مرحلة جديدة في بيوع التنفيذ: ما الذي تغيّر في عام ٢٠٢٦؟

يهدف قانون التنفيذ والبيع إلى الحفاظ على التوازن الدقيق بين المدين والدائن، وإلى إرساء الأمان العام في عمليات التسييل التي تُجرى عن طريق التنفيذ الجبري. والقانون رقم ٧٣٤٣ الذي دخل حيز النفاذ في تركيا عام ٢٠٢١ حقّق الرقمنة في عملية البيع بإلغاء المزادات الحضورية والانتقال إلى بوابة UYAP e-⁠Satış. غير أن مشكلات مثل العروض المضارِبة التي ظهرت في المزادات العلنية الإلكترونية، والنواقص في حالات الإعفاء من التأمين، وانتهاك حقوق ملكية الشركاء، جعلت تدخلًا قانونيًا جديدًا أمرًا لا بد منه.

والقانون الذي أُعدّ بهدف معالجة هذه النواقص، والمعروف لدى الرأي العام باسم الحزمة القضائية ١٢، وهو القانون رقم ٧٥٨٩ المتعلق بتعديل بعض القوانين من أجل سير القضاء بفعالية وكفاءة، أجرى تعديلات جوهرية على المادة ١١٤ من قانون التنفيذ والإفلاس رقم ٢٠٠٤ (İİK).

المسار التشريعي للقانون رقم ٧٥٨٩ وتوقيت نفاذه

أقرّت الهيئة العامة للمجلس الوطني الكبير التركي القانون رقم ٧٥٨٩ بتاريخ ١٦ يوليو ٢٠٢٦. ودخل القانون حيز النفاذ بنشره في الجريدة الرسمية الصادرة بتاريخ ٣١ يوليو ٢٠٢٦ ذات العدد ٣٣٣٢٦.

وفقًا لمواد النفاذ في القانون، قُسِّم تطبيق هذا التنظيم إلى مرحلتين رئيسيتين:

تاريخ النفاذ العام (٣١ يوليو ٢٠٢٦): دخلت أحكام القانون الموضوعي التي أُدخلت على المادة ١١٤ من قانون التنفيذ والإفلاس (الإعفاء من التأمين، وشروط تقديم العروض، والجزاءات العقابية في حالة عدم دفع ثمن المزاد) حيز النفاذ فورًا اعتبارًا من يوم النشر.

مدة الإعداد التقني الخاصة ببوابة البيع الإلكتروني (٣١ أكتوبر ٢٠٢٦): نُصّ على فترة انتقالية مدتها ٣ أشهر للأحكام الإجرائية التي تتطلب دمج البنية التحتية التقنية وتحديثات البرمجيات في بوابة UYAP e-⁠Satış، وسيبدأ تطبيق هذه الأحكام اعتبارًا من ٣١ أكتوبر ٢٠٢٦. أما المزادات العلنية التي أُعلن عنها قبل هذا التاريخ، فسيستمر تطبيق الأحكام القديمة عليها حمايةً للحقوق المكتسبة.

لا تهمّ البيوع التي تُجرى بطريق التنفيذ المدين والدائنين فحسب؛ بل تهمّ عن كثب أيضًا الأشخاص الراغبين في المشاركة في مزادات التنفيذ، والورثة، والشركاء الذين يُطرح عقارهم للبيع بسبب إزالة الشيوع، والمعنيين بأموال الأشخاص الخاضعين للوصاية. وقد أُجريت بالتنظيمات التي صدرت عام ٢٠٢٦ تغييرات مهمة في بيوع التنفيذ. وعلى وجه الخصوص، عُدِّلت بالقانون رقم ٧٥٨٩ المتعلق بتعديل بعض القوانين من أجل سير القضاء بفعالية وكفاءة أحكامُ قانون التنفيذ والإفلاس المتعلقة بالمزاد العلني الإلكتروني؛ ووُضعت قواعد جديدة بشأن بيع العقارات الموروثة، والتأمين في المشاركة في المزاد، ونتائج عدم إيداع ثمن المزاد، وبيوع إزالة الشيوع. وفي إطار التنظيم ذاته اعتُمد نظام البيع الإلكتروني في بيع أموال الأشخاص الخاضعين للوصاية أيضًا. وفضلًا عن ذلك، حُدِّثت خلال عام ٢٠٢٦ الحدود المالية المتعلقة بإعلانات بيوع التنفيذ. فماذا تعني هذه التغييرات بالنسبة إلى المواطن؟

١. في العقارات الموروثة سيُجرى المزاد الأول بين الورثة أولًا

من أكثر المستجدات التي جاء بها عام ٢٠٢٦ لفتًا للانتباه ما يتعلق ببيع العقارات الموروثة عن طريق إزالة الشيوع. فوفقًا للتنظيم الجديد، إذا كان جميع مالكي العقار قد اكتسبوه بطريق الإرث، ولم يكن لشخص ثالث غير الورثة حق ملكية على العقار، وتقرر إزالة الشيوع عن طريق البيع، فإن المزاد العلني الأول سيُجرى بين الورثة المالكين وحدهم. لنفترض مثلًا أن منزلًا آل إلى ثلاثة إخوة عن أمهم أو أبيهم. فإذا لم يتفق الإخوة على قسمة العقار وتقرر بيع المنزل نتيجة إزالة الشيوع، فلن يتمكن أشخاص من خارجهم، عند توافر الشروط اللازمة، من المشاركة في المزايدة الأولى؛ وستُجرى المزايدة أولًا بين الورثة المالكين للعقار. وبذلك تُتاح للورثة الآخرين فرصة ذات أولوية لشراء العقار، بدلًا من انتقال العقار الموروث إلى الغير من خارج الأسرة منذ المزاد الأول. غير أن طريقة المزايدة الخاصة هذه ستُطبَّق لمرة واحدة فقط.

٢. في المزايدة الأولى بين الورثة لن يُعتمد ٥٠ في المئة بل ١٠٠ في المئة

ومن الفروق المهمة لهذه المزايدة الخاصة التي ستُجرى بين الورثة أيضًا المستوى الذي يجب أن يبلغه العرض. ففي بيوع التنفيذ العامة، يجب أن تتجاوز العروض المقدَّمة في بوابة البيع الإلكتروني، إلى جانب الشروط القانونية الأخرى، خمسين في المئة من القيمة التقديرية للمال المحجوز.

أما في حالة إجراء المزايدة الأولى في إزالة الشيوع عن طريق البيع بين الورثة المالكين وحدهم، فسيُعتمد مئة في المئة من القيمة التقديرية.

فعلى سبيل المثال، إذا حُدِّدت القيمة التقديرية لعقار موروث بمبلغ ٤٬٠٠٠٬٠٠٠ ليرة تركية، فإن المزايدة الأولى التي تُجرى بين الورثة وحدهم سيُعتمد فيها لا مستوى ٥٠ في المئة المعمول به في النظام العام والبالغ ٢٬٠٠٠٬٠٠٠ ليرة تركية، بل القيمة التقديرية البالغة ٤٬٠٠٠٬٠٠٠ ليرة تركية. ولكي يتم البيع، ستُراعى أيضًا، إن وُجدت، الديون المؤمَّنة بذلك المال والمقدَّمة على دين طالب البيع، ومصاريف التسييل والتوزيع. وإذا لم يتم البيع في المزايدة الأولى بين الورثة وانتُقل إلى المزايدة الثانية، فسيُعاد إلى القاعدة العامة المتمثلة في خمسين في المئة من القيمة التقديرية.

٣. تغيير في التزام الدائن طالب البيع بتقديم التأمين

يجب تقديم تأمين معيّن للتمكّن من المشاركة في مزادات التنفيذ. والغرض الأساسي من ذلك حمل المشاركين في المزاد على تقديم عروض جدية، ومنع إطالة عملية البيع دون داعٍ بسبب عدم دفع الثمن بعد الفوز بالمزاد. وقد جاء التنظيم الجديد بتيسير خاص بالنسبة إلى الدائن طالب البيع. فإذا كان الدائن الذي طلب البيع يرغب في الوقت نفسه في المشاركة في المزايدة، وتقدّم بطلب إلى دائرة التنفيذ التي تُجري البيع في موعد أقصاه نهاية الدوام في يوم العمل السابق لانتهاء مدة المزايدة، فلن يُطلب منه تأمين إضافي بالقدر الذي يغطي فيه دينُه التأمين. فعلى سبيل المثال، إذا كان الدين المطالب به في الملف يغطي كامل التأمين الواجب إيداعه، فلن يكون على الدائن، بشرط تقديم الطلب اللازم في وقته، أن يقدّم المبلغ نفسه نقدًا تأمينًا إضافيًا. ويُيسّر هذا التنظيم مشاركة الشخص الذي هو أصلًا في مركز الدائن في ملف التنفيذ في مزاد الملف ذاته.

٤. إعفاء الخزينة من التأمين في المزادات العلنية

ومن التنظيمات الصريحة الأخرى التي جاءت بشأن التأمين ما يتعلق بالخزينة. فبموجب الحكم الجديد أُعفيت الخزينة من تقديم التأمين في المزادات العلنية. ومن ثم فإن الالتزام بتقديم التأمين، المعمول به بالنسبة إلى المشاركين الآخرين في مزادات التنفيذ العلنية التي تشارك فيها الخزينة، لن يُطبَّق على الخزينة.

٥. من يفوز بالمزاد ولا يودع الثمن سيخسر تأمينه

ومن أهم نتائج التنظيم الجديد بالنسبة إلى المواطنين الذين سيشاركون في مزادات التنفيذ ما يتعلق بالأشخاص الذين لا يودعون ثمن المزاد في الميعاد بعد تقديمهم أعلى عرض. فإذا لم يودع الشخص الذي فاز بالمزاد بتقديمه أعلى عرض ثمنَ المزاد في الميعاد، فإن التأمين الذي أودعه لن يُردّ إليه بعد الآن. ويُستوفى من التأمين أولًا ما أُنفق من مصاريف البيع. أما المبلغ المتبقي فيُدفع إلى أصحاب الحقوق في ملفات التنفيذ ويُحتسب من ديونهم.

ولذلك فمن الأهمية بمكان أن يقيّم الشخص، قبل تقديم عرض مرتفع في المزاد الإلكتروني، ما إذا كان قادرًا فعلًا على الوفاء بثمن المزاد أم لا. فلم تعد نتيجة الفوز بالمزاد ثم عدم الدفع لاحقًا مقتصرة على عدم التمكّن من الحصول على العقار أو المال.

٦. ستُفرض على من لا يودع الثمن غرامة إدارية بنسبة ٥ في المئة من العرض

ولا يقتصر الجزاء في حالة عدم دفع ثمن المزاد على خسارة التأمين. فالمشتري بالمزاد الذي لا يودع ثمن المزاد في الميعاد رغم تقديمه أعلى عرض ستُفرض عليه غرامة إدارية بنسبة خمسة في المئة من الثمن الذي عرضه. وتفرض هذه الغرامة دائرة التنفيذ التي تُجري البيع أو مأمور البيع. وتُبلَّغ الغرامة الإدارية المفروضة إلى دائرة التحصيل المعنية لتحصيلها في إطار أحكام القانون رقم ٦١٨٣. فعلى سبيل المثال، إذا فاز شخص بالمزاد الإلكتروني بتقديمه عرضًا بمبلغ ٥٬٠٠٠٬٠٠٠ ليرة تركية ولكنه لم يدفع الثمن في الميعاد، فقد يواجه غرامة إدارية بمبلغ ٢٥٠٬٠٠٠ ليرة تركية. ثم إن هذه الغرامة جزاء مستقل عن عدم ردّ التأمين. ومن ثم فإن تقديم عروض مرتفعة دون تفكير قد يؤدي في النظام الجديد إلى نتائج اقتصادية جسيمة إلى حد كبير.

٧. إذا كان من لا يودع الثمن هو الدائن طالب البيع فسيُطبَّق جزاء خاص

كما نظّم القانون على حدة احتمال أن يشارك الدائن طالب البيع في المزاد ولا يودع ثمن المزاد في الميعاد رغم تقديمه أعلى عرض. وفي هذه الحالة تُقتطع عشرة في المئة من القيمة التقديرية من دين الدائن نفسه. وفضلًا عن ذلك، تبقى المصاريف التي أُنفقت بسبب البيع المذكور على عاتق الدائن، ولا تُحمَّل على المدين. ويُقصد بذلك منع الدائنين أيضًا من تقديم عروض مرتفعة لا ينوون دفع مقابلها لمجرد أن لهم ديونًا في الملف.

٨. في بيوع إزالة الشيوع، إذا لم يُدفع الثمن فسيُوزَّع التأمين على الشركاء

يتناول التنظيم الجديد على حدة حالة عدم إيداع الثمن في المزادات التي تُجرى في إزالة الشيوع عن طريق البيع. ففي بيع إزالة الشيوع، إذا لم يودع صاحب أعلى عرض ثمن المزاد في الميعاد، فلن يُردّ إليه التأمين المقبوض منه. وتُستنزل من هذا التأمين أولًا المصاريف التي أُنفقت بسبب البيع، أما المبلغ المتبقي فيُدفع إلى الشركاء بنسبة حصصهم. فعلى سبيل المثال، إذا طُرح للبيع عقار يشترك فيه ثلاثة أشخاص، ولم يدفع الثمنَ شخصٌ من الغير فاز بالمزاد، فإن الجزء المتبقي من التأمين بعد مصاريف البيع سيُوزَّع على الشركاء مع مراعاة نسب حصصهم في العقار.

٩. إذا كان من فاز بالمزاد ولم يدفع الثمن شريكًا في الوقت نفسه فسينتقل التأمين كله إلى الشركاء الآخرين

ونُظِّم كذلك احتمال أكثر خصوصية في بيوع إزالة الشيوع. فإذا كان الشخص الذي قدّم أعلى عرض في المزاد ولم يودع ثمن المزاد في الميعاد أحدَ الشركاء في العقار، فإن التأمين المقبوض سيُدفع بكامله إلى أصحاب الحصص الآخرين بنسبة حصصهم.

ويكتسب هذا التنظيم أهمية خاصة في مواجهة احتمال أن يمنع أحد الشركاء، في مزادات إزالة الشيوع، الآخرين من شراء العقار بتقديمه عرضًا مرتفعًا، ثم يعرقل عملية البيع بعدم دفعه ثمن المزاد. ومع النظام الجديد، أصبح لمثل هذا السلوك من الشريك أثر اقتصادي مباشر.

١٠. أموال الأشخاص الخاضعين للوصاية ستُباع أيضًا في بوابة البيع الإلكتروني

لم تقتصر تعديلات عام ٢٠٢٦ على قانون التنفيذ والإفلاس، بل شملت أيضًا أحكام القانون المدني التركي (Türk Medenî Kanunu) المتعلقة ببيع أموال الأشخاص الخاضعين للوصاية. ووفقًا للتنظيم الجديد، سيجري بيع الأموال العائدة إلى الأشخاص الخاضعين للوصاية بالمزاد العلني عبر بوابة البيع الإلكتروني المدمجة في UYAP.

وبذلك سيُستخدم نظام البيع الإلكتروني في حالة بيع الأموال المنقولة أو غير المنقولة العائدة إلى الشخص الخاضع للوصاية بطريق المزاد العلني. ويكتسب هذا التنظيم أهميته من حيث إجراء عمليات البيع على نحو مفتوح لشريحة أوسع من المشاركين وفي بيئة إلكترونية.

١١. في بيوع الوصاية لن يكون المزاد وحده كافيًا

إن بيع أموال الأشخاص الخاضعين للوصاية في بيئة إلكترونية لا يعني أن عملية البيع تنتهي تمامًا بتقديم أعلى عرض. فوفقًا للتنظيم الجديد، سيجري البيع بالمزاد العلني في بوابة البيع الإلكتروني، غير أن المزاد سيكتمل بتصديق سلطة الوصاية. ويجب على سلطة الوصاية أن تُصدر قرارها بشأن التصديق خلال عشرة أيام ابتداءً من يوم المزاد. ومن ثم يتعين على من يشتري مالًا عائدًا إلى شخص خاضع للوصاية بتقديمه أعلى عرض في المزاد الإلكتروني أن يراعي أيضًا مسار موافقة سلطة الوصاية فيما يتعلق باكتمال نتيجة المزاد.

١٢. القواعد الجديدة لن تُطبَّق على جميع المزادات المعلن عنها سابقًا

ومن أكثر النقاط التي ينبغي الانتباه إليها في تطبيق التنظيم الجديد الأحكام الانتقالية. فالتعديلات التي أُدخلت على المادة ١١٤ من قانون التنفيذ والإفلاس لن تُطبَّق على المزادات العلنية التي أُعلن عنها قبل تاريخ نفاذ التنظيم. وسيستمر تطبيق الأحكام القديمة في هذه المزادات. ومن ثم لا يكفي، لتحديد القواعد التي ستُطبَّق في مزاد تنفيذ ما، النظر إلى تاريخ إجراء المزاد وحده. فتاريخ الإعلان عن المزاد العلني مهم أيضًا. وقد اعتُمد المبدأ ذاته بالنسبة إلى تنظيم البيع الإلكتروني الجديد المتعلق ببيع أموال الأشخاص الخاضعين للوصاية أيضًا. ففي المزادات العلنية التي أُعلن عنها قبل نفاذ التعديل، سيستمر تطبيق الأحكام السابقة.

١٣. تاريخ نفاذ النظام الجديد في بيوع الوصاية مختلف أيضًا

وهنا تفصيل مهم يتعلق بالتواريخ. ففي حين دخلت أحكام القانون رقم ٧٥٨٩ التي عدّلت المادة ١١٤ من قانون التنفيذ والإفلاس حيز النفاذ في تاريخ نشر القانون، نُصّ على أن التعديلات التي أُدخلت على المادتين ٤٤٠ و٤٤٤ من القانون المدني التركي المتعلقتين ببيوع الوصاية تدخل حيز النفاذ بعد ثلاثة أشهر من نشر القانون. ولذلك يجب التمييز بين تواريخ نفاذ التعديلات المتعلقة ببيوع التنفيذ وتواريخ نفاذ التعديلات المتعلقة بالبيع الإلكتروني لأموال الأشخاص الخاضعين للوصاية. وعند تقييم الحكم الساري في التطبيق، يجب أن يُراعى تاريخ نفاذ التنظيم وتاريخ إعلان البيع معًا.

١٤. حُدِّثت في عام ٢٠٢٦ أيضًا الحدود المالية المتعلقة بإعلانات بيوع التنفيذ

ومن التطورات الأخرى التي تهمّ بيوع التنفيذ في عام ٢٠٢٦ تحديث الحدود المالية المتعلقة بإعلانات البيع. وهنا يجب التمييز تمييزًا مهمًا: فهذا التغيير لم يأتِ به القانون رقم ٧٥٨٩. بل حُدِّثت الحدود المالية المتعلقة بإعلانات البيع ببلاغ (Tebliğ) مستقل. وقد نُشر البلاغ المتعلق بتحديث الحدود المالية الخاصة بإعلانات البيوع التي تُجرى وفقًا لقانون التنفيذ والإفلاس في الجريدة الرسمية الصادرة بتاريخ ٢٧ يناير ٢٠٢٦ ذات العدد ٣٣١٥٠. وتكتسب هذه الحدود المالية أهميتها من حيث تحديد الوسائل التي تُنشر فيها إعلانات البيع والطريقة التي تُنشر بها. ومن ثم، عند فحص ما إذا كان الإعلان في بيع تنفيذ ما قد جرى وفقًا للأصول، يجب أن تُعتمد الحدود المالية الحالية السارية في الفترة التي جرى فيها البيع، لا الحدود المالية الخاصة بالسنوات السابقة.

الخاتمة: مرحلة أكثر صرامة وتتطلب مسؤولية أكبر في بيوع التنفيذ

عند تقييم التعديلات التي أُجريت في عام ٢٠٢٦ مجتمعةً، يتبيّن أن بيوع التنفيذ دخلت مرحلة جديدة تهدف إلى حماية أصحاب الحقوق وإلى سير المزادات الإلكترونية على نحو أسلم في آن واحد. ولا سيما أن إجراء المزايدة الأولى في بيع العقارات الموروثة، بشروط معيّنة، بين الورثة المالكين وحدهم، يمثّل مستجدًا مهمًا يتيح للورثة أن يشتروا فيما بينهم العقار الذي آل إليهم من الأسرة قبل انتقاله إلى الغير. وفي المقابل، فإن اعتماد مئة في المئة من القيمة التقديرية في هذه المزايدة الأولى الخاصة يشكّل وسيلة حماية مهمة تهدف إلى منع وقوع العقار في يد أحد الورثة بثمن منخفض.

أما بالنسبة إلى المشاركين في المزاد، فقد ازدادت المسؤولية ثقلًا على نحو واضح. فلم يعد الأمر بالنسبة إلى من لا يودع ثمن المزاد في الميعاد بعد تقديمه أعلى عرض مقتصرًا على خسارة المزاد. بل قد تترتب نتائج مالية جسيمة، مثل عدم ردّ التأمين وفرض غرامة إدارية بنسبة خمسة في المئة من قيمة العرض. كما نُصّ أيضًا على جزاءات خاصة بالنسبة إلى الدائنين طالبي البيع والشركاء في بيوع إزالة الشيوع. ونقلُ بيع أموال الأشخاص الخاضعين للوصاية بالمزاد العلني إلى بوابة البيع الإلكتروني المدمجة في UYAP يوسّع كذلك نطاق التحول نحو إجراء البيوع في بيئة إلكترونية.

وخلاصة القول، لم تعد المشاركة في مزاد التنفيذ مجرد العثور على عقار أو مركبة بسعر مناسب وتقديم عرض. فقبل المشاركة في المزاد، يجب أن تُقيَّم بعناية القيمة التقديرية، وشروط الحد الأدنى للعرض، والالتزام بالتأمين، ومدة الدفع، ولا سيما نتائج عدم دفع ثمن المزاد في وقته.

ومع تعديلات عام ٢٠٢٦، وفي حين أصبحت بيوع التنفيذ الإلكترونية أكثر انتظامًا، ازدادت أيضًا المسؤوليات القانونية والمالية للمشاركين في المزاد زيادةً كبيرة.

وفي جميع هذه المراحل، سيكون من مصلحة الأطراف الحصول على دعم قانوني من محامٍ تجنّبًا لفقدان الحقوق.

المحامي Taha Hüseyin Çebi

المحامي Elif Çelik

هذا المقال تقييم عام أُعدّ وفق التشريعات النافذة في تاريخ نشره، ولا يُعدّ رأيًا قانونيًا. وهذا النص العربي ترجمة للأصل التركي؛ وفي حال وجود أي اختلاف يُعتمد النص التركي.

الخدمة ذات الصلة: تحصيل الديون في تركيا ←