Nueva etapa en las ventas por ejecución forzosa: ¿qué cambió en 2026?

El derecho de ejecución y de ventas forzosas busca preservar el delicado equilibrio entre deudor y acreedor y establecer la seguridad pública en las operaciones de realización de bienes mediante la ejecución forzosa. La Ley n.º 7343, que entró en vigor en Turquía en 2021, digitalizó el proceso de venta al suprimir las subastas presenciales y dar paso al portal e-Satış de UYAP. Sin embargo, problemas como las ofertas especulativas en las subastas públicas electrónicas, las carencias en las exenciones de depósito y la vulneración de los derechos de propiedad de los copropietarios han hecho necesaria una nueva intervención jurídica.

La Ley n.º 7589 por la que se modifican determinadas leyes para el funcionamiento eficaz y eficiente de la justicia, elaborada para subsanar estas deficiencias y conocida públicamente como el 12.º Paquete Judicial, ha introducido modificaciones sustanciales en el art. 114 de la Ley de Ejecución y Quiebra n.º 2004 (İİK).

Proceso legislativo y calendario de entrada en vigor de la Ley n.º 7589

La Ley n.º 7589 fue aprobada por el Pleno de la Gran Asamblea Nacional de Turquía el 16 de julio de 2026. La Ley entró en vigor con su publicación en el Boletín Oficial (Resmî Gazete) n.º 33326 del 31 de julio de 2026.

Conforme a los artículos de la Ley relativos a su entrada en vigor, la aplicación de la reforma se ha dividido en dos fases principales:

Fecha general de entrada en vigor (31 de julio de 2026): las disposiciones de derecho sustantivo introducidas en el art. 114 de la Ley de Ejecución y Quiebra (exención de depósito, requisitos para presentar ofertas, sanciones punitivas en caso de impago del precio de adjudicación) entraron en vigor de inmediato el mismo día de su publicación.

Plazo de preparación técnica del portal e-Satış (31 de octubre de 2026): para las disposiciones procesales que requieren la integración de la infraestructura técnica y actualizaciones de software en el portal e-Satış de UYAP se ha previsto un período transitorio de 3 meses, y estas disposiciones comenzarán a aplicarse a partir del 31 de octubre de 2026. En cambio, en las subastas públicas cuyo anuncio se haya publicado antes de esa fecha se seguirán aplicando las disposiciones anteriores, con el fin de proteger los derechos adquiridos.

Las ventas por ejecución forzosa no afectan solo a deudores y acreedores; también conciernen de cerca a quienes desean participar en subastas de ejecución, a los herederos, a los copropietarios cuyo inmueble sale a la venta a raíz de la disolución de la copropiedad y a quienes tienen relación con el patrimonio de personas sujetas a tutela. Con las reformas realizadas en 2026 se han introducido cambios importantes en las ventas por ejecución forzosa. En particular, la Ley n.º 7589 por la que se modifican determinadas leyes para el funcionamiento eficaz y eficiente de la justicia ha modificado las disposiciones de la Ley de Ejecución y Quiebra relativas a la subasta pública electrónica y ha establecido nuevas normas sobre la venta de inmuebles heredados, el depósito para participar en la subasta, las consecuencias de no ingresar el precio de adjudicación y las ventas para la disolución de la copropiedad. En el marco de la misma reforma, se ha adoptado también el sistema de venta electrónica para la venta de los bienes de las personas sujetas a tutela. Además, en 2026 también se han actualizado los límites monetarios aplicables a los anuncios de las ventas por ejecución forzosa. ¿Qué significan, entonces, estos cambios para los ciudadanos?

1. EN LOS INMUEBLES HEREDADOS, LA PRIMERA SUBASTA SE CELEBRARÁ PRIMERO ENTRE LOS HEREDEROS

Una de las novedades más llamativas introducidas en 2026 se refiere a la venta de inmuebles heredados mediante la disolución de la copropiedad. Según la nueva regulación, cuando todos los propietarios del inmueble lo hayan adquirido por herencia y no exista sobre el inmueble ningún derecho de propiedad de un tercero distinto de los herederos, si se acuerda la disolución de la copropiedad mediante venta, la primera subasta pública se celebrará únicamente entre los herederos que sean propietarios. Pensemos, por ejemplo, en una casa que tres hermanos han heredado de su madre o de su padre. Si los hermanos no se ponen de acuerdo sobre el reparto del inmueble y, como consecuencia de la disolución de la copropiedad, se acuerda la venta de la casa, siempre que concurran los requisitos necesarios no podrán participar en la primera licitación personas ajenas; la licitación se celebrará en primer lugar entre los herederos propietarios del inmueble. De este modo, en lugar de que un inmueble heredado pase a terceros ajenos a la familia ya en la primera subasta, se ofrece a los demás herederos una oportunidad preferente para adquirirlo. No obstante, este procedimiento especial de licitación se aplicará una sola vez.

2. EN LA PRIMERA LICITACIÓN ENTRE HEREDEROS LA BASE NO SERÁ EL 50 %, SINO EL 100 %

Otra diferencia importante de esta licitación especial entre herederos es el nivel que debe alcanzar la oferta. En las ventas por ejecución forzosa ordinarias, las ofertas presentadas en el portal de venta electrónica deben superar, además de cumplir los demás requisitos legales, el cincuenta por ciento del valor de tasación del bien embargado.

Sin embargo, en la disolución de la copropiedad mediante venta, cuando la primera licitación se celebre únicamente entre los herederos propietarios, se tomará como base el cien por ciento del valor de tasación.

Por ejemplo, si el valor de tasación de un inmueble heredado se ha fijado en 4.000.000 TL, en la primera licitación celebrada únicamente entre los herederos no se tomará como base el umbral del 50 % del sistema general, de 2.000.000 TL, sino el valor de tasación de 4.000.000 TL. Para que la venta pueda realizarse, se tendrán en cuenta además, si los hay, los créditos asegurados con ese bien que tengan preferencia sobre el crédito del solicitante de la venta, así como los gastos de realización y de distribución. Si en la primera licitación entre herederos no se produce la venta y se pasa a la segunda licitación, se volverá a la regla general del cincuenta por ciento del valor de tasación.

3. SE MODIFICA LA OBLIGACIÓN DE DEPÓSITO DEL ACREEDOR QUE SOLICITA LA VENTA

Para poder participar en las subastas de ejecución es necesario constituir un determinado depósito. Su finalidad principal es asegurar que quienes participan en la subasta presenten ofertas serias y evitar que el proceso de venta se prolongue innecesariamente porque, una vez ganada la subasta, no se paga el precio. La nueva regulación ha introducido una facilidad especial para el acreedor que solicita la venta. Si el acreedor que ha pedido la venta desea participar también en la licitación y se dirige a la oficina de ejecución que lleva a cabo la venta a más tardar hasta el cierre de la jornada laboral del día hábil anterior al vencimiento del plazo de licitación, no se le exigirá un depósito adicional en la medida en que su crédito cubra el depósito. Por ejemplo, si el crédito que consta en el expediente cubre la totalidad del depósito que debe ingresarse, siempre que la solicitud necesaria se presente a tiempo, el acreedor no tendrá que constituir además un depósito en efectivo por el mismo importe. Esta disposición facilita que quien ya figura como acreedor en el expediente de ejecución participe en la subasta de ese mismo expediente.

4. EL TESORO PÚBLICO QUEDA EXENTO DEL DEPÓSITO EN LAS SUBASTAS PÚBLICAS

Otra disposición clara en materia de depósito se refiere al Tesoro Público. Con la nueva norma, el Tesoro Público queda exento de constituir depósito en las subastas públicas. Por tanto, en las subastas públicas de ejecución en las que participe el Tesoro Público, la obligación de constituir depósito que rige para los demás participantes no se aplicará a este.

5. QUIEN GANE LA SUBASTA Y NO INGRESE EL PRECIO PERDERÁ SU DEPÓSITO

Una de las consecuencias más importantes de la nueva regulación para los ciudadanos que vayan a participar en subastas de ejecución se refiere a quienes, tras presentar la oferta más alta, no ingresan el precio de adjudicación dentro de plazo. Si la persona que gana la subasta con la oferta más alta no ingresa el precio de adjudicación dentro de plazo, ya no se le devolverá el depósito que haya constituido. El depósito se imputará en primer lugar a los gastos de venta ocasionados. El importe restante se abonará a los titulares de derechos en los expedientes de ejecución, a cuenta de sus créditos.

Por ello, antes de presentar una oferta alta en una subasta electrónica, es muy importante que la persona valore si realmente podrá hacer frente al precio de adjudicación. La consecuencia de ganar la subasta y no pagar después ya no es únicamente quedarse sin el inmueble o el bien.

6. A QUIEN NO INGRESE EL PRECIO SE LE IMPONDRÁ UNA MULTA ADMINISTRATIVA DEL 5 % DE SU OFERTA

En caso de impago del precio de adjudicación, la sanción no se limita a la pérdida del depósito. Al adjudicatario que, pese a haber presentado la oferta más alta, no ingrese el precio de adjudicación dentro de plazo se le impondrá una multa administrativa equivalente al cinco por ciento del importe ofertado. Esta multa la impondrá la oficina de ejecución que lleve a cabo la venta o el funcionario encargado de la venta. La multa administrativa impuesta se comunicará a la oficina de recaudación competente para su cobro conforme a las disposiciones de la Ley n.º 6183. Por ejemplo, si una persona gana una subasta electrónica con una oferta de 5.000.000 TL pero no paga el precio dentro de plazo, podrá enfrentarse a una multa administrativa de 250.000 TL. Además, esta multa es una sanción distinta de la no devolución del depósito. Por tanto, en el nuevo sistema, presentar ofertas altas sin reflexionar puede acarrear consecuencias económicas muy graves.

7. SI QUIEN NO INGRESA EL PRECIO ES EL ACREEDOR QUE SOLICITÓ LA VENTA, SE APLICARÁ UNA SANCIÓN ESPECIAL

La Ley regula también por separado la hipótesis de que el acreedor que solicita la venta participe en la subasta y, pese a presentar la oferta más alta, no ingrese el precio de adjudicación dentro de plazo. En tal caso, el diez por ciento del valor de tasación se deducirá del propio crédito del acreedor. Además, los gastos ocasionados por dicha venta correrán a cargo del acreedor y no se imputarán al deudor. Con ello se pretende impedir que también los acreedores, por el mero hecho de tener un crédito en el expediente, presenten ofertas altas que no tienen intención de pagar.

8. EN LAS VENTAS PARA DISOLVER LA COPROPIEDAD, SI NO SE PAGA EL PRECIO, EL DEPÓSITO SE REPARTIRÁ ENTRE LOS COPROPIETARIOS

La nueva regulación aborda por separado el supuesto de que no se ingrese el precio en las subastas celebradas para la disolución de la copropiedad mediante venta. Si, en una venta para la disolución de la copropiedad, quien presenta la oferta más alta no ingresa el precio de adjudicación dentro de plazo, no se le devolverá el depósito que se le exigió. En primer lugar, se deducirán de este depósito los gastos ocasionados por la venta, y el importe restante se abonará a los copropietarios en proporción a sus cuotas. Por ejemplo, si se ha sacado a la venta un inmueble del que son copropietarias tres personas y el tercero que ha ganado la subasta no ha pagado el precio, la parte del depósito que quede tras los gastos de venta se repartirá entre los copropietarios teniendo en cuenta sus cuotas sobre el inmueble.

9. SI QUIEN GANA LA SUBASTA Y NO PAGA EL PRECIO ES TAMBIÉN COPROPIETARIO, TODO EL DEPÓSITO PASARÁ A LOS DEMÁS COPROPIETARIOS

En las ventas para la disolución de la copropiedad se ha regulado también un supuesto más específico. Si quien presenta la oferta más alta en la subasta y no ingresa el precio de adjudicación dentro de plazo es uno de los copropietarios del inmueble, la totalidad del depósito exigido se abonará a los demás cotitulares en proporción a sus cuotas.

Esta disposición es importante, sobre todo, frente a la posibilidad de que, en las subastas para la disolución de la copropiedad, un copropietario impida que otras personas compren el inmueble presentando una oferta alta y después entorpezca el proceso de venta al no pagar el precio de adjudicación. Con el nuevo sistema, un comportamiento así por parte del copropietario tiene una consecuencia económica directa.

10. LOS BIENES DE LAS PERSONAS SUJETAS A TUTELA TAMBIÉN SE VENDERÁN EN EL PORTAL DE VENTA ELECTRÓNICA

Las modificaciones de 2026 no se han limitado a la Ley de Ejecución y Quiebra: también se han modificado las disposiciones del Código Civil turco relativas a la venta del patrimonio de las personas sujetas a tutela. Según la nueva regulación, las ventas en subasta pública de los bienes pertenecientes a personas sujetas a tutela se realizarán a través del portal de venta electrónica integrado en UYAP.

Así, cuando los bienes muebles o inmuebles de una persona sujeta a tutela se vendan en subasta pública, se utilizará el sistema de venta electrónica. Esta disposición es importante para que las operaciones de venta se realicen por medios electrónicos y de forma abierta a un público más amplio de participantes.

11. EN LAS VENTAS BAJO TUTELA, LA SUBASTA POR SÍ SOLA NO BASTARÁ

El hecho de que los bienes de las personas sujetas a tutela vayan a venderse por medios electrónicos no significa que la operación de venta concluya por completo con la presentación de la oferta más alta. Según la nueva regulación, la venta se realizará mediante subasta pública en el portal de venta electrónica, pero la adjudicación se completará con la aprobación de la autoridad de tutela. La autoridad de tutela debe dictar su decisión sobre la aprobación en el plazo de diez días a contar desde el día de la subasta. Por consiguiente, quien adquiera en una subasta electrónica, con la oferta más alta, un bien perteneciente a una persona sujeta a tutela debe tener en cuenta también el proceso de aprobación de la autoridad de tutela para que el resultado de la subasta quede completo.

12. LAS NUEVAS NORMAS NO SE APLICARÁN A TODAS LAS SUBASTAS ANUNCIADAS CON ANTERIORIDAD

Uno de los aspectos de la nueva regulación que más atención exigen en la práctica lo constituyen las disposiciones transitorias. Las modificaciones introducidas en el art. 114 de la Ley de Ejecución y Quiebra no se aplicarán a las subastas públicas cuyo anuncio se haya publicado antes de la fecha de entrada en vigor de la reforma. En estas subastas se seguirán aplicando las disposiciones anteriores. Por tanto, para determinar qué normas se aplican en una subasta de ejecución no basta con fijarse únicamente en la fecha en que se celebra la subasta. También importa la fecha en que se publicó el anuncio de la subasta pública. El mismo principio se ha adoptado respecto de la nueva regulación de la venta electrónica de los bienes de las personas sujetas a tutela. En las subastas públicas anunciadas antes de la entrada en vigor de la modificación se seguirán aplicando las disposiciones anteriores.

13. TAMBIÉN ES DISTINTA LA FECHA DE ENTRADA EN VIGOR DEL NUEVO SISTEMA EN LAS VENTAS BAJO TUTELA

Aquí hay un detalle importante en cuanto a las fechas. Mientras que las disposiciones de la Ley n.º 7589 que modifican el art. 114 de la Ley de Ejecución y Quiebra entraron en vigor en la fecha de publicación de la Ley, para las modificaciones introducidas en los arts. 440 y 444 del Código Civil turco, relativos a las ventas en el marco de la tutela, se ha previsto que entren en vigor tres meses después de la publicación de la Ley. Por ello, deben distinguirse entre sí las fechas de entrada en vigor de las modificaciones relativas a las ventas por ejecución forzosa y de las relativas a la venta electrónica de los bienes de las personas sujetas a tutela. En la práctica, al valorar qué disposición es aplicable, deben tenerse en cuenta conjuntamente tanto la fecha de entrada en vigor de la reforma como la fecha del anuncio de venta.

14. EN 2026 TAMBIÉN SE ACTUALIZARON LOS LÍMITES MONETARIOS DE LOS ANUNCIOS DE VENTAS POR EJECUCIÓN

Otra novedad de 2026 que afecta a las ventas por ejecución forzosa es la actualización de los límites monetarios relativos a los anuncios de venta. Aquí debe hacerse una distinción importante: este cambio no lo introdujo la Ley n.º 7589. Los límites monetarios relativos a los anuncios de venta se actualizaron mediante un Comunicado independiente. El Comunicado sobre la actualización de los límites monetarios relativos a los anuncios de las ventas que se realicen conforme a la Ley de Ejecución y Quiebra se publicó en el Boletín Oficial n.º 33150 del 27 de enero de 2026. Estos límites monetarios son importantes para determinar en qué medios y de qué forma deben publicarse los anuncios de venta. Por tanto, al examinar si el anuncio de una venta por ejecución forzosa se ha realizado conforme a derecho, deben tomarse como base los límites monetarios actualizados vigentes en el período en que se realizó la venta, y no los de años anteriores.

CONCLUSIÓN: UNA ETAPA MÁS ESTRICTA Y DE MAYOR RESPONSABILIDAD EN LAS VENTAS POR EJECUCIÓN

Si se valoran en conjunto las modificaciones realizadas en 2026, se observa que las ventas por ejecución forzosa han entrado en una nueva etapa que busca tanto proteger a los titulares de derechos como lograr un funcionamiento más sano de las subastas electrónicas. En particular, que en la venta de inmuebles heredados la primera licitación se celebre, bajo determinadas condiciones, únicamente entre los herederos propietarios es una novedad importante que permite a los herederos adquirir entre ellos el inmueble familiar antes de que pase a terceros. Como contrapartida, tomar como base el cien por ciento del valor de tasación en esta primera licitación especial constituye una salvaguarda importante destinada a evitar que el inmueble pase a manos de uno de los herederos por un precio bajo.

Para quienes participan en las subastas, en cambio, la responsabilidad se ha agravado notablemente. Quien, tras presentar la oferta más alta, no ingresa el precio de adjudicación dentro de plazo ya no se limita a perder la subasta. Pueden producirse consecuencias económicas graves, como la no devolución del depósito y la imposición de una multa administrativa equivalente al cinco por ciento del importe ofertado. También se han previsto sanciones especiales para los acreedores que solicitan la venta y para los copropietarios en las ventas para la disolución de la copropiedad. El traslado de la venta en subasta pública de los bienes de las personas sujetas a tutela al portal de venta electrónica integrado en UYAP amplía, a su vez, el alcance de la transformación hacia la tramitación electrónica de las ventas.

En conclusión, participar en una subasta de ejecución ya no consiste únicamente en encontrar un inmueble o un vehículo a buen precio y presentar una oferta. Antes de participar en la subasta es necesario valorar detenidamente el valor de tasación, los requisitos de oferta mínima, la obligación de depósito, el plazo de pago y, sobre todo, las consecuencias de no pagar a tiempo el precio de adjudicación.

Con las modificaciones de 2026, las ventas electrónicas por ejecución forzosa se han vuelto más sistemáticas y, al mismo tiempo, las responsabilidades jurídicas y económicas de quienes participan en las subastas han aumentado considerablemente.

Para no sufrir una pérdida de derechos en todos estos procesos, redundará en interés de las partes obtener apoyo jurídico de un abogado.

Abg. Taha Hüseyin Çebi

Abg. Elif Çelik

Este artículo es una valoración general elaborada conforme a la normativa vigente en su fecha de publicación; no constituye un dictamen jurídico. Este texto en español es una traducción del original en turco; en caso de discrepancia, prevalece la versión en turco.

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