız.

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma yoksa bedeli, aynı sınırı geçmemek üzere hâkim hakkaniyete göre belirler (TBK m. 344). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda hâkim, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini de gözeterek bedeli belirler. Dönemsel geçici sınırlamalar çıkabildiğinden artış her yıl güncel mevzuata göre hesaplanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para ise kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; güvence kıymetli evraksa bir bankaya depo eder. Banka güvenceyi kural olarak ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verir. Bunun önemli bir istisnası vardır: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracı istediğinde güvenceyi ona geri vermek zorundadır (TBK m. 342). Bu süre tahliye tarihinden değil, sözleşmenin sona erdiği tarihten başlar. Hasar ya da ödenmemiş kira varsa bu üç aylık süreyi izler, süre dolmadan durumu size bildiririz; talimatınızla dava açar veya icra takibi başlatır, bunu bankaya yazılı olarak bildiririz. Güvence bankaya yatırılmadan doğrudan size ödenmişse, sözleşme sona erdiğinde ödenmemiş kira ve hasar gibi alacaklarınız düşüldükten sonra kalan tutarı kiracıya geri vermeniz gerekir.

Kiraya veren, kiracıya yazılı bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür (TBK m. 315). Kira bedelini ödemediği için kiracıya süresi içinde yazılı iki haklı ihtar yapılmasına sebep olunmuşsa, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 352). Kira alacağı için tahliye istemli icra takibi de başlatılabilir. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmez ve ödeme emrinde borcun ödenmesi için verilen süre içinde borcunu da ödemezse, bu ödeme süresinin bitiminden başlayarak altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir (İİK m. 269, 269/a). Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Yukarıdaki gibi mahkeme kararı olmadan başlatılan (ilamsız) icra takibiyle tahliye istenmesi ve kiracının itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ile tahliye talep edilmesi arabuluculuk zorunluluğunun dışındadır (İİK m. 269/b, 269/c); ancak bu yol için gereken belgeler yoksa ve sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmak gerekirse önce arabulucuya başvurulur (HUAK m. 18/B).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347). Süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir; ihtiyaç, yeniden inşa veya yazılı tahliye taahhüdü gibi kanuni sebepler gerekir.

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım gerekli ve bu sırada kullanım imkânsızsa da aynı yol açıktır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır (TBK m. 350). Mahkeme gereksinimin gerçek ve samimi olup olmadığını inceler.

Vekâlet veren paydaşları temsil ederiz; aynı işte çıkarları çatışan paydaşları birlikte temsil etmeyiz. Paylı mülkiyette kira sözleşmesinin yapılması veya feshi gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir: Kararı verenler hem paydaşların sayıca yarısından fazlası olmalı hem de payların yarısından fazlasına sahip olmalıdır; payların çoğuna sahip olmak tek başına yetmez (TMK m. 691). Olağan yönetimi aşan bakım ve onarımlarda da aynı çoğunluk aranır; küçük onarımlar gibi olağan yönetim işlerini ise her paydaş tek başına yaptırabilir (TMK m. 690, 691). Yargıtay, sözleşmeyi sona erdirecek ihtarın gönderilmesi ve tahliye davasının açılması için de kural olarak pay ve paydaş çoğunluğunu arar; ancak kira sözleşmesinde kiraya veren olarak yer alan paydaşın sözleşmeden doğan bazı haklarını tek başına kullanabildiği durumlar da vardır. Bu yüzden önce sözleşmede kimin kiraya veren olduğuna bakarız. Sözleşmede birden fazla kiraya veren varsa Yargıtay'a göre ihtarı, icra takibini ve davayı birlikte yürütmeleri gerekir. Kiranın hangi paydaşın ya da paydaşların hesabına ödeneceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir; kira bu durumda da büromuzun hesaplarından geçmez. Her paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir (TMK m. 688). Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı bu bildirimden başlayarak üç ay ve her durumda satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 732, 733). 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlarda bir yıl yerine önceki iki yıllık süre uygulanır (TMK geçici m. 1). Taşınmaz mirasçılara kalmış ve henüz paylaşılmamışsa mirasçılar elbirliğiyle maliktir: Her mirasçının ayrı bir payı belirlenmemiştir ve kural olarak taşınmazın yönetimi ve satışı gibi işlemler için oybirliği gerekir (TMK m. 640, 702). Mirasçılardan biri, paylaşmaya kadar miras ortaklığına sulh mahkemesince bir temsilci atanmasını isteyebilir (TMK m. 640). Kural olarak her paydaş ortaklığın giderilmesini, her mirasçı da mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 642, 698); bunun için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m. 18/B). Diğer paydaşlarla yazışmaları talimatınızla yürütürüz.